投資用不動産を扱う株式会社グローバル・リンク・マネジメントは、(1)東京という都市を分析しその魅力を世界に向けて発信すること、(2)不動産を核とした新しいサービスの開発、等を目的に、明治大学名誉教授 市川宏雄 氏を所長に迎え、「グローバル都市不動産研究所（以下、同研究所）」を2019年1月1日に設立した。
このたび同研究所では、調査・研究の第23弾として、鉄道路線図と街の変化による不動産価値の変化について分析している。
【01】東京の鉄道網整備が街にもたらす３つの変化
東京圏に張り巡らされた鉄道ネットワークは、総延長は2,705km、鉄道駅数は1,510駅にのぼり、その密度やサービス・レベルの高さは世界に誇るべき水準にある。世界主要都市との比較でみると、東京は、鉄道駅数で第１位、路線延長ではロンドンに次いで第２位、駅密度、路線密度ではパリに次いで第２位に位置している（数値はいずれも2015年データ）【表１】。
快速・通勤急行・通勤快速といった快速列車サービスの提供など、鉄道網のさらなる整備が進んでいる。路線図の変化が地域に与える影響は大きく、その実態と計画を把握することは、今後の街の人気度や不動産価値を予測するうえで重要となる。
そこで今回は、2023年までの鉄道路線図の変遷と街の人口・不動産価値の関係について分析している。
■20年間で様変わりした東京の路線図
直近の約20年の主な鉄道網の変遷をみても、東京圏では新線の開業・延伸、直通運転化などの動きが激しいことがわかる【表２】 。
一般的に、鉄道の新線・新駅が開業すれば、周辺の駅前再開発や住宅地開発、生活利便施設の拡充が一挙に進む。とりわけ、駅近くに高層マンションが建設されると人口が急増し、住みやすい街と評判になれば、ますます転入する人が増え、店舗や住宅のニーズが高まる。
また、路線や駅の新設以外にも、他社線相互乗り入れや直通運転の開始により、既存駅周辺の交通利便性は飛躍的に改善する。各鉄道会社が独自のブランディング戦略のもとで沿線開発を競い、従来とは異なる層の来訪者や居住者を呼び込むきっかけとなるケースも増えている。
すなわち、都心へのアクセス改善や主要駅間の移動効率向上をもたらす鉄道の整備は、１）街のイメージそのもの、２）周辺地域の人口動態（居住人口、従業人口）に大きな変化を与え、ひいては３）不動産価値にも影響を与えるといえる。それぞれの具体例を見ていこう。
【02】不動産価格と共に一変する街のイメージ
まずは、地価と共に街のイメージそのものが大きく変化したケースを見てみる。
■注目度の高い都心の新駅開業
MICE対応型のビジネス拠点誕生へ
東京都心での新駅として近年特に話題を集めたのが、2020年に相次いで開業した高輪ゲートウェイ駅、虎ノ門ヒルズ駅。駅周辺で進む都市再開発と合わせて不動産価値をぐんぐんと上げると共に、それまでは“駅と駅の間”に過ぎなかったエリアがビジネスや商業地の拠点としてのイメージを獲得しつつある【表３】。
【高輪ゲートウェイ駅】
JR山手線で西日暮里駅以来（1971年開業）の新駅として2020年3月に高輪ゲートウェイ駅が暫定開業した。 24年度末の全面開業に向け、駅周辺広場・歩行者デッキと共に、周辺で開発中の「TAKANAWA GATEWEY CITY」ではMICE施設（コンベンション、カンファレンス、ビジネス支援施設）とオフィス・商業施設からなる街区の整備が進んでいる。25年度中には、住宅街区、ホールや飲食店を備えた街区、クリニックや子育て支援施設からなる街区の３エリアが開業を予定している。同駅周辺の地価は、過去５年（2018～2023年）で商業地は26.7％の上昇、新駅から近い住宅地では最近２年間（2021～2023年）で7.7％の上昇となっている。
【虎ノ門ヒルズ駅】
虎ノ門ヒルズ駅は、地下鉄日比谷線の開業以来56年ぶりの新駅として、2020年6月に霞が関駅－神谷町駅間に開業した。駅周辺には、虎ノ門ヒルズの各施設（森タワー、ビジネスタワー、レジデンシャルタワー、ステーションタワー）が新たに開発され、六本木ヒルズに匹敵するスケールを持った「国際新都心・グローバルビジネスセンター」が完成した。同駅周辺の地価は、過去5年間で商業地は25～30％上昇している。
■都心付近で人気急上昇のエリア
「住みたい街」としての憧れ醸成
