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築45年RCの工事完了。大規模リノベーション工事の注意点とポイント。

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第55話

2020/7/23 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。さて、昨年取得した築古RC1棟物件を覚えておられますでしょうか?

築40年越えRC物件を買いました。今、新築よりリノベーションを選ぶ理由



この物件、昨年8月に取得し、入居者がいるまま工事を進めようと思っていたのですが、工事前にあちこちを調べていたら、室内側の隠ぺい給排水が漏れており、しかもどこから漏れているかわからない…。

外部やPS内部の配管は仕方ないにしても、室内で漏れているのは入居後改修工事をするのが非常に困難となり、入居者にも迷惑が掛かります。また、入居中の部屋の浴室防水もどこかで切れているようで、階下に少し漏れが出ていました。

そこで計画を変更し、全空室にしてから室内の給排水を全てやり替えようと、入居者さんにご退去いただく事になりました。購入時、11室中3室が入居中でした。

1室はすぐに退去。そして残る1室には高齢者ご夫婦、もう1室には学生の時からこのマンションに住んで早や15年という30代の男性が住んでいました。退去交渉を開始したのが9月です。

引越し先のお部屋を何室もご案内し、ようやく全員のお引越が完了。全部屋が空室になったのは昨年の12月中旬でした。銀行に返済猶予をいただいていたのは最初の3ヵ月だけです。

融資の返済が始まりましたが、入居者がいないため収入はゼロ。リノベーション物件は開けてビックリな事が多いですが、臨機応変に対応しなければ今後のクレームに繋がって来ますので、致し方ありません。

ようやく工事に着工できたのが2月上旬でした。しかし、当初の計画から大幅に工事時期がずれ、コロナウイルス拡大期にぶつかりました。現場が密にならないように工事スケジュールを組み直し、本当に冷や冷やすることの連続でした。

毎回思いますが、リノベーションの1棟再生は何があっても耐えられるだけの余裕資金を持たないで始めると、非常に危険だと思います。

ちなみに、この物件は西暦1975年建築で築後45年が経過しています。それにしては外壁にヒビ一つなく、歪みや傾き等も見られません。それでも念の為、退去交渉を行っていた昨年の段階で耐震診断を行いました。

耐震診断指標値はIs値によって判断されますが、全ての方向軸で問題のない数値が出ていました。「 強固な地盤の上に建っており、阪神淡路大震災の地震でも何の影響もなかった 」と売主さんから聞いていましたが、改めてホッとしました。

入居者の身の安全を守るのが建物所有者である大家の義務。例え検査済書がなくても、耐震診断は1棟リノベーション工事をする際、コンプライアンスを順守する為にも必ず受けるようにしています。

■ 大事な工事スケジュール

大規模改修で1棟リノベーション工事を行うのに、どんな工事が必要かをザックリ説明したいと思います。

1.外壁塗装、防水工事
2.室内解体工事
3.室内大工工事
4.電気工事
5.給排水道工事
6.室内表層・塗装工事
7.その他雑工事

これだけの工事を一気に仕上げていく為には、工事スケジュールが肝心です。その為、私は大規模改修工事の時は分離発注を行いません。小さな工事で戸建てや区分1室のみという時には分離発注をする事もあります。

分離発注すれば確かに費用を抑える事が出来ます。しかし、工事ではスケジュールの工程管理と施工責任の所在をクリアにすることが肝心です。分離発注すれば、施工責任が何処にあるのか分からなくなってしまいます。

加えて、私のこだわりである施主支給品を取付けてもらったり、造作箇所の数々をお願いせねばなりません。そうなると、とても大規模改修工事で分離発注はできなくなるんですね

安く工事をお願いするのは、簡単です。自分でできるところはDIYを行い、できない部分だけ工事業者さんや職人さんへ分離発注するやり方も、小さな物件ですとやりやすいと思います。

しかし、大規模な工事になった場合、これらは困難を極めます。職人さんには職人さんの世界があるので、その世界の常識を工事素人である私たちが邪魔をする事があってはいけないと思っています。

■ イメージを形にするための「 プラン作成 」

さて、実際に工事を行っていくと、工事中指示を出さなければいけない箇所がたくさん出て来ます。それらを打合せの時に口頭で伝えていたけれど、現場で忘れられていた、という事が過去に多々ありました。

実際に出来上がって来て見ると、残念な結果になっている事もあります。言った言わないを防ぐには、誰が見ても分かりやすい「 作業指示書( プラン図 ) 」を作成するのが一番です。

工事期間中はずっと、このプラン作成に明け暮れています(^^;)。小さな現場でも大きな現場でも同じ、プラン作成なくして、自分の頭の中にあるイメージ通りの物件を作り上げる事は出来ません。

画像は実際に私が作成した外観プランです。



工事業者さんへお渡しし、この通りに作ってもらう為には、自分で作成する際に詳細な作り込みが必要になります。ちなみにillustratorを使用出来る方なら、画像加工は簡単に出来ると思います。

工事業者さんには『 口で説明するより目で見せろ 』が基本です。私はソフトを使いこなせませんし、写真加工も下手くそですが、物件をどう作り込みたいかが分かれば良いので、自分流でやっています。



いかがでしょうか? プラン時の外観パース通りにほぼ仕上がっていると思います。

外観を作り込みする理由ですが、ポータルサイトへ出た際の1枚目アイキャッチ画像で目を引くためです。今の賃貸集客はほぼインターネット集客になっていますの。キャッチ画像で検索されておられる方におっ? と思ってもらええればこっちのものです( 笑 )

■ リノベーション工事には苦難が待ち構えている

1階テナント部分は上階の住居系工事が完了してから取り掛かる予定です。既に1階テナントはパン教室さんのご入居が決定していますが、1階を先に作ってしまうと工事期間中の部材置場がありません。

1棟改修中は大量の材料手配が必要になりますので、作業効率を考えても近隣に工事事務所が必要となる場合があります。しかし、1階部分が空いていれば工事事務所兼、部材置場として活用する事が出来、費用も安く抑えられます。

今回の再生リノベーション物件は、上階が11室、1階にテナントという作りです。以前のコラムにも書いた通り、上階部分を宿泊施設にしたかったのですが、コロナの影響もあり、作戦を変更しました。

宿泊事業にも回せるように作り込みつつ、最初は住居系として完成させて、まずは資金回収を行うことにしたのです。ちなみに、宿泊事業を断念する可能性も想定して、それでも回るよう安く購入しています。

1棟再生リノベーション工事を行うには、様々な苦難が待ち構えています。毎回あけてビックリな事も発生します。リスクを考えて圧倒的に安く購入出来た時には、チャレンジしてみるのも面白いのではないでしょうか。

内装のビフォーアフターは次回後編に持ち越しです(;^_^A)。全室違うデザイン、オンリーワンの物件作りのポイントなどは次回、ご紹介したいと思います。



本日も最後までお読み頂き有難うございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

■ 火の玉ガールさんのセミナーのご案内

ひとつお知らせです。8/22 ( 土 )の20:00〜23:00 ( 19:50 開場 )、私の主催するDX@大家の会で、火の玉ガールさんをゲストに迎えたオンラインセミナーを行います。



不動産で人生を熱く生きる!をテーマに、火の玉ガールさんの不動産投資の手法やマインドを語っていただきます。今回も『 健美家パートナーセミナー』です。ぜひご参加ください。

https://www.kenbiya.com/sm/ol/t-g/pt-0/dt_377005mq/

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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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