めっきり寒くなった今日この頃、みなさんいかがお過ごしでしょうか。きこりは寒いのが大嫌いなので、不動産から得られる潤沢なキャッシュフローを武器に、使い捨てカイロを身体中に大人貼りして耐え忍んでいます。
さて、今回からこのコラムでは持たざる者におすすめの「地方少額高利回り投資」の始め方について、全7回に渡って分かりやすくポイントを抜粋してお伝えしていきます！(わー、ぱちぱちぱち)
■初心者でこれからはじめる人に体系的に分かりやすい授業をしたかった
きこりは5年くらい前にいわゆるFIREをしましたが、その後は予備校で浪人生を教えたいという思いがあり、講師の職探しもちょっとしていました。
しかし、学生に勉強ではなく、自分のような持たざる者に不動産の始め方を教えたい思いの方が強く、YouTubeチャネルを3年ほど前に始め、今も更新しています。
YouTubeの中にも不動産の良さを伝えるものは沢山ありますが、「初心者」の「持たざる者」を対象に「地方」、「少額」、「高利回り」の物件の探し方や融資付け、運営、売却まで体系的に伝えているものはなく、きこりの得意分野でもあることからこれをお話ししています。
■持たざる者が不動産事業で最も必要なものは〇〇気！
持たざる者が少しずつ持つ者になるには年収や自己資金よりも「やる気」が何より重要と思います。
0から1を興すので苦労はありますが、段々とCFや実績が積み上がり、大きな資産を持つこともできる手法の一つがこの「地方」、「少額」、「高利回り」不動産事業と思いますので、これから始めようという方は少々難しい内容もありますが、ぜひこれからのシリーズを読んでみて下さい。
ちなみにシリーズは全部でこのような構成になっています。
2限目 物件検索
3限目 内見・管理会社回り
4限目 銀行開拓
5限目 物件購入
6限目 客付・管理
7限目 物件売却
本日はこの１限目からお伝えしていきます。
■地方少額高利回り不動産事業とは？
地方少額高利回り不動産事業とは、持たざる者の不動産事業と考えています。持たざる者とは、年収が低かったり自己資金が少なかったりして、そういった属性だけで融資を使って物件を買い進めるのが困難な人を指します。
また、地方とは戸建であれば～500万円、アパート（6室程度）で～2,000万円以下で購入可能なエリアのことを指しており、これは関東近郊なども含まれますし、きこりの地元の北海道なども広く含まれます。
■マインドを投資から事業へ
きこりもサラリーマン時代は飲み会ばかりで、カードのリボ払いをしていたような持たざる者でしたが、その状況を変えてやるぞというマインドをもって不動産事業の世界に入りました。
きこりは不動産投資を投資ではなく、小事業と捉えてほしいと思っています。小事業というマインドを持つと、「地方は人口減少が激しいからパス」ではなく、「例え人口が減少しても需要があるエリアを探し、そこで満室にできる条件を見極めて物件を購入すれば収入を得られる」と考えられるようになります。
また「空き家が増えて、競合が増え、賃料が下がる」という考え方から、「増加する空き家の多くは修繕されていないのでそのままでは住めず、修繕内容やコストを抑える方法を習得すればチャンスになり得る」 と考えられるようになると思います。
現にきこりは地方の築古を多く買いましたが、コストをコントロールして修繕し、満室にして賃料を得てきたことはこのコラムでも書いて来た通りです(きこりだけではなく沢山のコラムニスト様たちにより、かねてから実証済みですね)。
■具体的な戸建取得のイメージ
基本的に諸費用とリフォーム費用を含めた上で、利回り20%の物件を作ることを目標にします。物件単体ではなく、取得にかかる諸費用(仲介手数料や不動産取得税など)とリフォーム費用を含めることが重要です。
その上で購入に際しては極力借入を行います。最低でも総費用の8割(できれば10割以上)は借入することを目指し、虎の子の現金を極力温存してほしいと思います。
