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ついに新築RC着工!

赤井誠さん_画像 第95話

こんにちは、赤井誠です。繁忙期、真っ只中ですね。私もまだまだ空室と空室予定の部屋がありますので、物件力向上やら営業やらで毎日いろいろ忙しくしています。

さらに、入居の決まった部屋についても、入居日までに飾り付けしたものの撤去などもしなくてはなりません。やることが山積みですね。加えて、この時期は確定申告も出さなくてはなりません。

昨年は長年所有して売却した物件や、長らく塩漬けだった株式のアベノミクスによる売却益等の申告、さらには、ふるさと納税まであります。いろいろ入力が多くて大変ですが、あと少しですので頑張って乗り切りたいと思います。

さて、前回お話した新築ですが、先日無事、着工しました。しかし、ここまでくるまでにもいろいろ大変なことがありました。
まず、土地のお話があったのが、昨年の6月ごろ。それから現地調査に行ったり、予想プランなどを確認したりしながら、話を進めていきました。

最終的にはボリュームがある程度入ったことと、周辺地域の印象も良く、JR京浜東北線と東京メトロ南北線のどちらの駅からも徒歩10分以内ということで、土地の決済をすることにしました。

広さ約60坪の近隣商業地域で、
「 建ぺい率/容積率 」は「 80/400 」
という土地です。

間口がちょっと狭く、うなぎの寝床のような地型でしたので、比較的安く、ほぼ路線価に近い価格でした。一種単価は29万。ただし、様々な規制により容積率は240%ぐらいしか消化できそうにないので、消化可能な単価で考えると、48万円ぐらいでした。

まあ、収益物件としてはぎりぎりですね。私の目標とする新築での一種単価は横浜では40万以下。東京では60万以下ぐらいと考えています。それ以上の土地値ではやはり利回りが下がってなかなか収益を取れそうにありません。

しかしながら、土地の地盤調査や近隣対策などが進むに連れて、状況が変わってきました。資材や人件費の高騰により、建築費が1,000万円以上も予定より多くなり、収益性が悪化する可能性が出てきたのです。

そのため、当初提案された図面では「 1Kx14戸+バイクパーキング 」だった計画を見直し、なんとかさらに収益性が上げられないかを徹底的に検討しました。図面を細かく見直し、パイプスペースなどの細かいところにもメスを入れていきました。

コストダウンと言っても、建物のグレードを維持するためには、設備などを落とすわけには行きません。バス・トイレ別、ウォッシュレット、独立洗面化粧台、脱衣スペース、浴室乾燥機、人口大理石キッチン、ペアガラス、エレベータ、オートロックなどは外さず考えました。

まず、住居部分でやったことはプランを細かく見直すことで、1Kから1LDKにすべての部屋を変更しました。1Kと1LDKでは同じ広さでも探している人の家賃の価格帯が違います

1Kとしては広くて、その中でも高い家賃の部屋より、1LDKとしては狭いけど、その中では家賃が安い設定では、二人入居が基本の1LDKのほうが結局は高い賃料にできます。

とりあえず、リビングを8畳確保すればLDKと名乗れます。それでも、限られたスペースの中ですべてを1LDKにするのが、とても大変でした。

また、1LDKというと二人入居を前提としていますので、トイレとリビングの間に二枚以上のドアを作って、お互いのトイレ音を聞こえなくするなど、気にしなくてはならないポイントもあります。このあたりはちょっと苦労しました。

さらに住居部分以外では、バイクスペースにするところを大幅に削り、店舗+事務所に変更。今回の建築する東京都内の区毎に制定されているシングルルーム条例( 40平米以下をシングルと定義 )を回避しながら、「 シングルルーム( 1LDK )×14戸と店舗、事務所の合計16戸の間取り 」に変更しました。

これらの変更により、家賃収入全体を増加させることができそうで、当初の利回りをなんとか維持できると考えています。

とりあえず、まだまだ完成までは長い道のりですが、無事完成して満室稼動することを夢見て、これからもいろいろ出来る限りのことはやりたいと思います。
完成は8月末から9月中旬。私にとっては初の新築RCです。楽しみです。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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