不動産投資の初心者必見！『減価償却の基礎』 築22年以上の木造住宅ならば耐用年数は4年

不動産投資のおいしいところと言えば、インカムゲインとキャピタルゲイン。平たく言えば賃料収入と売却益である。投資目的は個々人によって異なるわけだが、賃料収入という定期的安定収入は現役世代にもリタイア世代にも魅力的だ。

すでに不動産投資家の方は、確定申告の度に「減価償却」の有難さを実感されているのではなかろうか。そして、不動産投資を始めたいと情報収集を始めたあなたには、「減価償却」はすこぶるわかりにくいかもしれない。

「減価償却」について再確認しておこう。

不動産所得への課税と減価償却

住宅を購入して他人に貸す。得られる家賃収入は課税の対象だが、家賃収入のすべてに課税されるのではない。家賃収入から経費を引いた残りの不動産所得に課税される。納税は国民の義務だが、手元にお金を残すためには納税額を可能な限り減らしたい、つまり節税だ。

不動産所得（収入－経費）×税率＝税額
（所得控除については今回は考えない）

上記の計算式で明白なように、不動産所得が少なければ税額も少なくて済む。不動産所得を少なくするには、収入を減らすか経費を増やすかの二択だが、収入を減らせば手取りも減る。

節税には経費を増やすことがてっとり早い。だが、単純に支出を増やせば手取りが減ってしまう。不動産投資の魅力も減退するだろう。支出を増やさず経費を増やす、そんな魔法のような仕組みが減価償却なのである。

減価償却は、経年劣化による建物の資産価値の目減りを経費として計上する仕組みである。よって、年数の経過によっては価値が劣化しない土地については、減価償却が認められていない。

減価償却資産の耐用年数と定額法

不動産所得の計算において減価償却費を大きく計上できれば節税効果が高くなるのは、前項の通りだが、減価償却のポイントの一つは償却期間である。

資産価値が何年にわたってどれほどの割合で目減りしていくかは、個々の資産によって異なる。だが、個々の資産の耐用年数を正確に見積もることは難しい。

税法では減価償却資産を建物、機械、設備などに分類し構造別に法定耐用年数を定めている。住宅では、木造・合成樹脂造のものが耐用年数22年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のものが同47年である。なお、法定耐用年数は国によって異なる。

［参考］減価償却資産の耐用年数表

減価償却費の計算方法は、「定額法」と「定率法」が代表だが、個人事業者の場合原則として建物は「定額法」で計算する。

「定額法」とは毎年一定額を減価償却する方法だ。木造住宅の建物部分が2000万円の場合、減価償却費の年額は「2000万円÷22年（法定耐用年数）＝90.3万円」。

毎月10万円の家賃であれば、年額120万円から90.3万円を減価償却費として控除することができる。繰り返すが、この90.3万円はけっして毎年あなたの財布からでていくお金ではない。支出を伴わない経費なのである。

早期・高償却！？

冒頭に不動産投資の魅力の一つはキャピタルゲインだと述べたが、読者の中には、手持ちの不動産を売却し、その資金を基に次の不動産を購入したいと考えている方もいらっしゃるだろう。

短期譲渡を狙っている方にとっては、木造住宅の22年という耐用年数すら長すぎるに違いない。

実は、法定耐用年数は新品の資産を対象にしている。中古資産に関しては取得後の使用可能期間を見積もって、その見積もり耐用年数により償却限度額を計算する。とちょっとややこしい。

だが、その見積もりが困難なときは簡便法で見積耐用年数を算出することができる。簡便法では、法定耐用年数をすべて経過した建物の場合は、法定耐用年数の20%、法定耐用年数の一部を経過した建物の場合は、法定耐用年数から経過年数を引いた数字に経過年数の20%を足した数字となる。

そして、計算した結果1年未満の端数がある場合は、端数は切り捨てとなる。つまり、築22年以上の木造住宅の耐用年数は、4年となる計算だ。建物部分が500万円だとすれば、減価償却費は［500万円÷4年＝125万円］である。

ここで多くの方の頭を過るのは「耐用年数を超えた建物の資産価値はゼロに近しい」ということではないだろうか。確かに日本の常識ではそうかもしれない。

※［簡便法による耐用年数計算］22年×20％＝4年4カ月≒4年

考えたい建物割合

2カ月前に筆者は、米国テキサスの不動産を視察してきた。ご存じの通り、米国は中古物件の取引が主流で中古物件だからといって価格が下がらない。

そして住宅価格に占める建物の割合は70％~90％と日本では考えられない高割合だ。筆者が見てきた素敵な住宅のスペックは下記の通り。

【米国不動産の一例】

・販売価格／＄360,000

・建物面積／75.73坪

・築年／1995年

・月額賃料／＄2,050

いかがであろうか。1ドル＝110円とするならば、築年数23年、75坪の一戸建てが3960万円。月額賃料は22.55万円である。そして、建物割合は83％。減価償却費は、耐用年数4年で「3960万円÷4年＝990万円」。日本での給与所得を大きく減らすことができ、節税効果抜群だ。

4年で減価償却し、5年を待って長期譲渡で転売。売却益とともに次の不動産を購入して減価償却をつないでいくことも理論上は可能だ。

現在、節税を謳い文句に日本人へ米国不動産を紹介するビジネスが大流行だが、納得できるスキームと言える（海外不動産による節税スキームについては、2018年1月28日付当ニュース参照）。

ただ、海外不動産投資はメリットと同じくらいの注意点がヤマほどある。為替リスクはもちろんのこと、物件選び、エリア選び、業者選び。パートナー選びは何よりも重要だ。

そして、中古資産の耐用年数の簡便法が見直しになれば、前提が崩れてしまう。出口戦略を考えておくことは、日本の不動産投資以上に大切であることは肝に銘じておきたい。

保有時と売却時と減価償却費の関係

ここまで、減価償却費は高額であるほど不動産所得を減らすことができ節税効果が高いとお話ししてきた。この減価償却は、資産価値の目減り分を計上しているのだが、このことが売却時には逆に働くことをおさえておきたい。

売却時には譲渡所得に対して課税がなされる。課税の対象となるのは、売却価格から建物と土地の簿価、そして経費を控除した残りの所得に対してである。土地は価値の目減りはないが、問題は建物簿価だ。減価償却費が大きければ大きいほど建物簿価が少額となり、結果として譲渡益が出やすくなる。

譲渡所得＝売却価額 －（建物簿価＋土地簿価＋売却にかかる経費）

仕組みとしては簡単ではあるが、不動産投資を始める際には、途中で売却するのか、それは何年後か、それとも持ち続けるのか。

市況や相場など不確定要素も多い投資環境だが、少なくとも自分はどうしたいか、という中長期戦略と出口戦略は明確にしておきたい。

執筆者：大石泉（おおいしいずみ）