競争力が落ち、空室が続く築古ワンルーム。改修という手を考えないではないものの、予算を考えるとそこまではできないという方に、そこまでの費用をかけずに、でも室内を大きく変化させられる手段がある。家具としてロフトの導入だ。しかも、1人では難しいものの、2人いれば素人でも組立可能だという。
組立説明図付きのキットでロフトを設置
東中野駅から歩いて数分。築60年に近いワンルーム内に宅地開発から販売、設計、リノベーションなど幅広く不動産に関わる事業を展開してきた株式会社シンクコンサルティングが開発したLOFT LDK事業のモデルルームがあった。
元々は24.5㎡、玄関を入ると手前に水回りがあり、奥に居室というごく普通のワンルームなのだが、それをここでは商品開発のためにスケルトンリフォームを実施。
コックピットスペースと名付けられたカウンター、椅子のあるコーナー、リビング、そして寝室として使えるロフトとスペースが分けられた、使いやすそうな部屋に変えられていたのである。
ロフト導入前、導入後のコンセプト図面を見ていただくとロフト空間を使うことで室内で大きな存在になりがちなベッドが見えなくなり、ロフト空間の前のリビングスペースはより広く使えることに。
限られた空間でも空間を分けて使えるので、メリハリのある暮らしができ、空間としてもぎゅっと詰まった部分とゆったりした部分があるため、実際の面積よりかなり広い印象を受ける。
シンクコンサルティングの新宅義昭氏によると、この商品を開発するきっかけとなったのはロフトタイプの部屋への改装依頼が多かったこと。
「依頼はあるのですが、首都圏はまだしも、関西など遠隔地になると大工が行くわけにはいきません。それで大工の仕事としてではなく、誰にでも組み立てられる家具としてロフトを作れないかと考えたのです」。
その結果、生まれたのがロフト家具ユニットという商品。
「イケアの家具は買って来て自分で組み立てますよね、それと同じ感覚で使える商品です。プロに頼むとしても職人2人で2日あれば足ります。素材は杉などの国産材を使った三層構造のＪパネルなのでそのまま使っても良し、クロスを貼る、ステインを塗る、タイルを貼る、ペイントするなど仕上げは自由にできます。ここをプロに頼んでも合計3日。普通、大工に依頼、材料を揃えるところから考えると2週間かかる改修が3日で終わります」。
組立説明書のついたキット販売というわけで、プレカットされ、ビス穴も開いた状態の木材と付属キットが届くので、素人でも組立は可能。ただし、ロフトなど高さのある家具の組立となるので１人では難しく、2人でやってほしいと新宅氏。
「DIY好きの大家さんなら自分でできるはず。モデルルームではかなり多めにコンセント、照明を設置していますが、標準仕様でもロフト上部、下部、ダイニングスペースいずれにもコンセント２口はあるのでそれだけで十分なはずです。
3.63m×1.19m、約2.6畳の家具が部屋を変える
実際の仕様を見て行こう。この部屋の場合には長さ3.63ｍ×幅1.19ｍの家具が入れられており、ロフト、階段、ダイニングスペースの3つから空間が構成されている。
まず、ダイニングスペースはL字型にカウンターが用意されており、天板の下には棚等は設置されていない。これはL字のどちら側に身体を向けても使えるようにという配慮。
ロフト側を向いて食事やパソコン作業をする、照明付き鏡が設置された壁側はメイクスペースにも使える。壁の隣には収納もあり、座って化粧したいというニーズにも応えてくれる。
さらに作り付けの椅子の下は収納になっており、このコンパクトな空間にすでに2か所の収納があることになる。
また、この部屋の場合にはキッチンを移動、ダイニングスペースの椅子の背後に配されている。椅子とキッチンの間にはロールカーテンが用意されているので、オンライン会議などをする際にはそれを下ろせば背後が気にならなくなる。
次に階段スペース。モデルルームでは単なる階段なのだが、最新の大田区蒲田で納品したものはステップの下が収納に使えるようになっているという。階段下にはロボット掃除機の収納スペースも設置されている。下着類その他細かいものの収納には便利そうである。
ロフトスペースは下部がカスタマイズできるようになっており、モデルルームの場合には可動式の棚、ハンガーパイプが用意され、そこにソファが置いてある。
「ロフト下部分については各種カスタマイズが可能です。カウンターデスクとハンガーパイプにしてもいいですし、カウンターデスクを2つ並べてホームオフィスのようにしたり、ホームバーのようにすることも。いろいろ使えます」。
新宅氏のこだわりはロフト下部の高さ。
「よくロフト部分の天井の高さを重視、下部の天井高を低くする例を見ますが、そうなると使い勝手が悪くなり、使われなくなります。限られた空間を有効に使うためには使いやすさを考慮する必要があります。使いやすければ長く住んでいただけるからです」。
その分、ロフトの天井高はやや低めになるが、寝るだけの空間と割り切ればそれだけの天井高はいらない。さらにロフト上を手すりで囲み、寝室を視覚から見えないようにすることで、ゲストを招き入れることにも抵抗を感じず、招きやすくなる。