都心のビジネス地・商業地以外でも、鉄道網の変化が街の印象を大きく変えてきた。
【目黒】
JR山手線・東急目黒線の目黒駅では、東京メトロ南北線・都営三田線が2000年に全線開業し、目黒線との相互直通運転を開始した。４路線の乗り入れにより、都心部や横浜方面へのアクセスが格段に向上。従来の閑静な住宅地のイメージに加え、「東京都庭園美術館」や「国立科学博物館附属自然教育園」などの広大な森林緑地も近隣にあり、センスの良いカフェやショップが連なるおしゃれな街として注目を集めた。
2015年からSUUMO『住みたい街（駅）ランキング関東（首都圏）版』のトップ10の常連となっている。2017年に駅前再開発ビル「目黒セントラルスクエア」も完成して生活利便性も増し、不動産価値はますます上昇。目黒駅周辺の地価は、過去10年間で商業地では59.5％、住宅地では35.1％上昇している（各駅周辺エリアの地価動向は【表４】を参照）。
【武蔵小杉】
JR南武線・東急東横線の武蔵小杉駅は、JR横須賀線・湘南新宿ライン開業（2001年）により、“京浜工業地帯の一角”から超高層ビルが立ち並ぶ新たなベッドタウンへと変貌を遂げた。東横線で横浜駅へ13分のところに、湘南新宿ラインで新宿駅へ19分、横須賀線で東京駅へ17分という強みが加わり、タワーマンションや「三井ショッピングパークららテラス武蔵小杉」「グランツリー武蔵小杉」などの大型商業施設が次々に誕生。徒歩圏内に多摩川河川敷や等々力緑地もあり、生活利便性と豊かな水・緑を併せもつ住宅地として発展した。
前出の『住みたい街（駅）ランキング』でも2014年から2019年までトップ10に連続ランクインし、駅周辺の地価は過去10年間で商業地で99.2％、住宅地で30.6％上昇している。
【北千住】
JR常磐線、東武スカイツリーライン（伊勢崎線）、東京メトロ千代田線・日比谷線の北千住駅は、スカイツリーラインと東京メトロ半蔵門線・東急田園都市線の相互直通運転開始（2003年）、つくばエクスプレス開業（2005年）により、さらに交通利便性を高めた。加えて、2006年の東京藝術大学千住キャンパス開校を皮切りに東京未来大学、帝京科学大学、東京電機大学が次々に進出。駅前再開発が加速し、かねてからの下町風情に学生ならではの若さやエネルギーが加わり、個性的な街へと姿を変えた。SUUMO『穴場だと思う街（駅）ランキング』では6年連続で断トツの１位を獲得し、同駅周辺の地価も過去10年間で商業地では124.7％、住宅地では44.3％上昇している。
【清澄白河】
見逃せないのが、都営大江戸線開業（2000年）により新設された清澄白河駅。江戸時代より物流の拠点として、知る人ぞ知るといった倉庫街だったが、駅ができたことで深川江戸資料館通りのレトロな商店街に小さなギャラリーや美術書を扱う古書店などが立地し始める。東京都現代美術館を訪れる文化・アートに敏感な層を引き寄せる一方、2005年にはアメリカ西海岸で人気のサードウェーブ系カフェ「ブルーボトルコーヒー」の日本１号店が進出。空き倉庫や工場をリノベーションした個性的なカフェやベーカリーが続々オープンし、下町情緒と最先端のトレンドが融合する“アートとカフェの街”へと変貌した。
東京メトロ半蔵門線の乗り入れ（2003年）により都心へのアクセスが良く、清澄庭園や木場公園、神社仏閣や隅田川・運河沿いなど自然環境も豊か。若者やファミリー層を中心に「住みたい街」として人気が高まり、同駅周辺の地価は、過去10年間で商業地では52.5％、住宅地では36.6％上昇している。
【03】自治体政策を一新させる人口へのインパクト
続いて、鉄道路線が地価と共に街の人口動態（居住者）へ大きな影響を与えるケースを見てみる。
■地価を押上げたつくばエクスプレス
子育てファミリー層が続々転入
近年、首都圏の人口動態に最大の影響を与えた新線といえば、2005年開業のつくばエクスプレス（以下TX）だろう【図１】。
JR・東京メトロ日比谷線の通る秋葉原駅と茨城県のつくば駅の全長58.3kmを最速45分で結び、都心部と筑波研究学園都市とのアクセスが格段に向上。抜群の通勤利便性から沿線の都市開発が次々と進み、わずか十数年で街が大きく変貌した。大型ショッピングモールなどが増える一方、郊外には豊かな自然が残り、住宅地としての人気が高まっている。
