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賃貸業での初の大失敗(その1)

赤井誠さん_画像 第106話

こんにちは、赤井誠です。
先日、ニューヨークから帰国しました。12日間という短い出張でしたが、非常に充実したものになりました。しかし、年のせいか帰国後は時差ぼけがぜんぜん治らず、毎日結構辛い日々が続きました。

やっとなんとか体調も普通にもどりましたが、不在中にも日本でいろいろ問題が発生していて、それを帰国してから一気に処理しているので、毎日かなり忙しいです。

本日は、今年やった大失敗のお話をしたいと思います。
その失敗とは長期の滞納です。ここ数カ月の間、ずっと苦労していたのですが、先月ぐらいにやっとなんとか目処が立ったので恥を忍んでお話したいと思います。

まずは、何故そうなったかについてお話したいと思います。
不動産を始めたときは、一棟毎に近くのア○マ○系の管理会社に管理をお願いしていました。空室が出た場合はすべてその管理会社の営業によって、次の入居者を獲得していくという一般的な管理です。

最初のうちはそんな感じですべて任せていましたが、当時の所有物件である時期に大量の空室が発生して、それがなかなか埋まらないという状況が発生しました。

当時の私は知識レベルも低く、管理会社は地域のすべての仲介業者に連絡して募集してくれているものだと思っていました。しかし、実際にはいくつかの懇意にしている業者にのみ募集を依頼し、広く依頼していたわけではなかったのです。

それを知ったのは、うちの物件の募集を知って、ミ○ミ○の業者が私に直接募集をさせてほしいと連絡が来たからです。これがきっかけで、入居付けは自由にできるものではなく、契約書の問題、報酬の問題など様々な問題があることを知りました。

私はとにかく、どんな募集のやり方をしたとしても入居が決まればそれで良いと思っていたのですが、そのときは残念ながら、数カ月もの間、空室が続きました。

そのため、管理会社と直接話し合い、ある一定期間の猶予ののち空室が埋まらないようであれば、専任の管理委託契約を解消して一般の管理委託契約にすることにしました。

結局、あまり入居は決まらず、管理契約を変更し、様々な業者に広く募集する方法に切り替えました。私は自主管理をやるつもりはなかったので、決めた会社の管理部門がその部屋を管理するという形になりました。 その結果、一棟の中でも部屋ごとに管理会社が違うという状態になったのです。

この方法には、以下のようなメリットがあります。

・競争原理が働いて、空室が早く埋まる

しかし、デメリットもあります。

・管理が複雑になり、特に騒音問題などで担当の管理会社が違う場合、オーナーが間に入らなくてはならなくなる。
・空室が発生するたびに、複数の業者に連絡をしなくてはならない。


当時の私はやはり空室率を改善することを最優先にしたため、競争原理による空室の解消を最優先にし、上記のようなデメリットを承知で、複数の業者に募集を依頼することにしました。

まあ、募集に関しては自主管理と同じようなもので、申し込みをもらった後の入居者の対応は各管理会社に任せるという感じです。区分マンションを購入して、各自がその部屋の管理を業者にお願いすると、それぞれの部屋の管理がばらばらになるということでしょうか。

結論からいうと、この方法でアッという間に満室に返り咲きました。ですので、すべての物件ではありませんが、競争の激しいエリアの物件に関してはその後もこの方法を継続的に取り入れています。

ただ、こういう募集をやっていると広告費の問題から、直接募集したいという業者から連絡が届きます。理由は簡単です。仲介を専門にやっている会社は、管理会社経由で募集をすると広告費が管理会社と入居を決めた会社で折半になります。

すなわち、私の場合は1カ月の広告費をつけていましたので、0.5カ月分が手取りとなります。それが、直接大家から依頼を受ければ、決めた場合は、広告費の全額の1カ月分が手取りになり、二倍の収入になるのです。

しばらくは、その後の管理の煩雑さをさけるためにこの手の申し出は断り続けていたのですが、やはり、リーマンの後に入居状態が厳しくなってきた段階で、この手の申し出を受けるようにしました。

しかし、この手の会社はほとんど、管理をやらない仲介だけのところが多いため、この手の会社が入居付けをすると、その部屋だけが入居後の管理も自主管理になってしまうわけです。

最初はたった一つ二つなので、大丈夫だろうという感じで進めていたのですが、やはり、客付け専門の会社は報酬が多いということで、どんどん入居をつけてきます。

それによって、いくつかの物件で、A管理会社・B管理会社・自主管理というものが混ざった状態になってきました。そういう中で、忙しいときに入金のチェックを忘れて数カ月間も滞納に気がつかないという大きなミスをおかしてしまいました。

これが発覚したのが半年も経ってからで、それからの対応が本当に大変でした。次回はこの滞納に気がついてからの対応をお話したいと思います。
それでは。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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