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相続対策を考えた土地購入と新築

赤井誠さん_画像 第174話

こんにちは、赤井誠です。ヨーロッパツアーから帰国後も大阪、盛岡と出張していて、その合間に物件のメンテや募集依頼、さらに新築の打ち合わせと多忙極めています。

なんか、サラリーマン時代のような忙しさですが、すべてが楽しいことばかりなので苦痛ではありません。今週末には福岡に出張し、その後は沖縄の予定です。

来年にはハワイに行くことも決定しました。ただ、賃貸募集に関しては最近もバタバタと退去がでたこともあり、現在101室中7室ほどの空室があります。こちらも年末までにしっかりと埋めるために、毎日、活動強化しています。

■ 相続対策を考えた土地の購入

そんなこんなで自宅にほとんどいない生活をしていましたが、その間にも昨年土地を購入し、今年になってはじめた新築物件が完成しました。この物件は20年後を見据えた相続対策物件でもあるので、今回はそのお話をしたいと思います。

もともと、この物件は6年ほど前に任意売却で購入した物件です。( 図の斜線部分 )



土地は約70坪、80/400の商業地でしたが、建物はボロボロで、容積率も100%程度しか使われていませんでした。

しかし、残念ながら情報としてはある程度オープンになっていたものの、いろいろと近隣トラブルも抱えていたため、誰からも買い付けが入らず放置されていました。

ただ、地域的には絶対に間違いないと思ったし、絶対に再生できる自信があったため、見学後すぐに買い付けを出しました。そして無事、債務者に融資していた銀行から私への融資が最終的に承認されました。

近隣との話し合いや譲歩、さらにものすごく荒れ果てていた物件をリノベーションし、周辺の粗大ごみなどもすべて撤去し、なんとか3−4ヵ月間で再生事業の第一段階は完了しました。

その結果、ガラガラ・ボロボロで前所有者がローンの支払すらできなかった物件をリノベーション代も含めて利回り17%以上することができました。

その結果を見て、融資を受けた銀行さんの目が全く変わり、現在でも相当優遇を受けることができるようになりました。

■ 相続を見据えて木造アパートを新築

しかし、この物件はこれで終わりではありません。最終目標は、図の( A )( B )( C )ような土地の買い取りを行い、綺麗な整形地にしたのち、容積率一杯のRCを建てるというのが狙いです。

もちろん強引な話ではなく、何度も何度も定期的にあいさつに行き、もし売却するようなことがあれば、私に売って欲しいということを依頼し続けました。もちろん、現在も行っています。

そんなことを繰り返したのち、( B )の方からそろそろ引退するので売却したいと言う話がきました。ただ条件として、( B )の土地だけでなく、( D )も一緒に買い取って欲しいという話が来ました。

正直( D )の土地は近隣が43条の道路にクルマをいれることを拒絶している状態です。違法とは思いますが、以前話をした限りでも相当面倒な相手なのはわかっていました。

そのため、あまり必要なかったのですが、価格的にかなり安くする条件で、買取しました。( B )と同じ広さですが、価格は1/4です。

当初は( B )の物件はリノベーションをして使う予定でしたが、( B )の土地の建物を壊せば、自分の敷地内を通って( D )の土地に重機を入れることができるので、それならばと( B )と( D )の土地に同時に新築をすることにしました。

将来の建て替えのためとはいえ土地を遊ばせておくのももったいないので、とりあえず壊す前提で木造の建物を建てて収益を上げながら、その他の土地の買取を進めていくということにしました。

木造にしたのはちょうど相続対策としての建て替えを検討する時期を20年後くらいと想定してのことです。まあ、せっかく作るので、内装もシンプルにしながらもいろいろ遊んでみました。

1LDK+ロフトなので、基本的なターゲットはDINKS。当然、決定権は女性にあるので、水回りは充実させて、キッチンは人工大理石仕様など高級仕様にしました。

部屋は普通にホワイトのクロスですが、トイレ・洗濯機置き場の背面・クローゼットの内側の壁などには知り合いの女性大家さんがおすすめの可愛い感じのクロスを選び、女性に受けそうな部屋をつくりました。









ただ、世の中狙い通りにはいかないものです。最初に申し込みを受けたのはシングルの男性でした。それでも、彼女を呼んだときには「 可愛い!! 」と言ってもらえるのではないかと期待しています。

今回の壮大な計画の完了にはあと20年くらいはかかりそうですが、少しずつ楽しみながら進めていきたいと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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