沿線の７つの市（東京都区部は除く）の人口推移をみると、開業以降いずれも人口増を続け、千葉県流山市（2005～2023年で38.2％増）、埼玉県八潮市（24.2％増）、茨城県守谷市（同29.7％増）、同つくばみらい市（同27.4％増）でとくに高い人口増加率を示している【表５】。
とりわけ流山市の年間人口増加率は、 2021年まで市として6年連続で全国トップ（2022年は2位）を記録（総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」による）。
さらに年齢別人口構成比の推移（2005～2020年）でみても、つくば市を除く6市で30～49歳の割合が上昇したほか、流山市とつくばみらい市は0～14歳の割合も伸びている。各市の平均年齢（2020年時点）はそれぞれの県平均と比べて若く、とくに八潮市（44.7歳）、流山市（43.7歳）、守谷市（44.0歳）、つくば市（42.4歳）は40歳代前半と、多くの若いファミリー層が流入して街の活気がうかがえる【表６】。
沿線自治体のなかでもひときわ人気の高い流山市を詳しく見てみよう。中心となる流山おおたかの森駅は秋葉原駅まで最速25分、駅前には大型商業施設「流山おおたかの森S・C」や文化施設「スターツおおたかの森ホール」、専門クリニックが入るメディカルモールが整備されている。生活利便性の高さに加え、自然豊かな公園が多く存在している。
同市は2021年に待機児童数ゼロを達成し、指定保育所（園）をバスで結ぶ「送迎保育ステーション」の設置や、育児の悩み・不安を気軽に話し合える「子育てサロン」の展開など、独自の子育て支援策を打ち出し、子育て世代から高い支持を得ている。前出の『住みたい街（駅）ランキング』でも、39位（2021年）から16位（2022・23年）に急浮上。駅周辺の地価は、商業地では過去5年間で46.3％、住宅地では過去7年間で14.3％（駅から近い住宅地では最近3年間で13.3％）上昇している（TX沿線の街の地価動向は【表７】を参照）。
守谷市のTX停車駅である守谷駅も、秋葉原駅まで最速32分、都内の通勤地とほぼ変わらないアクセス。TX開業によって計画的な大規模宅地開発が進み、東口には大型商業施設「ブランチ守谷」がオープン、ますます生活利便性が増している。四季折々の花が楽しめる「四季の里公園」や「守谷野鳥のみち自然園」など大小さまざまな公園があり、緑も豊富だ。
同市も「子育て王国もりや」をスローガンに掲げ、子育て環境整備や学校教育改革、児童の放課後対策事業の充実などを推進。共働き家庭を中心にファミリー層の注目を集めている。 2023年の『住みたい街（駅）ランキング』で「守谷」はまだ47位だが、『穴場だと思う街（駅）ランキング』では9位と、今後さらに期待が集まりそうだ。
なお同駅周辺の地価は、過去7年間で商業地では29.9％、住宅地では25.5％上昇した。
■東急との直通線が開業した相鉄線
沿線の人口拡大・地価上昇に期待
最後に、これから人口動態の大きな変化が見込まれるエリアを見てみよう。
2023年に最大の話題となったのは、相鉄・東急直通線（相鉄新横浜線・東急新横浜線）開業による相鉄線と東急の相互直通運転開始だ（3月18日開業）【図２】。
これにより、相鉄本線といずみ野線、東急東横線・目黒線が直結し、その先の東京メトロ南北線・副都心線、都営三田線、埼玉高速鉄道埼玉スタジアム線、東武東上線まで直通運転が行われる７社局14路線の広大な鉄道ネットワークが形成された。
すでに相鉄線は、2019年に先行開業した羽沢横浜国大駅からJR東海道貨物線経由で渋谷・新宿方面への直通運転が開始されていた。これに続く新たな直通線開業のインパクトはさらに大きく、相鉄沿線から東海道新幹線新横浜駅へダイレクトアクセスが実現し、渋谷駅（東横線）・目黒駅（目黒線）方面、さらには大手町駅（都営三田線）や永田町駅（東京メトロ南北線）などの都心方面へのアクセスも飛躍的に高まった。
例えば、相鉄線二俣川駅―目黒駅の場合、従来は横浜駅・大崎駅乗り換えで60分かかっていたところが最速38分に大幅短縮された。また海老名駅も、目黒駅まで53分、大手町駅まで70分、永田町駅まで66分とほぼ1時間圏になり、相鉄線沿線は都心の新たな通勤圏として注目を集めている。
