どもども。
みなさま、はじめまして！
そして、あけましておめでとうございます。
ソーリムウーハーです。
埼玉在住で、静岡・埼玉・茨城でボロ物件の再生・賃貸をしてます。
リフォームと呼ばれるものは、ほぼ何でもできるDIY大家です。
昨年は失敗告白と大家対談に出させていただきました。
参照→アフターコロナの外国人入居者模様。銀行口座を持たない入居者をいかに迎えるか【第1回】
参照→9万円で買った家で、外国人が夜逃げ！購入＆入居者募集【前編】
よく「本職は大工さんですか？」と言われることが多いのですが、実はIT企業に勤めてる普通のサラリーマンです。
セルフリフォームや、火災復旧を経験しているうちに、いつの間にかガチDIY大家になってましたw
火事になったアパートの部屋を復旧しているところ
今回から不動産投資に関わるDIYネタを中心に、コラムの連載をさせていただきます。
「ボロ物件を再生して賃貸したい！」
「リフォーム費用を安く抑えたい」
という方のお役に立てるような記事を書いていきますので、末長くよろしくお願いいたします。
ブログやX（旧Twitter）でも、危険な工具を使わない「安全なDIYリフォーム」のやり方を紹介していますので、ぜひ併せてご覧ください。
では早速、本日のテーマですが
「DIYリフォームのはじめかた」についてです。
「ボロ戸建を買ったけど、どこから手をつければ良いかわからない」
「セルフリフォームって、よくわからない！こわい！」
そんなお悩みがある方は、この記事を読むことで解決のヒントが見つけられるのではないかと思います。
6年前まで素人だったボクが、初めてDIYリフォームした時を思い出しながら解説します。
■リフォームで最初にやるべきことは？
物件を購入したら、リフォームをはじめる前にやるべきことが2つあります。
①火災保険に加入する
②電気の契約をする
リフォームするには、電気が必要です。
照明がないと暗くて作業できないし、電気は電動工具の充電にも使います。
夏と冬にエアコンを使うことができれば、快適に作業ができます。
まずは電力会社に連絡して、通電してもらいましょう。
ただし、何年も使っていない建物に突然電気を引いて、漏電していたら大変です。
「バチン！→ボン！→火事」なんてことにならないとも限りません。
万が一に備えて、電気を通す前に火災保険に加入しましょう。
■ご近所さんに挨拶しよう
リフォームをはじめる前に、お隣さんに挨拶しましょう。
アパートなら、管理会社を通して連絡しても大丈夫です。
作業中は切ったり叩いたり、電動工具でも騒音が出ます。
何も挨拶せずに始めると「うるせぇ！」と怒られて、トラブルになります。
先手を打って、1,000円くらいの菓子折りを渡しましょう。
すると、ちょっとくらいの騒音を出しても文句を言われなくなります（とはいえ、早朝や夜、年末年始の作業は避けましょう）。
仲良くなると、たまにお菓子をもらえたりもします。
連絡先の書いた名刺は、渡しておきましょう。
トラブルが発生したときに、教えてくれます。
中古物件を再生している大家であることをアピールしておけば、いつか家を売るときに連絡がもらえるかもしれません。
■ダメージを止める
もし物件に「雨漏り」「シロアリ」があったら、まずはそれを処置しましょう。現在進行中のトラブルは、放置するとどんどん悪化します。
特に水に濡れるものは、絶対に放置はNG。
水で湿った木をシロアリが食べに来ます。
石膏ボードは濡れると溶けるし、床板は腐って抜け落ちます。
雨漏りを放置して、穴のあいた天井
下地の木材や内装は、濡れるとすぐにボロボロになります。
雨漏りを見つけたら、すぐにタウンページで近所の瓦屋さん・板金屋さんを探してください。多少のお金をかけても、最優先で直しましょう。
■作業着を着よう
普通の服でリフォームすると、すぐに破けたり汚れたりで使えなくなります。残置物の処理中に、尖った危険なものが出てくることもあります。
怪我をしないためにも作業着と背抜き手袋、土足の現場では踏み抜き防止板を入れた安全靴も用意しておきましょう。
ちなみにボクは、会社に行かない日はほとんど作業着を着てます。
たぶん、ご近所や行きつけのお店では「ガテン系職人」だと思われているでしょう。こう見えても、IT系サラリーマンなんですけどねw
最近は、グラディエーターのスリムカーゴパンツがお気に入りです。
細身で、脚が2割増しで長く見えますw
グラディエーターのスリムカーゴパンツ
作業着だと素人サラリーマンでも、職人や不動産業者からプロとして見てもらえます。
服装でハッタリを利かすのも、大事ですw
■残置物の撤去
残置物があったら、頑張って撤去しましょう。
ボクが9万円で買った家は、前の住人の家具がそのままでしたが、毎週末に少しずつ処分しました。
コツは、手を止めずに、ひたすら捨て続けること。
必要なのは、根性と体力だけです。
どんなに大量の残置物があろうとも、手を止めず作業し続ければ、いつかは無くなります。
ちなみに散らかっている部屋ほど、いろんな場所から小銭がたくさん出てきます。
集めていると楽しいのですが、金額の割に時間を取られるため「やっかいな残置物」と言えます。
タンスの裏から出てきた、なつかしい千円札
■写真を撮りまくる
いろんな角度から写真を撮影しておきましょう。
できれば、残置物撤去前と撤去後も撮った方がいいです。
スマートフォンで撮影すると、撮影場所と日時も残るので、記録にもなります。
家に戻ってリフォームのプランを考えるのにも使えるのですが、作業前の写真は、完成後のビフォーアフターを作るのに使います。
「ビフォー」の写真が撮れるのは、作業を始める前だけです。
全部屋の全部の角から、撮影しておきましょう。
