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募集の際に絶対にチェックすべきポイント

赤井誠さん_画像 第50話

こんにちは。赤井誠です。
前回、前々回と空室を埋めるために空室そのものをどうしていけば良いかということについて書きました。

□ 48話. 繁忙期でも埋まらない部屋の共通点
□ 49話. 繁忙期でも埋まらなかった部屋をどうする?

これらのコラムに書いたように、空室を少しでも早く埋めるためには、商品であるお部屋を魅力的にしていく必要があることはいうまでもありません。

しかし、いい商品を作れば売れるのか、すなわち素敵で魅力的なお部屋を作れば満室にできるのか? というとそれだけでは足りません。

世の中には様々な商品がお店に売られていますが、それらがお店によって、さらに、店員さんによって売り上げがぜんぜん違うことはご存知でしょうか?

不動産も仲介会社の店舗の雰囲気や仲介の方の対応次第で、同じお部屋でも決まる確率は大きく変わります。すなわち、営業する側の力も商品であるお部屋と同様に重要なのです。

管理会社さんや仲介業者さんの力なくしては、物件を埋めていくことはできません。ここは、非常に重要なポイントです。

物件力と営業力、この二つの両輪が噛み合ってこそ、物件を満室にすることができるのです。

ただし、どんなに優秀な営業マンがいても、お客さんが来なければ、物件を決めることはできませんから、集客力も非常に大切になります。そこで注意したいのが、自分の物件のインターネットでの見せ方です。

今は、お部屋を探している人のほとんどはインターネットで事前に調べてからやってきます。

前述のように、来店したお客様に自分たちが決めたい物件を紹介して誘導してくれる営業マンの影響は小さくありません。しかし、それでも、インターネットを見た入居希望者からの指名があったほうが、より決めやすいのは当然です。

最近の「 SUUMO 」や「 Home’s 」などを見ると、こだわりの検索条件が増えて、内容もどんどん変わっています。検索項目が増えるということは、その項目で物件を探したいというニーズがあるからです。




※ 参考:SUUMO検索画面

最近の検索項目では、<フリーレント>・<宅配ボックス>・<敷地内ごみ置き場>・<ウォッシュレット>・<ルームシェア可>などが目につくようになりました。

面白いところでは、<定期借家を含まない>なんていうものもあります。
定期借家はオーナーにとっては良い契約方式なのですが、入居者さんにとっては不利な部分も多く、それを嫌がる人がそれなりの割合存在するということですね。

逆に人気なのは、<バストイレ別>・<二階>・<角部屋>・<室内洗濯機置き場>・<浴室乾燥機>・<インターネット>・<オートロック>などです。これら人気の項目を満たしているほど、検索されやすい物件ということになります。

※ 補足ですが、こういう「 検索ニーズの変化をチェックすること 」は重要です。それに当てはまるように物件をリフォーム・リノベーション・新築していけば、入居希望者さんの目に留まりやすくなりますね。

ここでひとつ、気をつけたいことがあります。実は、自分の物件に該当するそれらの項目にチェックを入れても、その物件が検索されないことが度々発生するのです。

皆さんは、そのことにお気づきでしょうか?
本当に良くありますよ。私も何度も痛い目に合いました。

せっかく、お金をかけて人気のある設備を入れて、期待して反響を待っていても、一向に申し込みが入らない。しばらくたって自分でアクセスしてみると、検索しても物件が出てこない。

なぜ? と思って、一つ一つ条件をはずしていくと、ある条件をはずした時に検索されるようになったりします。
そして、そのはずした条件が、わさわざ後からお金をかけてせっかく導入した設備だったりするのです。

これでは、全く意味がありませんね。

私が一番頭に来たのは、「 バス・トイレ別 」という項目にチェックを入れると、自分の新築が検索されなくなるとわかったときです。このときは思わず電話口で怒鳴ってしまいました。

特に後から追加した設備はしっかり管理会社さんに伝えないと、今までの情報のまま載せられてしまうミスが発生しやすくなります。

とにかく、空室ができて募集が開始されたら
インターネット広告を必ずチェックする
これだけは確実にやってください。

もし今、空室の物件がありましたら、確認してみてください。
この繁忙期に埋まらなかった原因がこれかも知れませんよ。

ちょっと紙面がなくなってきました。営業力アップに関しては次回にも書きたいと思います。
それでは。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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