今後、まずはよりアクセス至便なターミナル駅の西谷駅や二俣川駅周辺に、都心勤務のサラリーマンや新幹線を多く利用するビジネスマンなどの居住ニーズが高まっていくだろう。そして、沿線の駅前再開発や駅周辺エリアの住宅地開発が進み、二俣川や大和、海老名といったベッドタウンへのファミリー層の転入が見込まれる。
こうした期待は、沿線の駅周辺エリアの不動産価値にも影響を与えている。相鉄新横浜線の羽沢横浜国大駅周辺の住宅地地価は過去５年間でなんと23.6％も上昇。西谷駅周辺の住宅地地価は３年間で9.3％、二俣川駅周辺は商業地が4年間で17.6％、住宅地が3年間で8.4％、大和駅周辺でも過去５年間で商業地が6.7％、住宅地が7.5％とそれぞれ上昇している【表８】。
また、小田急線・相鉄線・JR相模線の３路線が乗り入れる海老名駅周辺は、「ビナウォーク」や「ららぽーと海老名」など大型商業施設に加え、高速バスターミナルや羽田空港までのリムジンバスの発着、圏央道海老名ICなど鉄道以外の交通拠点も充実。今回の直通線開業で交通利便性がさらに強化され、駅周辺の地価は過去5年間で商業地が9.5％、住宅地が16.3％も上昇し注目度の高さがうかがえる。
ここまで、2023年までの鉄道路線図の変化と街の人口・不動産価値の関係について見てきた。次回のレポートでは、今後、東京圏で整備が予測される鉄道路線と周辺エリアについて解説していくという。
【04】都市政策の専門家 市川宏雄所長による分析結果統括
■郊外でも再開発や都心へのアクセスで地価や人口に大きな影響
今後の鉄道整備計画を見越した不動産投資を
鉄道の新線・新駅の開業で、周辺の駅前再開発や住宅地開発、生活利便施設の拡充が一挙に進む。駅近くの高層マンション建設で人口が急増し、住みやすい街と評判になれば、さらにそれが加速する。また、他社線の相互乗り入れや直通運転の開始で、交通利便性は飛躍的に高まる。
都心へのアクセス改善や主要駅間の移動効率向上によって、１）街のイメージ ２）周辺地域の人口動態にも大きな影響を与える。
１）街のイメージに与える影響
ここまでみてきたように、2020年3月に高輪ゲートウェイ駅、虎ノ門ヒルズ駅では、駅周辺の商業地の地価が上昇。駅ができるまでは“駅と駅の間”に過ぎなかったエリアが、新しいビジネスエリアとしてのイメージを獲得しつつある。
JR南武線・東急東横線の武蔵小杉駅は、JR横須賀線・湘南新宿ライン開業（2001年）により “京浜工業地帯の一角”から超高層ビルの住宅街に変貌。北千住駅は、東武スカイツリーラインと東京メトロ半蔵門線・東急田園都市線の相互直通運転開始（2003年）、つくばエクスプレス開業（2005年）により、大学が次々に進出し駅前再開発が加速、「穴場」の街として注目されている。そして都営大江戸線開業（2000年）により、新設された清澄白河駅は下町情緒と最先端のトレンドが融合する“アートとカフェの街”へ。
いずれも新駅の登場により街のイメージが大きく変化している。
２）周辺地域の人口動態に与える影響
首都圏の人口動態に大きく影響を与えたつくばエクスプレス開業では、沿線の都市開発が進み、 2005～2023年での沿線の人口は、流山市、八潮市、守谷市、つくばみらい市等で人口が2割強～4割弱増加。秋葉原駅まで最速25分と都心に近い流山おおたかの森駅は、駅周辺の地価が大きく上昇している。
相鉄・東急直通線（相鉄新横浜線・東急新横浜線）開業による相鉄線と東急の相互直通運転開始（3月18日）で、７社14路線の広大な鉄道ネットワークが形成され、沿線の新たな駅前再開発や周辺の住宅地開発が進むことが予想される。相鉄新横浜線の羽沢横浜国大駅周辺の住宅地地価は過去５年間でなんと23.6％も上昇した。
また、小田急線・相鉄線・JR相模線の３路線が乗り入れる海老名駅周辺は開発が活発化し、圏央道海老名ICなど鉄道以外の交通拠点も充実しているため、駅周辺の地価は過去5年間で商業地が9.5％、住宅地が16.3％の上昇となっている。
交通利便性は不動産価値の大きな要素。郊外でも再開発や都心へのアクセスが良くなることで、地価や人口に大きな影響が出ることがあらためて確認できた。今後も鉄道の整備計画がいくつかある。路線図の変化によって街のイメージや人口動態に好影響がでるエリアがないか、注目できると良いだろう。
◎株式会社グローバル・リンク・マネジメント／グローバル都市不動産研究所調べ
健美家編集部
