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新型コロナ渦における赤井流の今年の戦略ー利益が増やせないなら徹底的に経費を削れ!ー

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第223話

2021/1/19 掲載

赤井誠です。今年もよろしくお願いいたします。昨年は新型コロナに振り回された一年でしたが、今年も年初から緊急事態宣言やGOTOトラベルの延期など、病気と経済活動どちらも重要なだけにまだまだ厳しい年になりそうです。

まだまだ続く新型コロナ渦において、今年一年をどのように進めていくかを、年末年始といろいろ考えました。本日は私がどのように今年の不動産活動を進めていくかをお話ししたいと思います。

■ 新型コロナ影響の見通し

新型コロナに関しては、あまり大げさに騒ぐ必要はない・非常に危機的状況であるなどいろいろな見方がありますが、どれが正解なのかわかりません。何年か後に結果が出てから、いつも通り、「私はずっとそう思っていた」という評論家が出現することでしょう。

世界中がどうなるのか。日本だけ見ればそれほど多くの死者は出ていませんが、世界を見ればとんでもない死者の数です。また、経済も今の状態が続けば大変なことになるのも間違いありません。航空会社やホテルなどの旅行業界・飲食業などの一部の業種は、このままではかなりが淘汰されそうです。

しかし、GOTOなどのばら撒き政策で一時期一部の業種を助けたとしても、収束に見通しがない以上、単なる延命措置にしかなりません。厳しいようですが、平穏だった時に体力を蓄えていない会社は淘汰されるしかないのだと思います。

ワクチンも膨大な死者が出ている一部の国で接種され始めましたが、通常なら副作用の十分な検証をして認可にこぎつけるものが、今回はそれなしに認可されています。私は個人的には日本で接種が始まったとしても、よほどのことがない限りは受けるつもりはありません。

新型コロナに関しては、治療薬ができるまでは完全に終結することはなく、このまま共存しながら、上手く生き続けることになるしかないと思っています。そのため、経済はGOTOなどのカンフル剤が一時期持ち直したとしても、元に戻ることはなく、しばらくは低迷し続けると思います。

昨年、私の物件はハワイと横浜の民泊は大きなダメージを受けましたが、その他のアパートマンションは今のところほぼ満室で推移しています。しかし、今年は徐々にこの経済低迷の影響を受けてくると考えています。

■ コロナ禍では徹底的に守りを固める

私の不動産投資の戦略の第一は「 売上より利益を最優先すること 」です。これは今年も変わりません。過去にも多くの企業が「 売上第一主義 」で失敗しています。

売上を上げるために、人を増やし仕事を増やしてどんどん拡大し、景気が悪くなるとリストラや破産。これは何時の時代でも一緒です。拡大は非常に重要な戦術ではありますが、人材を増やせば固定費は増加するし、物件だけ増やせば管理戸数の増加で手が回らなくなる等の問題が発生します。

新型コロナの終焉が全く見えない中で、無理な借金をするリスクを取ってまで物件を増やす必要はないと考えています。銀行融資はますます厳しくなってきていて、購入できるプレイヤーはどんどん減ってきます。

新築アパートにしろ中古のアパートにしろ、ローンブレイク再販や低利回り物件の売れ残りなどは目に見えて増えています。

焦りはミスを生みます。

このような先が見通せないような中では、明らかに安い物件や好立地な物件が出た時だけ購入すればいいのです。投資の格言で良く言われる”休むも相場”です。無理せず様子を見るくらいの余裕を持つべきだと思います。

だからと言って、何もしないでじっとしているわけではありません。ではこのような時期には何をすればいいのか? 徹底的に無駄な経費を削ること。収入が増えない以上、支出を減らすことで利益を増やすしかありません。

自分の物件でかかっている経費の分析をきちんとして徹底的に削れるものは削ることが大事です。次に、私のところでかかっている経費のうち、大きなものから順次どのようなことを行っているかお話しします。

1)租税公課

税金はなかなか金額を減らすことはできません。できることといえば、カード払いや電子マネーを利用することで還元率を上げることくらいです。

今年は売上が大きく落ち込んでいるのであれば、固定資産税は半額か全額免除が受けられます。しかし、不動産賃貸業でこれが受けられるようであれば、経営は絶望的でしょう。きちんと運営してきた方は、こちらは無関係の人が多いと思います。

