こんにちは！すずまるです。
11月は、「今しかできない旅をしよう」をテーマに、ベトナムに行ってきました！洪水に見舞われたり、空港に行ったら飛行機の予約がなかったり、予想以上に波乱万丈な旅を経験することができました（遠い目）。
さて、前回のコラムでは、【火災で全焼した物件を購入しようとした時のこと】について書きました。結果は融資が受けられずに惨敗だったのですが、その時に出会った地場の不動産屋さんをきっかけに、アパートを購入することができました！！
参照：丸焦げ火災物件に融資はつく!?修繕はできる!?首都圏利回り14％超の土地値アパートをGETするまで2
ということで今回は、自身2棟目となる「神奈川県の土地値アパート」を購入した経緯や、購入後に利回りを約1.5％アップさせた方法について書いていければと思います！
また、振り返ってみるとこの物件は、【これから首都圏エリアで不動産投資を始めたい人】には、1棟目としてなかなかおススメできるのでは？と思うので、あとでその理由も書いていきます。
■小ぶりな築古アパートとの出会い
物件と出会ったきっかけは、火事物件を手伝ってくれた地場の不動産屋さんのじっちゃんからの一本の電話でした。
「あーすずまるさん？この間は残念だったねぇ。ところでさあ、なんかよさそうな物件があるんだけどさあ、興味ない？こうこうこういう物件で…」
話を聞くと、
●所在地：神奈川県座間市
●駅徒歩：10分強
●価格：2,100万円
●築年数：築30年くらい
●構造：木造アパート
●利回り：11％
●間取り：１DK×４室（２部屋空き）
という、小ぶりの可愛らしい物件でした。
火事物件は買えなかったものの、何度も何度もやりとりをしていたため、思い出して連絡してくれたようですww 存在が認知されてるって嬉しい！！
売主は地場で昔から続く会社さん（不動産会社ではない）で、社長はじっちゃん。そして売主側の仲介さんは、地場の業者さんでじっちゃん。買主側の仲介さんも、地場の業者さんでじっちゃんという、夢のじっちゃん三銃士シチュエーション。
すずまる：「なんか騙してる人とかいなさそうで安心できる感じだ！！！（失礼）」
…ということで週末、早速物件を見に行ったところ、コンパクトな外観で、物件の状態も客付けも問題なさそうでした。
事前にシミュレーションは済ませており、「特に問題が無ければ買い付けをいれよう！」と決めていたため、仲介のじっちゃんと相談して、2,100万円→1,600万円で購入申し込みをさせて頂き、その金額でOKを頂くことができました。
建物の中の様子
■資料のやり取りに四苦八苦した融資審査
融資はというと、この時は相談できる金融機関さんがほとんどいなかったのですが、１棟目を購入したO銀さんに聞いてみたところ、
■金利：3％
■融資期間：15年
■融資金額：物件価格の95％
との回答を頂きました。頭金を積めば融資期間を20年にできる・・との提案も頂きましたが、手元の現金を温存したかったので、期間15年の方を選ばせてもらいました。
O銀さんと言えば「１棟目に融資を受けるべき銀行」 のイメージが強いですが、2棟目以降であっても、既存の借入額が大きくなければ土台に乗ることもあるようです。ありがたやありがたや…。
はてさて、余談にはなりますが、融資の審査に際しては、多少苦労した部分もあり…
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銀行の担当さん：「追加で、物件の●●の資料を送ってもらえますか？」
すずまる：「もちろんすぐ送ります！！！秒で送ります！！！」
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こんなやりとりは至極よくあることですが、仲介のじっちゃんは、当時はメールを使っておらず、使えるのはFAXか電話のみ。すずまるは弱小大家なので、FAXを持っていない………
ということで、資料の受け渡しができないwww
ピーンチwww
SMSはやりとりができたので、じっちゃんに書類を写メってSMSで送ってもらい、銀行員さんには一旦写メをお送りする（めちゃめちゃ見にくかったと思う…ありがとうございました…）。
後日、片道1.5時間かけてじっちゃんの元に書類を取りに行き、その足で銀行員さんの元に届けに行く…というのをやりました。
なんか、巷にはネット上で使えるFAXがあるんですってね！！！3年早く知りたかったザマス！！！
そんなこんなで得られた融資内諾は大変うれしいものでございました（無理やりまとめた）。
■駐車場の新設で利回り1.5％アップ！
物件を購入した後に考えることは「何とかして家賃収入を上げられないか！？」ということであります。
この物件は、土地が結構余っており、これは駐車場を増設できるのでは！？ということで、駐車場をDIYすることにしました。アスファルトが既に敷いてあったので、白線を引くだけでいい感じになりました！
・下書き用のチョーク
・駐車場用の白ペンキ
・マスキングテープ
・塗る用の刷毛、ローラー
