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どのような物件から始めればいいのか?ー初心者のための不動産投資の始め方7ー

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第217話

2020/9/29 掲載

こんにちは。赤井誠です。前回は” 掘り出し物の物件はどうやれば手に入るのか ”について説明しました。

そこでは、良い物件を見つけるための条件についてお伝えしました。ただ、良い物件を買おうといっても、どんなものを買えばいいのか、どの程度のリスクを自分は許容できるのか、迷う方も多いと思います。

今回は買うために決めていかなくてはならないことや、それぞれの物件の持つメリット・デメリットは何なのかについてお話ししたいと思います。

1.現金で購入するか融資を利用するか

融資を利用することを嫌がる人と全然気にしない人がいます。日本人は比較的借金に対する免疫が弱いということがあって、借金をするなとか借金は悪であるということを感じる人は多いと思います。

私も実は借金に対しては嫌悪感がありました。高校生の頃に我が家が借金でかなり苦労していたのを目の当たりにしていたので、「 借金=サラ金=悪 」というイメージがありました。

ただ、社会人になって、多くの人が銀行からお金を借りて自宅を買って幸せそうに生きているのを知り、私の中では「 借金を背負う 」という負のイメージであったものが、「 融資を受ける 」という正のイメージに変わりました。

それでも、やはりお金を借りることに関して良いイメージがない人は、無理して融資を受けてまで物件を買う必要はないと思います。物件を購入して安定して収益が得られるようになれば、お金を借りることに対するメンタルブロックは外れるかもしれません。

現金購入におけるメリットは、やはり金利リスクや万が一の場合の破綻リスクがないことです。

かぼちゃの馬車で有名になったS銀行から融資を受けた人たちの中で、無理して借金をして購入したものの収益を得られなくなった人たちが、まるで被害者のごとく銀行を訴えています。

自分で融資を受けて物件を購入して運営できるかどうかを判断できず、「 人に言われたから購入します 」という方は、絶対に融資を使って不動産投資をすべきではありません。

サラリーやその他の商売で必死に現金を貯められた方は、お金を貯めることの苦労を理解されているので、逆に融資を利用しても間違いなくやっていけると思います。

誤解のないように付け加えておくと、融資を利用することは不動産投資における大きなメリットでもあります。無理して借り過ぎることが問題なのです。

レバレッジを3〜5倍程度( 頭金を20-30%程度 )入れて購入することで、リスクヘッジをしながら少ない資金で多くの物件を手に入れることができるレバレッジ効果を得られると思います。

2.シングルかファミリーか

物件を買う場合、区分でも1棟物でも1ルームや1DK( 地方では1LDK )などのシングルを対象にするか、2LDKや3LDKといったファミリーを対象にした物件を購入するか悩むことがあると思います。

シングルのメリットは、やはり収益です。部屋としての面積が狭い割には家賃がとれる、すなわち家賃単価が高いことが大きいです。また、専有面積も狭いことから、リフォーム費用も安く済みます。

デメリットはどうしても短期入居になりがちであるということです。私の物件では平均して3-4年で入れ替えが起こっています。逆にファミリー物件のメリットは何といっても長期入居です。私の物件でも平均でも6年以上は住んでくれていますし、長い人は10年という人もいます。

そのため、一度入るとほぼ何もせずに一定の家賃が入り、さらに都心部では2年ごとに更新料なども手に入ります。特に子供がいる世帯では転校などを嫌がる傾向がありますし、いい学区の物件は特に人気が高いです。

デメリットは面積単価が低くなってしまうことで、利回りはシングル物件に比べて低くなる傾向にあります。ただ、入退去時の空室期間・原状回復費・広告宣伝費などを考えると、そこまでの大きな差にならないと思います。

それでもほとんどの場合、シングルの方が収益は上がりますが、退去やリフォーム・募集が頻繁に発生するストレス耐性がない人はファミリーを選ぶ方がいいと思います。

3.区分か1棟物か

区分マンションのメリットは、一部屋から始められる手軽さです。建物管理は管理組合があるので手がかかりません。室内のトラブルと入居者トラブルを対応すれば済みます。

また、区分のファミリー物件は、しばらく賃貸で家賃をいただき、退去後に自宅として探している人に売却することで、大きな利益を得られることがあります。

一方、デメリットは管理費・修繕費が意外に高額で、表面利回りで物件を選ぶと実質利回りは少なくなるということです。

区分マンションはシングル物件なら安いもので100万円程度から始められるものもあります。しかし、どうしてもそれによって得られるキャッシュフローは少なく、何戸も買い増していく必要があり、手間がかかることもデメリットの一つでしょう。

一方、1棟物のメリットは一度に数戸から何十戸という部屋を得ることができるため、一気に家賃収入を上げられることです。区分と違って共有部のリフォームなども自分の判断でやることができ、非常に効率的な運営ができます。

大家力を磨くのであれば、様々な差別化を自分の判断でできる1棟物の方が望ましいと思います。

戸建ては小さく始められるという意味では区分に近いメリットがありますが、屋根や外観など修繕などが発生すると、すべて自分の費用で修繕しなくてはならないというところがデメリットでもあります。

【まとめ】
どのような物件にもメリットとデメリットが存在します。それと自分がどのようになりたいのか。また、自分がどこまでのリスクをとる覚悟があるのかを明確にしたうえで、安全性を優先するのか、収益性を優先するのかを明確にして、自分が投資する物件を決めましょう。

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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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