2)修繕費

大きなものは相見積もりなどでコストダウンを行い、簡単なものはDIYで処理。費用を可能な限り抑えるように心がけています。

ちょっとしたクロスの修繕や電灯・パッキン・劣化部品の交換なども外注すれば数万円の出費になりますから、複数回ならかなりの金額になっていきます。今年はDIYの比率を上げて、できることはすべて行う予定です。

3)外注管理費

多くの方が不動産管理会社に管理を依頼していると思います。ここを自主管理にすることで、かなりの金額の費用が削減できます。私は所有物件のうち約20%を自主管理しています。

これ以外は時間的自由を失わないために、管理を依頼しています。ただ、管理費に関しては機会があるごとに交渉して、3%程度までに減らしていただいています。

4)借入金利子

物件が買えない以上現金が預金として積みあがっていきます。預金が多い時こそ、金利交渉のチャンスです。少しでも金利を下げることができれば、キャッシュフローは大きく改善します。

また、余剰資金で高い金利の融資を繰り上げ返済してもキャッシュフローの改善になります。私は次の購入チャンスに向けて、キャッシュを貯めているので、今年は繰り上げ返済はしませんが、金利交渉は行います。

5)保険料

火災保険はやはりフルに入っている方が安全です。一昨年は火災保険によって本当に助けられました。そのため、保険単体では費用を削ることができませんが、団体扱い大口割引が適用してもらい10%程度は削減しています。

6)広告宣伝費

こちらは繁忙期や物件に応じて変更しています。広告料に関しては大家から出した金額のうち、管理会社が50%、仲介業者が50%受け取るのが標準ですが、管理会社の中には自分のところの手数料を不要としているところがあります。私はかなりの物件をそのような管理会社に依頼し、繁忙期などでは広告費を0.5ヶ月に削減しています。

6)接待交際費

昨年も今年も飲食の機会は激減していますので、自動的に下がります。

7)通信費

携帯電話は容量の見直しや格安SIMにすることで大きく見直しできます。楽天モバイルが参入し、大手のサブブランドも価格を大きく見直しています。

こちらも定期的に見直すことで、費用を大きく下げることができます。うちの会社では4人分の携帯費用があるので、適宜見直しを行っています。

8)水道光熱費

2016年の電力自由化で電気・ガスは様々な会社から選ぶことが出来るようになります。使用料の多いシェアハウスや大型の物件に関しては会社を見直すことで、10%程度は費用を削減することができます。

年間100万円以上かかっているので、すべて見直しを行っています。特に、民泊や札幌の事務所などは使わない期間に基本料金がかかる会社はすべてやめました。楽天電気とLoop電気は基本料金が0ですので、私は普段使い慣れている楽天電気に切り替えしました。

世の中の仕組みは常に変化しています。それらをきちんとキャッチアップして手間を惜しまず、経費削減を行うことは重要だと思います。

ただし、入居者サービスにつながるものは決して削ってはいけません。サービス劣化は退去を生み、結局は広告宣伝費や修繕費に跳ね返ってきてしまいます。

あと、私はサラリーマン時代を含めて、何十年も自分の人生を豊かにするために頑張ってきたので、自分の人生を豊かにするための物に関しては絶対に削らないことにしています。これは必ず、更なる優良企業に向けてのモチベーションになりますので。

ということで今年はきっちり守りながら、チャンスに対応できるように現金を貯める年になると思います。

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

1960年 横浜生まれ
18棟127室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて18棟127室。年間家賃収入は約1億2,000万円(2020年12月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 利回り18%
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り30%
シェアハウス 6室

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1R+ロフト ×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り19%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸、1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
民泊、1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2015年
東京都RC新築 利回り8.2%
1LDK x 16戸

□2016年
横浜市アパート新築 利回り8.6%
1K+ロフト×8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ シェアハウス7室

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト、店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

□2019年
札幌市アパート 利回り15%
2LDK x 4戸

□2020年
札幌市RC 利回り8%
3LDK+ガレージ x 6戸

□海外
ハワイ・バンコク

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか

■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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