■建築会社倒産で新築投資の人気に陰りが……
ここ数年、サラリーマン投資家から人気を集めている新築アパート・マンション投資だが、建設会社の破綻や工期の遅れ、欠陥工事などの問題も増えている。とくにインパクトが大きかったのは、収益不動産の建築を行っていたユービーエムの経営破綻。建築中にいきなり現場が止まり工事再開の目途が立たず、途方に暮れる投資家も続出した。
「工期が遅れるだけならともかく、新たに建設会社を探さなくてはいけませんし、くわえて資金繰りも困難です。追加の工事費が用意できなければ先に進みません。破綻までいかなくても、予定通りに建築できないケースが増えており、“新築だから安心”の考えは持てなくなってきました」
というのは、『横濱コーポレーション株式会社』の代表を務める菅沼 勇基氏。同社は2012年の創業時から一貫して、神奈川県を中心に収益用不動産を土地から設計・施工、賃貸募集から管理まで、投資家一人一人に合わせた資産運用を一手にサポート。「手取りを増やして経済的な安定を得たい」と考える人たちに向けて木造新築アパートを提案している。賃貸管理戸数は神奈川県内で約8,000戸を管理する。
「そもそもトラブルの多くは、下請け業者に価格を叩いた無謀な発注が原因です。原価を抑えるため内装を安価な資材や設備にしている物件が見受けられますが、当社の新築はクオリティに自信があり、販売後の管理も責任をもって対応させていただきます。
また倒産リスクに関していえば、不動産売買、管理等の事業を手広く展開する老舗企業（来年で創立50周年）、三光ソフランホールディングスのグループ会社ですから財務面もご安心いただけます」
と菅沼氏は続ける。同社の新築アパートはハイクオリティかつローコストという定評があるが、建築費高騰がいわれるなか、なぜ実現できるのだろうか。
「それは我が社の新築アパートが、下請けに施工を任せるのではなくて自社施工だから。また大量生産ではなく受注生産となり、土地の仕入れから始めて、設計・施工・管理までワンストップで行えるため効率化が図れます。中間マージンをカットすることで、顧客である投資家の皆さんに還元できるのです。そもそも当社が売主になるため、仲介手数料も一切かかりません」
スケールメリットを活かしコスト削減に努めることで、高品質の新築木造アパートを高利回りで提供。新築プレミアムを乗せた無理な賃料を設定しないなど、良心的なアパート作りを行っている。
■利回り7％超で銀行融資にも強い
物件が高騰している昨今において、しっかりと収益性が確保されているところも同社の新築アパートの大きな特徴だ。都内では木造アパートで利回り5％程度のところ、神奈川県では未だに表面利回り7％を実現できる。
「あまりに低利回りでは収支が合わなくなります。私自身も不動産投資をしていますから、自分でも買えるという基準にこだわっています。高利回りの理由は、前述した効率化にくわえて“利益をそこまでとっていないから”というのもあります。
首都圏の土地値はどこも上昇しています。最近は入札式で購入することも多いのですが、少し高く買ったとしても販売で無理に利益を取る必要はありません。多くの投資家さんがリピートしてくれますから、売買だけで利益を確保するのではなく、その後の管理を含めて長いお付き合いを目指しています」
と菅沼氏。具体的な利回りを聞くと、田園都市線や東急東横線の好立地なら6.5%程度と7%を切る場合もあるが、7.2％や7.5％など7％を上回るケースが多い。このように表面利回り7％以上を確保することで銀行融資にも有利に働くようになる。
「実際にどの銀行が使えるのか、それはお客様の属性や資産背景、居住地にもよりますが、融資が厳しいといわれる現状でも複数行のご紹介ができます」
金融機関との強い信頼関係にあり、ハードルの高いフルローン融資を対応できる銀行のつながりもあるそうだ。
■駅徒歩10分でオートロック。部屋の広さは22㎡以上
投資エリアは神奈川県内で川崎、横浜、湘南（藤沢・茅ケ崎・平塚）、横須賀と徹底してドミナント戦略を展開。
「土地に関しては候補の物件すべてに現地で目を通し、私がよいと判断した物件のみ仕入れています。基本的な条件は、駅徒歩10分内でオートロック。部屋の広さは22㎡以上、3階建てで3階はロフト付です。単身者向けでも2口コンロのシステムキッチンを採用。外壁の厚さは通常が13～15ミリのところ、大手ハウスメーカーと同じ18ミリにしています」