また、140㎝というロフト下はソファに座ると落ち着く空間。実際に座ってみると高さは全く気にならず、逆に寛げる。反対側の壁面にテレビを設置して映像、音楽を楽しむにはちょうど良い。壁を利用、プロジェクターで映像を投影するようにしても良いだろう。
階段からロフトへ上がるとダイニングスペース上部が収納になっている。かなり奥行きもあり、いろいろ入りそう。ロフト部分はセミダブルよりやや狭い幅で、基本シングルを想定。重さは200㎏まで耐えられる設計なので、よほどの巨漢でない限り、問題はない。
4畳半、4畳くらいの部屋にも導入可能
「家具のサイズは約2.6畳分ありますが、一般のワンルーム比べると収納量はかなりあります。縦空間を上手に利用することで新たに空間を生み出しているのです。モデルルームは24.5㎡の部屋ですが、実際には23㎡でも、さらに狭くても入れることはできます」。
モデルルームはダイニングスペースと階段、ロフトの3空間とお伝えしたが、それを階段、ロフトの2空間だけにし、ロフト下部にダイニングスペースを持っていけば約2.28ｍ×約1.19ｍのスペースがあれば入る。
「入れ方次第ですが、6畳、4.5畳、あるいは4畳くらいの部屋でも入ります。この部屋はスケルトンリフォームをしたので2.4ｍの高さの家具が余裕で入っていますが、最近搬入した蒲田の部屋は天井高が225㎝。古い部屋でも220㎝くらいまでなら居住空間を損なわずに設置できます」。
重さは250㎏ほどあるため、重量鉄骨造、RC造であれば問題ないが、古い木造などの場合にはアップライトピアノを置く時同等くらいの補強は必要だろうと思います」。
解体して再組み立ても可能で長期利用できる
一度設置してしまえば10年以上は使え、さらに手入れ、移動もできる点がメリット。
「表面のクロスを張り替えれば新品同様になりますし、ペイントでも同様。補修が必要なのは椅子のカバーくらいでしょうか。メンテナンスの容易さも特徴のひとつです。さらに解体して運送、違う場所で組み立てることもできます」。
と、様々なメリットがあるのだが、気になるのはこれでどの程度バリューアップできるのか、である。モデルルームと同じタイプ「class25㎡」の家具ユニットの価格は129万6000円（ハンガーパイプ、棚、レールなど一部オプションもあり、また、もともとの住戸にあったものもあるため、全く同一というわけではない）。組立、クロス仕上げを外注するとそれに20数万円プラスということになるだろうか。
それでいくら家賃がアップしたか。モデルルームの場合、もともとは賃料6万円だったものを9万8000円でこの1年ほど賃貸していたという。退去に伴い、売却することになっており、取材はその合間に行われた。
「購入を希望する投資家の方はもう少し賃料をアップしたいとの意向です。売却前にと人数限定で見学会をやると募集をかけたところ、5日間で10組の枠が埋まりました。以前の入居者もそうですが、圧倒的に女性からの問合せ、ニーズが高いのが特徴です」。
また、埼玉県八潮市に設置した物件では6万3000円の賃料を8万5000円までアップさせられたという。
「大工工事を含めた改修よりは手頃にできるものの、ある程度の金額がかかることは確かなので、賃料が5万円以下などの物件では利用しにくいかもしれません。もう少しコンパクトな２つの空間からなるタイプの家具ユニット「class15㎡」は99万8000円なので、こちらを利用する手もあります。
将来的には5年、10年などの長期レンタルで初期は取りつけ費用だけの負担で設置できるようにしたいとは考えていますが、今のところはまだ構想段階。
毎月1～2万円程度のレンタルにできればリース料は全額損金で落とせますし、減価償却にも有利。賃料アップによるキャッシュフローを含めた節税効果の高い商品になるのではないかと思っています」。
ただ、図面だけでは分かりにくい商品である点が問題。長年にわたり不動産営業に携わった経験のある人でさえ、図面では想像できず、現地を見て物件力を感じたとのエピソードもあるとか。
LOFT LDKでは、問題を解決するために、ロフト家具設置物件の賃貸・売買募集(再募集含む)に際し、物件情報を無料でLOFT LDK公式SNS,ホームページに掲載を行っている。東中野モデルルーム賃貸の際もSNS経由で問い合わせから成約まで至った。
また、見学に来てもらうと大体の人は1時間以上滞在、動線の良さや細部の作り込みにいろいろ質問するそうで、実際の部屋を見ると良さは伝わる。だが、今回のモデルルーム売却で、現物は見られなくなる。
「どなたか、一定期間モデルルームとして使わせていただくという条件で置いてみたいという方や管理会社などがあれば良いのですが……」。
もうひとつ、賃貸住宅以外でも社員寮や学生寮、子ども部屋や仕事部屋を住戸内に作るために使ってみたいという声もあるという。
わざわざ壁をたてて部屋を作らなくても、家具を置くことで空間を仕切り、暮らしが変わったら家具を移動させれば良いとなれば暮らしはもっと自由になる。賃貸住宅も仕切らない状態で貸して、あとは入居者が好きに仕切るようになったら面白いかもしれない。
