• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

8,556アクセス

空室対策は、需要と供給バランスを考えなきゃダメ!

赤井誠さん_画像 第160話

こんにちは、赤井誠です。繁忙期もそろそろ終盤戦ですね。今まだ空室がある人はここ一週間ぐらいが本当に最後の山かと思います。

これを逃すとやはり需要は一気に落ちてきますから、その中で選ばれるためにはどうしたらいいかをよく考えなくてはならないですね。

私の方は、一旦申し込みベースで満室になりましたが、その後、3部屋の退去連絡が来て、今月から来月もまだまだ頑張らなくてはなりません。

物件が増えてくるとこのいたちごっこが続くので仕方ありませんが、年に一番頑張らなくてはならない季節なので、あと一頑張りしたいと思います。



今回の本題ですが、やはり今の時期ですので、繁忙期と家賃について考えてみたいと思います。

皆さんもご存知のとおり、賃貸業で最も入居者の出入りが多いのが1〜3月の間の繁忙期と呼ばれる期間です。次に入居が多いのが秋の準繁忙期8〜10月の間ですね。

特に学生対象だと、1〜3月の繁忙期を逃すと最悪一年間空室なんてことも十分考えられます。そんな中できちんと物件を埋める人と埋められない人がでてきます。これはいったいなぜなんでしょうか?

物件の入居を得るにはいくつかポイントがあります。

・物件力
・家賃
・広告費

最も強いのが、やはり物件力のある部屋です。物件力の強さというのは、駅からの距離( 地方だと駐車場の有無 )、広さ、近隣環境、使い安さ、格好良さ、家賃などの総合力です。

駅から近くて、広くて、使い勝手が良く、格好も良ければ、かなり物件力としては高いです。こういう物件は、すでに購入したり、リフォームしたり、新築したりした時点で勝ち組です。

駅からの距離、周辺環境などは自分の力では変えられませんので、慎重に選ぶ必要があります。リフォームや新築では、使い勝手や格好良さなどもきちんと設計すべきですね。

あとは家賃とのバランスです。どんなに物件力が強くても家賃が高すぎれば、なかなか決まらないし、長期入居も望めません

多少高くても決まることはありますが、やはり実際に生活してみると、思ったよりお金がかかることに気が付き、更新が望めなくなります。

今は、更新してもらって長期に住んでもらう方がずっと利益がでますので、家賃とのバランスはとても重要ですね。

家賃は物件の価値を左右させる大きなパラメータです。今は、多くの方がインターネットを経由してスマホやパソコンで調べていますので、物件力に対するコストパフォーマンスを調べます。

入居者が選ぶ大きなポイントが、家賃であることは間違いありません。そのため、いつまで高い家賃で募集を粘るかというのは、重要なポイントになります。家賃の値下げというのは、早くやった方がその下げ幅は小さくて済みます

1月から2月の下旬ぐらいまでは需要がまだまだ高いので、下げても多少の金額で済みます。それによって早く入居してしまえば、その分はすぐに回収できます。

しかしながら、3月になると今度は需要が供給を下回ってくるため、家賃を下げる物件も増えてきて、多少家賃を下げたくらいでは選ばれにくくなってきます。

特に1〜2月から募集していて決まらない物件というのは、もうすでに売れ残り物件であると認識すべきです。もちろん、最初からニッチな需要を狙っているという方針ならかまいません。

しかし、マスを対象にしている物件であれば、自分がどんなにいいと思っていても多くの人からは選ばれない物件であることを認識すべきです。

この時期に、重要になってくるのが広告料です。多数の空室がある中で、仲介さんは広告料の大きい物件を優先的に紹介します。

特に、お客さんが少なくなってくると、稼げる金額も少なくなってきますので、同じような物件の場合は、広告料の大きな物件を紹介したくなるのは当然ですね。

そのため、3月に入った時期になってくると、広告料の金額も調整するなどして、自分の物件を優先的に紹介受けるように変えていく必要があります。

このあたり何もせず、ただ単に最初に決めた条件を一切いじらず、決まらないとぼやいていても仕方ありません。そんな鈍い感性では、稼げるものも稼げなくなります。

今まで、何の問題もなく決まっていた物件も年数が経つにつれ、今まで通りではいかなくなります。このあたりの変化を敏感に感じて、素早く行動に移すことが満室経営を続けることにつながると思います。

それでは、皆さん一緒に頑張って満室にしましょう!

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

ページの
トップへ