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いくらまで家賃収入の規模を追求すれば満足するのか?

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第214話

2020/8/17 掲載

こんにちは。赤井誠です。今回は、初心者のための不動産投資の始め方シリーズのコラムはお休みです。

今日はサラリーマン大家としてスタートした私が家賃収入について考えていること、特に大家業としてどこまで規模拡大を目指すのか、すなわち、いくら稼げるまで頑張るのかについて考えていることをお話ししたいと思います。

皆様もご存知の通り、私はサラリーマンとして人生のほとんどを過ごしてきて、現在は専任の大家業をしています。

貧乏育ちだった私は、絶対に将来はお金持ちになってやるとずっと考えていました。そして、父が中学の時に病で倒れてからは様々な奨学金をもらいながら必死に勉強し、大学・大学院と進みました。

卒業後は、24歳で一部上場企業に就職しました。そこで死ぬほど仕事をして出世を目指していましたが、最後は限界を感じて退職しました。

サラリーマン時代はいつかは役員、可能であれば社長まで上り詰めることを望んでいました。そうしたら、ものすごく裕福な生活ができるだろうと考えていたのです。

しかし、会社の中で少しずつ出世して給与が上がっていき、10年も過ぎたころには大体役員になるとどの程度の収入が得られるのかがわかるようになってきました。

ご存じの方も多いと思いますが、一部上場企業の役員になると、その報酬は2千万〜3千万円、社長で5千万-6千万円くらいというのが標準です。私のいた会社も大体このような水準でした。




自分が人生を賭けて目指していた年収が5千万〜6千万円。もちろん、サラリーマンをしていたころには夢のような水準でした。それに、これ以外に社用車が利用できたり会社負担の優遇もそれなりにあったりします。

それでも、思ったほど多くはないと思われる方も多いのではないでしょうか? そして、単純比較はできないものの、私の現時点で不動産業における私自身の税引き後のキャッシュフローはこの水準を超えています。

現在の家賃収入が1.2億円、返済比率は37%の4,500万円、固定資産税は木造が多いため430万円 その他の経費を引くと大体の手残りは5千万〜6千万円くらいになります。

正直、還暦を迎えた今、支出で一番大きかった住宅ローンや教育費はほとんどありません。老夫婦2人の生活費とそれを維持するための資金があればもう充分です。

これからも家賃収入を2億・3億と積み上げることは可能ですが、自分が長い間目指してきた役員以上の収入を得られるようになった今、これからどこまでリスクをとって収入を増やしていくか、葛藤しています。

■ 自分がサラリーマン上がりだなと実感するとき

自分より多くの収入を得ている人とも仲良くしていますが、もともと事業をしていた人たちなどと話すと、自分自身はやはり典型的なサラリーマン上がりなんだなと感じる場面が多くあります。

私は今後、収入を増やすよりも、満足している生活を強固なものにするために、借金を減らしたり、比較的成績の良くない物件を処分したりするダウンサイジング化の方が安心して生きていける気がするのです。

「 売上より利益、内部留保の確保 」

これは私がずっと目指していた姿です。金利負担を下げ、運営費も押さえる。その結果、残債利回りは現時点で17%になっています。これをもっと確実な水準にしていきたい。

今回たまたま不動産賃貸業は新型コロナによる大きな影響を受けていませんが、いつこのようなことが不動産賃貸業に降りかかってくるかわかりません。

■ 自分のポジションを冷静に見つめてみよう

世の中、拡大路線の方が派手で見た目はよく見えます。そんな中、コンサバでつまらない考えかもしれませんが、私は今の生活に非常に満足しています。美味しいものも食べられるし、時間も自由。行きたいところも行けます。

そこからどこに進むのか。拡大を目指すのか目指さないのかは、人それぞれの考え方次第であり、正解はありません。大事なのは、自分が納得いく行動をとることです。

そこで皆さんにもおすすめしたいのが、ある程度の規模になってきたら、今一度自分のポジションを冷静に見つめてみるということです。

・今の生活は満足か、不満か?
・このレベルの収入で満足か、不満か?
・多少のことではびくともしない財務が築けているか、いないか?

すでに満足という結果であっても、社会貢献や事業家としてやりたいことを実現するために、さらにリスクを取ってでも拡大したいという気持ちがあれば、突き進んでいくのもすばらしいと思います。

■ 投資脳に縛られず行動できることが真の自由?

先日、ある人にこんなことを言われました。

「 いくらお金があっても、何も考えずに自分の好きなものを買えるということはないんだね 」

投資家の多くは、投資効率を常に考えてしまいます。クルマを買うときに、こっちのクルマだとリセールバリューが悪いからこっちにしようとか、ここは環境がいいけど積算価値との乖離が高いから、この家じゃない方がいいとか…。

私もそうです。自分自身の頭は投資効率を中心に考えることが全く気にならない体質になっていますが、家族など周りの関係者はそうではありません。

そこで思ったのは、ある程度の規模を実現したら、投資脳に縛られずに行動できることが、真の自由なのかもしれないということです。この先はそんなことも考えながら、不動産投資やお金に向き合っていきたいと思います。

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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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