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売却の判断基準〜今年売却したマンションを実例に考える〜

赤井誠さん_画像 第90話

こんにちは、赤井誠です。最近はめっきり寒くなりました。ちょっと前にいたハワイが夢のようです。帰ってきてからのこの温度差は老体にはこたえます。また、ハワイに戻りたいところですが、年末にかけて退去もいくつか発生し、来年の繁忙期に向けてどんどん準備しなくてはなりません。

賃貸業はこの繰り返しですが、メリハリもつけていかないと休みがまったくなくなるので、年末から年始にかけては一気に募集の準備をして、二月にはまた妻と毎年恒例のハワイ旅行に行きたいと思います。

前回のコラムを書いた後、何人かの方から細かい判断基準についてご質問がありました。そのため、今回はこのあたりのお話を書いてみようと思います。私の場合、売却の判断基準は大きく分けると次の2つになります。

1、何年分の家賃が前倒しでいただけるか

今回の物件は今後、効率的に運用しても稼働率は97%いけばかなり良いかなという感じです。さらに、管理会社さんへの管理委託により「 5%+消費税 」の手数料もかかります。

満室経営を維持するためには、退去ごとの原状回復工事、さらに壊れた設備や競争力のなくなった古い設備も入れ替えなくてはなりません。換気扇・エアコン・給湯器などは良く壊れてくるし、電気調理器もIHくらいには交換しないとなかなか競合に勝てません。

そして、その費用はDIYで安く抑えた場合で、数万円。クリーニングからすべて頼むと1カ月分家賃以上の費用がかかります。

また、今回の物件はシングル用でしたので、一部屋の平均居住年数を4年とすると、毎年平均「 部屋数/4 」の退去があります。その度に1カ月程度の空室期間と1カ月家賃程度の広告料がかかります。原状回復工事とあわせて、少なくとも3カ月分ぐらいは見ておく必要があります。

そうなると、だいたい年間の手残りの賃料は以下のように想定されます。( もちろん、ローンの元本・減価償却・税金を考えた場合のキャッシュフローとは違いますが、計算はこの程度にしています )。

「 満室賃料×稼働率×( 100%−管理料 )−部屋数/4×家賃×3−固定資産税−ローン返済額 」

その結果、一年間で手にできるキャッシュ( 金額は仮想値 )は以下のようになります。

「 1,800万×97%×( 100−5.4% )−23室/4×6万×3カ月−100万−700万 」
=1651.7万−103.5万−100万−700万
748.2万

この計算から、このまま運営し続けると、年間750万ぐらいのキャッシュを手にすることができるということがわかります。

この物件はフルローンで購入し、今回はローン返済後の残キャッシュが5,000万以上でしたので、約7年分くらいのキャッシュを前倒しで手にすることができます。その現金を再投資に回すことで、より効率的に運用できると判断しました。私はいつもその判断基準は5年程度で見ています。

2、ライフサイクルコスト

二つ目の判断基準となるのが、ライフサイクルコストです。一般的に物件のライフサイクルコストというと建築費の3−4倍かかると言われます。この中には保険・税金・点検費・保守費・解体費などいろいろ含まれますが、一度大きな修繕を行うと、資金を大幅に減少させてしまいます。

その回収を考えると、修繕を行った場合は( その分を売却価格に載せられれば別ですが )、それなりに長期保有しておかないと資金回収ができません。そのため、このコストをかける前にうまく売ってしまう方がいいこともあります。

私の場合は、それなりにリフォームされた中古マンションとして購入しましたが、今後、水周りにかなり修繕費用が予想され、さらに外観も近いうちに塗装しなければいけなくなりそうでしたので、この費用をかける前に売却するほうが、資金の有効利用になると考えました。

一旦、大規模修繕をいれてしまうと、一年分の手残り家賃がなくなってしまい、それによる売却価格の上昇などを考慮しても、現時点で売却するのがベストという判断をしました。

インカムゲインを得ているからといって、ついついそのまま持っていれば大丈夫と思っている人を良く見ますが、その物件の将来性やその資金の再投資などを考えて、より有効な方法がないかを常に考えることは重要だと思います。是非、一度自分の物件も見直してみてください。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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