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認可保育園物件投資は「究極のサブリース」。保育園がレジデンスより有利だと思う11の理由

koziさん_画像 koziさん 第6話 著者のプロフィールを見る

2021/6/24 掲載

前回のコラムに続き、認可保育園物件投資について紹介します。今回は、認可保育園物件が通常のレジデンスや店舗・オフィス物件と比較した場合のメリットについて書かせていただきます。

参照:私が認可保育園物件投資を始めた2つの理由

認可保育園物件とレジデンスとを比較した場合のメリットとして、下記の項目が挙げられます。

・20年〜30年の長期賃貸借契約なので収入が安定していること
・自治体の認可事業で安定経営のため、家賃滞納リスクがない
・保育事業者が倒産した場合でも自治体が新しい保育事業者を入れること
・空室リスクや家賃下落リスクがないこと
・ランニングコストや管理の手間が掛からないこと
・スケルトンで建物を引渡すため建築コストが抑えられること
・建物の内装工事費用は、建物の小さな修繕を含めて保育事業者が費用負担する
・内装工事期間中から賃料が受け取れること
・建物を新築または改装した場合に消費税還付が取れること( 課税事業者の場合 )
・地域によって固都税の減免やオーナーへの補助金制度があること
・有利な条件で銀行融資が受けられること( 金融機関による )

■ 認可保育園物件投資のメリット

上記のメリットについてそれぞれ簡単に述べていきます。

・20年〜30年の長期賃貸借契約なので収入が安定していることについて

一般的に認可保育園事業者に土地建物を1棟貸しした場合の賃貸借契約期間は20〜30年間で契約されます。土地建物を20〜30年間の契約で1棟貸しするため、収入面では安定化します。

認可保育園事業者が20〜30年間の長期契約を結んでくれる理由は、その自治体が認可保育園整備の公募条件に保育事業者は土地建物を賃借する場合に、貸主との賃貸借契約について賃借期間を20年以上(自治体によっては10年以上)の条件で締結することというのを定めているからです。

・自治体の認可事業で安定経営ため、家賃滞納リスクがないことについて

認可保育園は各自治体が保育従事者に対して、採択の結果、運営の認可を出します。各自治体は、その場所で最低20年以上きちんと運営できるのか、保育の質、財務面など一定基準・審査をもとに採択します。

そして、採択された認可保育園は自治体から園児の在籍人数、保育士等の職員数に応じた助成金だけでなく、家賃補助や園を円滑に運営するための助成金などが受けられ、保育園の収入の約9割が助成金になります。認可保育園が助成金ビジネス、助成金で成り立っていると言われるのはそのためです。

保育園は自治体から受け取った助成金で支出した費用について、自治体に定期的に報告する義務があり、報告通りに使用されたか自治体からの監査も受けます。

もし受け取った助成金や家賃補助でオーナーに賃料を支払っていなかった場合や滞納していた場合には自治体からの指導や処罰を受けることになります。そのため、家賃滞納リスクがないのです。

・保育事業者が倒産・撤退した場合でも自治体が新しい保育事業者を入れることについて

金融機関からもよく質問される事項に、「 賃貸借契約が20〜30年の長期契約でも借主である保育事業者が倒産もしくは撤退した場合には、意味が無いのでは? 」というものがあります。

この点については、自治体が「 その場所に認可保育園を運営して良い 」という認可決定を出しています。つまり、認可保育園は自治体の行政サービスになります。

そのため、保育事業者側の都合で運営継続が難しくなった場合にも、認可した自治体に継続の義務があり、利用者の保護の必要もあることから、自治体のほうで代替事業者の措置が取られます。

過去に実際、事故や問題を起こして運営が難しくなった保育事業者の保育園で、別の事業者が自治体の公募などで代替されたという事例は幾つもあります。

・空室リスクや家賃下落リスクがないことについて

20〜30年の1棟貸しとなるため、賃貸借契約期間中の賃料も確定しているため、賃貸借契約期間中は空室リスクや家賃下落リスクは発生せず、気にする必要がなくなります。

・ランニングコストや管理の手間が掛からないことについて

保育事業者へ1棟貸しをしている場合、通常のレジデンス物件などと比較して、ランニングコストはほとんど掛かりません。

レジデンス物件などの場合は自主管理の場合は別として、管理会社に管理を委託している場合、管理費が発生します。しかし、保育事業者へ1棟貸しをしている場合、管理会社に管理を依頼する事項は無いので、自分のような兼業大家でも基本自主管理で何の問題ありません。

また、レジデンス物件などは退去があった場合、原状回復費用が発生したり、次の入居を決めるための広告募集料や仲介手数料が掛かります。一方、認可保育園の1棟貸の場合は、20〜30年の長期契約のため、その期間中は退去に伴う原状回復費用や次の入居を決めるための広告募集料や仲介手数料が発生せず、気にする必要もなくなります。

また、レジデンス物件など比較して日々の入居者からのクレーム、入退去に伴う管理会社・仲介会社とのやり取りなどの手間も発生しません。

上記のやり取りや手間・交渉などが無く、それに伴うストレスも発生しないことが、認可保育園物件の最大のメリットだと自分は思っています。

■ 認可保育園物件は「 究極のサブリース 」

上記のメリットから、自分は認可保育園物件は「 究極のサブリース 」だと考えています。

次回は、「 建物の内装工事費用は、建物の小さな修繕を含めて保育事業者が費用負担する 」以降のメリットの詳細と、レジデンス物件と比較した場合の認可保育園物件の実質利回りについて記載する予定です。

次回に続く

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ Koziさん

koziさん

不動産賃貸業
IT系企業のサラリーマン
都内に妻と子供と3人暮らし


■ 主な経歴

□1980年
神奈川県川崎市の武蔵小杉の地主の家に生まれる

□1999年(19歳)
不動産賃貸業に関わり始める

□2002年(22歳)
和光大学卒業

□2004年(24歳)
公認会計士、不動産鑑定士の試験に合格
(他に宅地建物取引士、行政書士、賃貸経営管理士等の資格も持つ)
IT系企業に入社

□2008年(28歳)
叔父の不動産を引き継ぎ2015年に法人化
会社員を続けながら、不動産事業にも取り組む

□2018年(38歳)
企業主導型保育事業を開始

□2021年
所有物件数15棟(レジデンス、店舗、グループホーム、保育園)
年商7億円(保育事業の収入含む)

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