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物件の持つ多面性をきちんと見る( 1 )

赤井誠さん_画像 第3話


今回で3回目のコラムです。私の回想録に入る前に、もう少し、私の能書きにお付き合いください。
今日は、私が今、物件を見るときに気をつけていることについてお話したいと思います。
もちろん私が、不動産を買い始めたときには、できていなかったことです。是非、これから不動産を買うという方は当時の私よりもっと高いレベルからはじめてほしいと思います。

皆さんは、物件を買うときに何を一番気にするでしょうか?
利回り・積算価値・キャッシュフローなどなどでしょうか。

ただ、これだけではどれをとっても物件のある側面しか見ていないということになります。すなわち、片手落ちですね。

購入を判断するためには、別の側面もきちんと見た上で判断しないと、間違った判断をすることになります。

今日のテーマは物件のもつさまざまな側面についてです。

セミナーなどで時々話をするのですが、皆さんはスーパーやコンビニでおにぎりなどを買うときはどこからとりますか?

私は大学時代にスーパーでアルバイトをしていたのですが、賞味期限ある食品類は古いものを手前にずらして、新しいものを後ろに追加していきます。
このことは多くの方がご存知だと思います。

さて、それではどこから商品を取るべきか?

私はこの事を知ってから、いつも後ろから商品は取るようにしていました。新しいものの方がいいに決まっていると思っていたからなのですよね。

しかし、これではある側面からしか物事を見ていないのですよね。

あることを知ってからは、今度は逆の判断をするようになりました。あえて古いもの、すなわち手前から取るようになったのです。
何故でしょうか?

食品にはほぼ必ず防腐剤・保存剤といった物が入っています。これらの効果は時間とともに減衰します。すなわち、時間が経てばたつほど効果は弱くなるのですよね。

もちろん、中に入っている防腐剤・保存剤は体に害を及ぼさないことは確認済みですが、そうは言ってもこの手のものの多くは一種の毒ですね。
いくら微量とは言っても体にとっては、無いほうがいいのは間違いありません。

すなわち、どちらの方が体に害がないかという見方をすれば、すぐ食べるのであれば、新しいものから取るのはありえない行動になるのですよね。

すぐ食べるのであれば、賞味期限ぎりぎりのもの。本当はこれにも余裕をいれているので、賞味期限が切れてすぐの物のほうが体には害が少ないのですね。

もちろん、あとで食べるものは、賞味期限の長いものを買いますが、古いものが処分品として安くなっていたら、見方によっては

価値の高いものが安く売られている

ということになるのです。

ここで言いたいことは、こういう側面を見ているか見ていないかだけで、

購入の判断そのものが変わる

ということです。

さて、不動産ではどうでしょうか? 不動産にもいろいろな側面があります。

高利回りで、積算価格以下の価格で、キャッシュフローがいっぱいでるもの。
今、一番人気があるのは、こんな感じでしょうか?

利回りという側面だけ見れば、高ければ高いほうがいいですね。
物件価格が積算価値以下なら、銀行評価は高く、融資はとても引きやすいですね。
そしてRCのように融資期間が長く引ければ、おのずとキャッシュフローはたくさん出ます。

これは、ある意味正しいですね。

しかし、その裏には別の見方もできますね。
残念ながら、今回は紙面もなくなってきました。この続きは次回に。それでは。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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