和室の洋室化。リフォーム前に撮影しておくと、キレイなビフォーアフターが作れる
■間取り図を描く
残置物が片付いて部屋が空っぽになったら、「間取り図」を用意しましょう。よく不動産の広告に出ている、部屋を上からみた図面です。
もともと出来上がったものがあれば、それをコピーすれば大丈夫です。
ない場合は、自分で描いて作ります。
クリップボードとペンを用意して、現地を見ながら描いていきます。
別に正確でなくても、まずは手描きで適当で大丈夫です。
ただし窓や扉・収納の位置まで、きちんと描き込んでいきます。
できあがったら、それをコピーしておきましょう。
■部屋のすべてのサイズを測る
用意した間取り図のコピーに、こんどはサイズを書き込んでいきます。
コンベックス（メジャー）を用意して、現地で壁や天井の高さ、床の長さを測定します。
きちっと「ミリ単位」で正確に記入します。
リフォームの基本は、「サイズ測定→部材カット→取付」の繰り返し。
サイズをきちんと測れるようになるためにも、ミリ単位で測ることに慣れていきましょう。
この測定は、柱の幅から押入れ・窓の位置まで判るように、すべての箇所をキッチリ測ります。傾いた家を直すなら、レーザー墨出し器を使って、傾きも測ります。
すべてのサイズを書き込んだ図面が出来上がったら、それをスマホで撮影して、いつでも見れるようにしておきましょう。
壁紙やCF（クッションフロア）等の部材を買うときに、役に立ちます。
9万円で購入したボロ戸建の図面
一戸建てなら、2時間もあれば完成します。
図面ができあがる頃には、リフォームに対する「怖さ」や「不安」がほとんどなくなっているはずです。
人は「わからない」ことに対して、恐怖を感じるようにできています。
計測して中身を知ってしまえば、もう怖くありません。
むしろ、これからのリフォームが、楽しみになっているのではないでしょうか？
図面を完成させることも大事ですが、それ以上に「サイズを測る」という儀式が重要なのです。
■リフォームのプランを作る
「間取り図」が完成すると、どこから手をつければ良いか判らなかった物件も、直すべき箇所が見えてきます。
部屋の隅から隅までサイズを測りながら観察したことで、「どこを直すか」「どんな部屋にしたいか」のイメージができてくるのです。
「階段の壁にあいてる穴を、ふさぐ」
「色の剥げた窓枠に、ペンキを塗る」
思いついたものを箇条書きにしたら、準備完了です。
あとはそれを、ひとつひとつやっていくだけです。
難しいものや危険な作業は、プロに任せて良いと思います。
できそうな作業を、上（天井）から順番に始めましょう。
■それでも、どうすればいいか判らない時は？
ここまでやっても、「まだ何をするべきか判らない」という方は、これを試してみてください。
①現地に行って掃除する
「どうすればいいかわからない！」と家で悩んでいても、リフォームは進みません。
何をしていいかわからなくても、とりあえず現地に行って掃除をしましょう。まずは現場に慣れるのが、リフォームの第一歩です。
②ホームセンターに行って、材料や道具を眺める
ボクはHCO（ホームセンターオタク）なので、リフォームの息抜きに、よくホームセンターにいきますw
多い日は、1日に5軒くらいハシゴすることもあります。
いろんな材料や道具を見ていると、「あれは、この材料で直せそう」のように、アイディアが出てくることがあります。
先日やった浴室改造も、ホームセンターで見つけたカラーパネルからイメージを組み立てました。
ホームセンターで見つけた「カラーパネル」でリノベした浴室
③どうしても無理ならプロに依頼
図面を描いても、現地で掃除しても、「もう無理」と思ったときは、お金の力でプロに頼むのもアリです。
難しいと思ったら、最初はプロに任せて、やり方を見せてもらいましょう。
次回からは、自分でもやれるイメージができるかもしれません。
ボクがはじめてDIYリフォームをしたのは、6年前です。
満室で買ったアパートで、初めての退去があり、そのとき管理会社が出してきた退去修繕の見積もり金額が80万円だったのです。
賃料4万円の部屋なので、2年分の利益が吹き飛びます。
これでは、経営が成り立ちません。そこから1ヶ月くらいは、どうすれば良いかもわからず、ただ悩んでいました。
そこから「自分でやる」と覚悟を決めて、立ち向かうことになります。
静岡のアパートで毎週末、リフォーム中の部屋に寝袋で泊まり込んでDIYしてました（最近は、旅行気分でビジネスホテル泊ですw）。
いちばん最初のビフォーアフター。はじめてクロスとCF（クッションフロア）を貼った
それ以来、ほとんどの週末は何かしらDIYをしています。
最初はクロスやクッションフロアからはじまり、設備・建具の取付や、壁の造作と、だんだんエスカレートしていきました。
おかげで今では、リフォームの知識が一通り身につきました。
もしあの時、DIYをしなかったら・・・
もしあの時、80万円でそのまま外注していたら・・・
たぶん、ここまで規模も拡大できなかったし、途中で不動産投資を諦めていたかもしれません。
「判断に迷ったときは、困難な道を選びなさい」
4年前に他界した母が、遺してくれた言葉です。
もし、やろうか迷っているなら、まずは現地に行って始めてみましょう。
きっと、その経験が「最強の武器」になるはずです。
また次回お会いしましょう。
ではでは！
『安全DIY宣言』のマークは、危険を回避しながらでも本格的なDIYリフォームをすることができることを多くの人に知っていただきたくて作成しました。
権利のない自作の完全フリー素材です。ご賛同いただける方は、ぜひご利用・拡散をお願いいたします。
安全DIY宣言
・危険な工具は使いません
・高所での作業はしません
・安全具なしで作業しません