と菅沼氏。販売価格は外構までを含めての金額となり、後から追加工事の発生はなく、希望があればオプションで床暖房の追加が可能だという。競争力の強いアパートであることは理解できたが、同じ規格のアパートがエリア内に乱立することはないのだろうか？
「たしかに他社さんの物件では、非常に近いエリアで同じようなアパートが複数棟あり、お互いに競合しているケースが散見されます。当社では、そうした無計画な新築は行いません。月5棟、年間60棟程度に絞っており、建築する地域に対しても常にリサーチしています」
新築アパートの魅力といえば入居付けに困らない新築の希少性と、中古物件に比べて魅力ある間取りや仕様で物件力に差をつけられることも強みとなる。
同社では、“いかに空室期間を短くするか”に対して注力しており、とくに全空からスタートする新築時には、家賃収入が月々のローン返済の元金を超えるまで家賃補填をするサービスを提供。つまり、家賃収入が元金分を超えるまでは、それまで同様に利息分の負担だけで済むのだ。
「中古物件のオーナーチェンジであれば、すぐ家賃収入が得られますが、新築アパートの場合は家賃が得られるまでに時間がかかります。一般的に建物が完成するまでの間は、元金据え置きで利息のみを支払います。
そして、竣工して3～6カ月後から元金を含めた返済がスタート。竣工タイミングが春先の繁忙期ではなく閑散期の場合など、ローン返済分が賄えるまで入居が決まっていなければ、家賃収入が元金を超えるまでの補填を行います」
と、菅沼氏。くわえて“全戸満室になるまでは管理費無料”というサービスも実施している。
■神奈川に徹底的にこだわったドミナント戦略
同社のグループ会社には、アパマンショップ加盟店では店舗数・仲介件数ともにナンバーワンを誇る、株式会社アップルがある。埼玉県内25店舗、東京都内20店舗があり、神奈川県内は11店舗。現在規模拡大中。
「じつはアップル神奈川の代表も務めており、3年で20店舗に増やすことを計画しています。今年は神奈川県内8店舗から11店舗に増えました」
と菅沼氏は続ける。この集客体制を含んだドミナント戦略によりエリアナンバーワンになれば、仕入れや建築のみならず、入居募集でも大きな強みとなる。
「今は賃貸仲介にも力を入れていますが、それだけではありません。私たちは神奈川県全域に広げてドミナント戦略を進めています。ご存じの方も多いでしょうが、神奈川県の人口は東京都に次いで全国第2位。なかでも圧倒的に人口が集まっているのが横浜市と川崎市です。
当社では、横浜市や川崎市をはじめ、相模原市・横須賀市・平塚市・鎌倉市・藤沢市・茅ヶ崎市・厚木市・大和市・町田市に集中してアパート建築を進め、売買だけでなく賃貸管理にも力を入れていきます」。
建築した物件の管理にくわえて、地主大家の物件管理まで広げることで土地の仕入れにもつながっていく、まさに地域密着のビジネスモデルだ。
「私たちは“販売だけ”をゴールにしていません。購入後、高稼働して収益が上がれば、“もう1棟買おう”と思っていただけます。実際に2棟、3棟とリピートいただくお客様も多いです。また、新築が中古になると競合物件も増えます。そんなときこそ客付け力が問われます。
とくに横浜や川崎では狭小新築アパートの供給が多いことから、管理会社によっては入居募集の際に広告費を家賃の200％以上を求めるケースも珍しくありません。
当社ではグループ会社のアップルとの協力体制で広告費は家賃の50～100％に抑えることが可能です。購入から、その後の運営、買い増しから資産の組み換えなど、地域に根付いて長く寄り添える会社でありたいと考えています」
と、菅沼氏。売って終わりではなく、その後の運営にまでしっかり関わる同社の姿勢に信頼を寄せる経営者や地主、サラリーマン投資家も多い。そんな同社では、新築アパートの個別相談を随時開催。物件を探している人はもちろんのこと、これから新築アパートを検討したいという初心者も歓迎。話を詳しく聞いてみたい人は、ぜひ以下にお問合せを。
【相談フォーム】
URL：https://yokohamacorp.jp/consultation/
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取材元：横濱コーポレーション株式会社
住所：神奈川県横浜市西区みなとみらい2－2－1横浜ランドマークタワー38階
お問い合わせ：045-211-6101
営業時間:10：00～19：00
定休日:火曜日・水曜日
URL： https://yokohamacorp.jp/
掲載期間：2023/11/17～2024/5/16【 PR 】
