湘南の築40年アパートの購入から満室まで。すぐ売っても儲かる物件の「売るか？貸すか？」問題

新年度が始まりましたね。
サラリーマン時代、4月というと人事異動で働く人の顔ぶれが変わったり、新人が入ってきたりしてフレッシュな気持ちになっていました。

今のワタシはというと、おじさんの不動産業者やリフォームの方と会ったり、麻雀を打ったり、近所のパパ友と遊んだり、朝から近所のジムで親世代のお姉さん達とヨガをしたりしていますｗ

昼間のジムには若い人が全くいません。。。
フレッシュ感がない。。。

ふと、このまま会う人が固定化されていくと、若い人と会う機会が無くなっていくのでないんじゃないかと思いましたｗ。会社を辞める際には、考えていなかったことでした。

現在のところ、居心地よく暮らしているので、困っていませんが、自営業だと「環境」を作るのは自分なので、マンネリ化の危険があります。過ごす場所を変えたり、住むところを変えたり、変化した行動をしていきたいと思いました。

さて、今回のコラムでは、昨年購入した湘南アパートについて書きたいと思います。

■きっかけ

きっかけは、近所の不動産屋の社長さんからの紹介でした。子供の習い事で通っているビルの所有者が不動産屋さんだったので、ご挨拶をして、しばらくすると物件紹介をしてもらえるようになりました。

高齢の社長さんは、元々建設業をやられていて地元の名士だったようです。知り合いも多く、売りに出されていない仲間の物件を仲介しようとしてきます。

社長「そこのビル買わないか？」
マッツン「○○○〇万円なら買います」
社長「やっぱり親族反対して売らないって言ってたわ」

社長「この戸建ていくらなら買う？」
マッツン「○○○万円なら買います」
社長「わかった。話してみる」

こんなやりとりを何度かしましたが、なかなかまとまらず、結局この社長からは買わないのかなと思っていると、ある日、社長の親族の物件というこんな物件を紹介されました。

■物件のスペック

社長は、このアパートを全空にして新築戸建の用地として業者に売ろうとしていました。しかし、最後の一人が期日までに退去しなかったので、ワタシのところに話が回ってきたのです。

ワタシは瞬時に頭の中であれこれ考えました。

賃貸でもいけるな！
空室も多く諸問題もあるが解決できる範囲。相場以上の利回りで仕上げる事が出来る。2DKと間取りも広いので賃貸の客付けで困る事はない。

土地として売る事も出来るぞ！
新築戸建の相場が、5,000万円～6,000万円のエリア。将来的に全空となれば土地で売って利益を得る事も出来る。

最終的に、新築戸建の半額以下、土地の路線価程度の価格を提示して、無事にまとまりました。

■引き渡し

銀行からリフォーム代金を含めた融資の内諾を得ることができたので、賃貸で行くか！！！と思って進めていると、最後の入居者が退去する事になりました。しかし、融資の内諾のこともあり、リフォームして賃貸に出すことにしました。

■リフォーム

＜階段＞
諸問題の一つとして、海が近いせいか鉄骨階段が錆びていました。

塗装が剥げて心配。

外壁との接合部もずれていて心配。
今すぐ、崩れるという感じではないですが、時間の問題かもしれません。今回、修繕費用も捻出できる価格で購入したので、すぐに直しました。

塗装、補強後の階段です。キレイになりました。

＜お風呂＞
もとのお風呂はバランス釜でしたが、入れ替えました。タイルの床にシートも貼りました。

キレイだけどバランス釜のままだと賃貸が弱そう。

給湯器と共に新しいお風呂を入れました。

＜居室＞
何年も使っていない部屋があったので、直しました。

床：畳→クッションフロア
壁：砂壁→クロス
木部：塗装

このお部屋に住んでいた方は、長押（なげし）に色々物をはさむ趣味があったみたいですねｗ

リフォーム後のイメージです。さっぱりした２DKの賃貸物件になりました。

＜洗濯機置き場新設＞
洗濯機置き場が室内になかったので作ることにしました。

この部屋はキレイでちょっともったいない気がしましたが、給排水工事の為に床を開口しました（奥の小さな緑色部分）。ここに洗濯機を置いてもらいます。

全空なので給排水工事はやりやすかったです。

＜その他＞
細かいところも古さを感じさせないように直しました。

・モニター付きインターフォン
・ウオシュレット
・電気工事
・給排水工事等々

その結果、総額300万円程のリフォームとなりました。内容を考えるとそんなに安くなかったかなと思っていますが、10年以上賃貸が出来るようになったと考えて、良しとすることにしました。

■満室

リフォーム終了後、改めて近隣で募集中の2DKのアパートを見てみると、リフォームをされた物件がほとんどありませんでした。

バランス釜のまま、和室のまま、外の洗濯機置き場…。
昭和で時間が止まったような物件ばかりでした。

ということで、5千円～1万円程賃料をUPして募集をしたところ、3か月程で、満室になりました。2DKという事で、夫婦やファミリーの入居を想定しましたが、結果は単身者2名ととカップル2組の入居となりました。

■まとめ

今回は、昨年購入した湘南アパートの事例を紹介しました。コロナ期間中に地価が上がったので、新築戸建用地としても需要がある物件でした。

結局、賃貸物件としましたが、すぐに売却しても利益が出そうな物件でした。最終利回りはリフォーム費用込みで10％以上となりました。

・ファミリー物件なので、賃貸需要も強い
・接道も良く融資もつきやすい
・現在も将来的にも売却しやすい立地

所有期間中にすごいキャッシュフローが出る物件ではないですが、こんな物件を沢山欲しいなと思っています。

売るか、貸すか迷うような物件、皆さんだったら、どうしますか？
※宅建業者でない方は、反復継続の売買はできません。

ちなみに、このアパートの隣地のアパートも近所の社長から購入したので土地はさらに広くなりました。所有しながらいつ売るか考えようと思います。今年度も張り切っていきます。