定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。今回、競売で公開されていた戸建賃貸の競売事例をご紹介する。
紹介する物件は中部地方にある戸建物件である。裁判所から公開された資料では賃貸中であり、落札後も賃貸継続できるなら、リフォームや新規募集は必要なく、直ぐに家賃収入が得らえる「美味しい」物件である。
この物件の特徴は建物が非常に広く、約300㎡もある。また、注文住宅で建築されているため、キッチンやお風呂は施主がこだわりをもって、建築会社に依頼して建築したと思われる。
リビングは吹き抜けであり、非常に開放感がある。間取りを確認すると浴室が2つ、トイレが3つもあり、一般的な家族が住むために建築したのではなく、多くの方を招いて、別荘、または、会社の保養所などを目的に建築したと思われる。
当時の建築費は床面積が約300㎡あり、4000～5000万円ぐらい要したと思われる。今回、紹介する物件を参考に、このような競売物件もあるということをご理解頂けたらと思う。
1．物件概要
（1）所在地
物件の市町村は県内の中央に位置し、人口は約24万人の比較的大きい市町村である。コロナ以降、東京からの転入者が多く、県内19市の中で最多であったとのこと。
転入者の人気があった背景に保育料減免、女性就業率全国2位、高齢者就業率1位(2015年)など、住みやすい環境を整えている。
本物件は最寄りの駅から約2km離れたところに位置している。周辺は畑が広がり、住宅が点々とし、自然豊かな場所である。また、近くに高速道路のインターもある。
（2）物件概要
物件は、土地が347㎡、建物の延べ床面積が297㎡、築26 年の3階建ての戸建である。建物の外観は外壁が茶色であり、高級感がある。建物には小窓やガラスブロックが多く設置され、室内に太陽の日を多く取り入れられるように工夫している。駐車場は2台駐車できる。
（3）間取り、室内
間取りは以下であり、3階建ての7LDKである。1階にはキッチン、リビングダイニング、洋室1つ、浴室、トイレ2つがある。1階の間取りにキッチンの横に洋室と記載しているが、キッチンと同室だと思われるので間取りにカウントしていない。2階は、洋室3つ、和室2つ、浴室、トイレがある。3階は洋室1つある。この間取りを見る限り、誰かを招いて、パーティや宿泊を目的とした作りに思える。
以下、室内の写真である。浴室、リビング、洋室の写真であり、整理整頓され、綺麗に使われている。
2．物件詳細
（1）賃貸契約の内容
裁判所の公開資料には賃貸契約の内容も記載され､以下､賃料である｡家賃は100,000円である。賃借人は平成24年からこの物件を借りて、約10年経過している。落札後もそのまま住み続ける可能性が高いと思われる。
（2）関係者のコメント
裁判所の公開資料には、通常、債務者や所有者などの関係者のコメントが記載されている。以下、記載内容である。記載内容で、地震の影響による建物の傾き、シロアリの発生、床暖房の故障などのコメントがあり、修繕等が必要の可能性がある。また、建物の傾きは物件を落札しないと建物の傾きが把握できないため、ある程度のリスクを考慮する必要がある。
関係人の陳述等 しっかりと確認しましょう
（3）物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。
4,620,000円
上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。
3．落札結果
（1）落札結果
落札金額は以下である。入札件数は7件であり、個人が落札している。
6,000,000円
（2）利回り
利回りを算出すると以下である。
家賃 100,000円/月
落札金額 6,000,000円
諸費用 300,000円（裁判所へ代金納付する際の諸費用（登録免許税など））
利回り 19%
4．最後に
中部地方にある築26年の戸建てで利回り19 %の物件を紹介した。建物が非常に立派であり、賃貸中でもあるので、落札後も賃貸継続できる可能性が高い。また、リスクは地方物件であり、今の賃借人が退去した場合、直ぐに新しい賃借人が見つかるかということである。
もし賃借人が見つからない場合、転売という手段もある。建物が少し広すぎるが、拘りがある物件であるため、別荘としてのニーズもあると思う。
ご参考となるが、当時の建築費用は、建物の坪単価を40～50万だと仮置きし、床面積100坪だとすると約4000～5000万円になる。当時、4000～5000万の物件を26年経過し、600万で落札できたら、お買い得だと思う。本物件は、賃貸、または、転売、どちらでも可能であり、このような物件もあることをご参考頂けたらと思う。
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