・・・あたりをアマゾンでポチリ、友達を無理やり駆り出s…手伝ってもらって、地面にチョークで下書きをして、ペンキをぬりぬりし、3台分の駐車場の新設に成功！
駐車場DIY中
完成した駐車場
もともとの利回りは12.9％だったところを、3台で19,000円の賃料アップができ、利回りは14.3％に上昇しました！
それまでは、不動産“投資”という感覚が強かったのだけれど、この時初めて、“狙い通りに家賃をアップさせる”という成功体験ができ、不動産“投資”から不動産“事業”に意識が変わったきっかけになったと思います。
はてさて、このような経緯で、神奈川県で、利回り14％超の土地値アパートを獲得することができたのでした。めでたしめでたし。
■この物件を１棟目におススメする理由
さて、このアパートは、首都圏（一都三県）エリアで今から不動産を始めるのなら、１棟目にピッタリなのでは？と思ってまして、その理由をざっとお伝えしてまいります。
〈１棟目向きPOINT①〉 価格が安い！
最初に言っておくと、基本的には「買うなら１億円前後の大きめのものが良い」と思ってます（ほんとはもっと大きいものも買ってみたいけど……財力がたりん……泣）。理由としては、購入や運営の手間は戸建ても1棟物もあまり変わらないけれど、収益性は数が増える分、1棟物の方が高いからです。
しかし！最初は小さく始めたい・・と思う人が大半だろうし、小さい物件ならば、もし物件選びを間違えてしまったとしてもリカバリーが利きます。最悪なのは、１億円規模の物件を買ったはいいものの、トラブルだらけで修繕費がかさみ、残債以上で売れない…というケースです。はい、私も耳が痛いですね(*’▽’)
ということで、1棟目は、3000万円以下くらいの小ぶりのアパートから始めるのが良いと思います（身近に目利きをしてくれる経験者がいる場合はその限りではありません）。
この物件は1,600万円で４戸。ほどよく小ぶりですばらしいですね！拍手！
ちなみに、戸建ては戸数が少なくて、退去が出たら収入がゼロになっちゃうので、そして首都圏の戸建ては普通にアパートが買えるお値段なので、私はやってません。
〈１棟目向きPOINT②〉 築古だが利回りが高い！
私を含め不動産を始めたばかりのサラリーマン大家さんだと、融資をうけやすい金融機関は、“会社員の信用を使って借りる金融機関”がメインになってきます。ノンバンクという選択肢もあるでしょう。その場合、金融機関や物件の築年数にもよりますが、金利は3％手前～４％手前になることが多いです。
もっと低金利で余裕でいけんで？という高属性のみなさんはここでそっと画面を閉じてくださいね(∩´∀｀)∩
都心の６％の物件なんかを、金利３％で買ったら、返済割合が高すぎてえげつないことになります（そもそも買えないww）。そのため、イールドギャップをとってCFを残そうとすると、必然的に高利回りの物件にいきつくと思います。
この物件は14.3％！売り出し価格は11％でしたが、指値をして、駐車場を増やしたおかげで、いい感じの利回りになりました。
〈１棟目向きPOINT③〉 路線価ベースで土地値が出ている！
物件を買い進められない理由の１つとして、「最初に銀行評価が伸びない物件を買ってしまって、債務超過者と見なされ、次の融資が借りられない」ことがあげられます。
「俺は一生現金買いをする！」…みたいな人なら痛くもかゆくもないですが、どんな物件を買っていくかの方針が固まり切らないうちは、土地値の出る物件を買い、次の一手の選択肢を残しておく方が良いと思います。
この物件はというと、相続税路線価ベースで、土地の価格が1600万円！ちょうど物件価格と同じでしたので、評価を棄損しないゾ、という安心感がありました。
〈１棟目向きPOINT④〉土地がややこしくない！
この物件が建っている土地は、平地で、公道に面していて、土地の形も四角くて綺麗！という、ややこしくなさそうな土地でした。
不動産は“複雑な土地”“複雑な法律”などなど、私もまだまだ知らないことが大量にありますが、「知らないと致命的！」「土地の価値が半減！」みたいな落とし穴が無いことは、最初のうちはとっても大事だと思います。
■100点の物件が買えない中でもベストを尽くそう
かいつまんで書いてしまいましたが、まとめると、「物件規模が小さく」「築古でも利回りは出ていて」「欲を言えば積算評価がでてて」「土地がややこしくない」、こじんまりとしていてわかりやすい物件が、1棟目には良いのかなと、今のところは思っています！
まあ100点の物件はなかなか回ってこないしね！
私も欲しいけどね！
みんな一緒に頑張って探そうね！
しかし、自分の持ちうる武器や環境、金融機関をパズルして戦略を組み立てていく不動産ってめちゃくちゃ面白いな、とあらためて思ったのでした。
さて、X・旧Twitter(＠hirumunai)では日々のフ活やあれこれをツイートしているので、こちらも良かったらチェックしてもらえると嬉しいです！
なんだか散文になってしまいましたが、最後まで読んでいただいて、ありがとうございました！
