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今回の新築アパートに取り入れた最新技術。先行投資して先行者利益を得よう。

赤井誠さん_画像 第185話

こんにちは。赤井誠です。先月も来たのですが、またハワイに来ています。

今回はハワイ物件のリフォームやファーストハワイアンバンクでの諸手続き・繰り上げ返済手続きなどをやりながら、ハワイの過ごしやすい気候の中で、身体を休め、今後の事業戦略を色々考えています。

繁忙期も一息つき、ゴールデンウィーク前までは航空機やホテルも安く、サラリーマンを卒業した自分がのんびりするには一番の季節なのですが、今年は1月に完成予定の新築がズルズルと遅延して、まだ完成していません。

そのため、様々なことをこの時期になってからやらなくてはならず、遠隔で色々大変なことになっています。本日は、この新築で取り組んでいることについてお話ししたいと思います。

■ 新たな技術への投資のタイミング

今回のアパートは3層15戸で、横浜あたりでは中規模くらいの建物です。駅からも徒歩5分と非常に便利な地域であるのと、沿線に技術系の一部上場企業がたくさんあり、そのあたりのシングルの入居者をターゲットとしています。

世の中の技術革新は本当に早くて、アパマン関係での今年あたりの世の中の変化としては、次の2つが挙げられると思います。

・新4K対応の放送が始まっていること
・IoTブームが始まっていること

今までも何度かこのような時代の変化がありました。例えば、以下のものがそうでした。

・インターネットの開始
・地上波デジタル放送の開始

どちらも今では当たり前で、インターネットに対応していない物件はもちろんのこと、無料インターネットになっていない物件は競争力がどんどん落ちています。

地上波デジタル放送はさすがに導入していない物件は存在しないと思いますが、当初はアナログとの併用放送だったため、これらも導入当初はまだまだ入れなくてもいいのではないかという声はたくさんありました。

しかしながら、こういう利便性を追求しているものは若い人ほど、どんどん当たり前のように使いこなして行きます。今は、なくても問題ないと思っていても、一旦使ってみるとやはりその便利さは手放せなくなります。

インターネットやスマホは、なくてはならないものになりました。私の年代ですと、携帯電話が一番の革命でした。スイカやパスモやイコカなどの鉄道カードもそうです。

今更、切符なんか面倒で買えません。さらにオートチャージをつければ、度々電車や地下鉄を利用するものにとってはとても便利です。今は北海道も沖縄も使えるようになって日本中どこへ行っても楽チンです。

また、今、昔のビデオを見てみると画像が汚くてとても見てられません。その時代では全く気にもしなかったものですが、地上波デジタルの画像に慣れてしまうと全く別物に思います。これが4K、さらに8Kの放送に慣れると地デジの画像は汚くて見てられないという時代が来るのではないでしょうか。

このように時代の変化が起きているときに、投資家としてはどのように考えなくてはならないかということですが、どのみち近い将来必要になるものであれば、やはり先行者利益を取ることを考えるべきだと思います。

確かになんでも出だしは導入コストが高いです。しかし、他に導入物件がない以上、大きな差別化ポイントになることも事実です。それが何年か経って、導入コストが下がって来るとどこの物件でも当たり前に導入する時代が来るようになります。

たとえ導入コストが高くても、それによる対価が得られれば、その導入コストは簡単に回収してしまいます。しかし、世の中で当たり前になってからは、たとえ導入コストが下がったとしても、そのコストを回収することができません。

やはり、こういう技術的なものは先行者利益を得られるうちに投資した方が良いのではと思います

そうは言っても、投資コストに見合うかということもきちんと検証する必要があります。テレビに関しては正直たいしたコストはかかりませんので、新築は当然として、既存物件にも時期を見て導入して行きたいと思います。

■ 新しいアパートではIoTを導入することに

それでは、もう一つのブームであるIoTはどうでしょうか。ほとんどの人がスマホを所有するようになり、若い人ほど、その機能を使いこなしています。部屋の鍵を遠隔で開け閉めできたり、エアコンなどもつけたりすることもできます。

家中の家電をスマホ一つで室内でも室外でもコントロールできるようにできることは、とても便利だと思います。とはいえ、私も最初はこんなもの必要ないのではないかと懐疑的でした。

そのため、昨年から自宅に導入し、さらに音声入力デバイスとしてのアレクサやグーグルどちらも導入して様々なテストを自宅でしていました。結果、慣れて来るととても便利です。

もちろん、IoTがなくても生きてはいけます。ただ、録画予約を忘れても外から自宅のレコーダーを動かすことができたり、鍵の開け閉めが格段に楽になったり、不在時に母が訪ねてきても、鍵を開けることができるのは便利です。

作業をしていて手が離せないときも、音声でコントロールできるので、作業がはかどります。特に私のように年中出かけている人は、海外でも日本の環境にアクセスできるようになることで、助かることは結構あると思います。

ただ、まだまだ必要不可欠というには時期尚早なところもあります。この辺りは、頭の柔らかい若い人がどんどんその有効性や使い方を開発していくと期待しています。

私もまだまだ必要不可欠と思えない部分はありますが、導入コストとそれに伴う家賃アップを比較検討した結果、私が基準としている「 導入利回り10%( 家賃の上昇分÷導入コスト )」を超えていたので、今回は導入に踏み切りました。

今回、ハワイでもこの辺りを調査するために大型家電店に行ってみましたが、様々な使い方の提案がされていました。





世の中は常に変化しています。この変化の波に乗り遅れてしまうと、「 今年はなんか入居率が上がらないけどなんでだろう? 」なんて、時代の波から乗り遅れた発言をするようになってしまいますね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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