例として本体価格200万円、購入諸費用30万円、リフォーム100万円、予備費30万円で合計360万円の物件を購入した場合を考えてみましょう。
大まかな流れとしては物件価格が500万円以下で売りに出されていて、建物に問題があったり、駐車場がないなど何らかの理由で長く売れていない、問題のある物件を探します。
見つけたら、その問題を解決したら客付けできるか調査し、客付けできるのであれば建物に問題があるのであれば直す、駐車場がないなら庭を壊して整備したり、近隣で借りられないか探します。
また建物の修繕費も購入前に見積もりを取得して、購入後に思わぬ出費がないように整えた上で購入することが基本中の基本です。不動産賃貸業は購入までで成否が9割決まると肝に命じ、購入前までにすべてを計画に収めましょう。
この物件の例であれば、問題を解決すれば賃料6万円程度が望めることをヒアリングで明らかにし(詳細は２限目)、リフォーム代は100万円で何とかなることを購入前に調べ(詳細は３限目)、その上で指値や融資付け(詳細４は限目)に動きます。
■戸建からのCFは大きくないが、そこでの経験・実績を得ることが重要
例に出てきた戸建に融資が300万円、期間10～15年、金利2%でついて購入、客付けも出来たとすると、毎月の収支は、
となると思います。
沢山学習して、沢山物件検索して、内見に行って大工さんと格闘して、銀行さんを回りまくって購入して、客付け会社さんと二人三脚で募集して、やっと得られるのが月2.5万円(しかも税前)というのは小さい金額に感じられると思います。
きこりの１棟目はアパートでしたが、大局的には大差なく、労力に対して得られる対価は小さいように見えます。
でもここで得られる最も大切なものはキャッシュフローではなく経験と実績です。何も知らなかった状態からご自身で動いて沢山の人を巻き込み、建物やリフォームのことも勉強して実際に家賃を頂けたということが何よりの釣果です。
どんなメガ大家さんも最初の一歩目は小さいものからだったはず(相続でなければw)、みなさんも小さくて良いので、早くこのステップを踏むことが重要と思います。
■物件の売却も重要なステップ
手が掛かった子ほどかわいいという言葉が子育てにはありますが、これは不動産にも当てはまるところがあると思います。ボロちゃんであればあるほど、入居が決まった時は嬉しいものです。
その手の掛かったかわいいボロちゃんをずっと膝の上に載せて可愛がるのもいいですが、多くの方は不動産事業である程度まで規模を拡大させたいはず。そこで重要になってくるのが売却です。
利回り20%の物件になった上述の月額賃料6万円の戸建てを市場で15%で売却できたとすると、
となり、仲介手数料などの諸費用が20～30万円、借りていた300万円を返済しても150万円、少々指値が入っても100万円程度はプラスを生むことができると思います。
こうすることでキャッシュを厚くするだけでなく、決算も良くして次により大きな融資に挑戦していくステップを踏むことが重要と思います。
■１限目を総括するとポイントは５つ！
１限目を総括すると、以下の５つのポイントに集約されます！
・マインドは投資ではなく事業
・戸建てを例に取得の流れ・イメージを持つ
・最初の頃、大事なのはキャッシュフローではなく経験と実績
・売却も重要
不動産を始めてみたいけど、持たざる者だし、どうしたらいいんだろう、僕にも私にもできるのかな？という方はこのコラムをきっかけに学習を始め、小さくて良いので一歩目を踏み出してみましょう！
なおヤモリのYouTubeチャンネルでは、アパートの取得イメージや月の手残り30万円までのステップについてもお話ししているので、「ヤモリの学校」で検索してみてください。復習も含めて暇で暇で仕方ない人は10倍速くらいでスクワットでもしながら見てみましょう！
次回は２限目物件検索について、きこりがインフルエンザになっていなければ元気にお伝えします！
