東海地方の“都市部ではないエリア”で不動産賃貸オーナー業を展開している鈴木アキラさん。家賃収入のみで月々30万円ほどのキャッシュフローを達成した2021年に賃貸経営をメインに据えた。17棟24戸を所有する現在の家賃収入は月々約130万円。キャッシュフローは月々50万円になったという。
不動産投資を始めて6年目にFIREを達成できた鈴木さんは「FIREは都市部より地方が圧倒的に達成しやすい可能性がある」と語る。
その理由として、重要なポイント2つが挙げられる。
いずれも鈴木さんに当てはまったポイントだが、地方で不動産投資を行なっているオーナーにも当てはまる可能性があるものだ。
◆そこそこの需要があるエリアなのに“強力なライバル”が圧倒的に少ないため、少しの経営努力で満室経営が可能
◆ターゲットを中古戸建に絞ることで【物件の安価な仕入れ】【入居者獲得】【短期での売却】を容易に繰り返せる
都市部の場合は激戦区で強力なライバルが多く、手頃な価格の戸建住宅は手に入りにくいレッドオーシャンだということは誰もが理解している。一方で、地方の場合は不動産投資に対し理解している家主ほど経営がしやすい可能性が高まるということだ。
今回は「そこそこの需要があるエリアなのに“強力なライバル”が圧倒的に少ないため、少しの経営努力で満室経営が可能”である」ことについて紹介する。
需給バランスが取れているはずのエリアで起こっていたのは“オーナーの怠慢”
資産拡大を目的とする不動産投資は、賃貸需要の高いエリアを目指し購入と売却を繰り返すことで資産組み替えを行なっていくことが一般的だ。立地が良ければ空室対策に費用をかけなくても満室経営がしやすくなり、そうしたコストパフォーマンスの良さが長期的に継続していく可能性があるからだ。
都市部に立つ不動産特有の低い利回りは入居者の獲得しやすさを表すと考える投資家もいる。
一方で、利回りの高い地方を狙い、需給バランスを見極めて賃貸経営を行うのも有効だ。鈴木さんが拠点としたエリアの平均実質利回りは都市部の5％程度を大きく上回る18％程度。念入りに観察したところ、満室経営ができる方法を見出すことができた。
まず、利回り18％のエリアで散見された賃貸住宅の特徴は、以下のようなものだった。
◆築30年以上経過しているにもかかわらずリフォームしていない
◆虫が沸いているなど、掃除が行き届いていないことが内覧でバレてしまう
◆入居者ニーズの高い「ペット可にする」などの修繕費用のかさむ空室対策を嫌がる
◆空室が続いているのに家賃滞納を怖がり、数ヶ月分の敷金礼金を入居条件から外さず、家賃債務補償会社も利用しないため、入居者が支払う初期費用が高額になってしまう
なぜ上記のような事態に陥っているのか。
まず、相続などで不動産を取得したものの賃貸経営に全く興味のないオーナーや、現在の空室対策について勉強していないために昔から設定した条件を変える事ができていないオーナーの物件が多いと考えられる。
リフォームをしないというのは、「入居者が決まったらリフォームをする（と言いながら結局は決まってもリフォームしない）」という方針を変えないため、内覧でがっかりされ契約を逃すパターンだ。
「空室対策は全て管理会社がやってくれるもの」だと考えて丸投げしている可能性もある。そこで「お金はかけたくないが管理会社側だけで頑張って入居者を獲得してほしい」と無茶を言われれば、管理会社も入居者を獲得しようという気持ちにはならない。
こうしたオーナーの賃貸経営への無関心と管理会社の諦めが地方の空室率を押し上げてしまうのだと鈴木さんは考える。
「その中で、うまい大家さんがおしゃれな物件を初期費用が安い状態で出してくると、一瞬で満室になるんです」（鈴木さん）。つまり、たくさん供給されている“偏差値の低い賃貸住宅”の中で平均点以上を出すべく、これらと逆のことをやるだけで入居者が決まるのだ。
なお、鈴木さんのFIREに至るまでの詳細についてはKindleで出版した書籍「地方の戸建不動産投資でF I R Eする方法～貧乏だった自分が地方でコツコツと不動産投資をして経済的自由を手にするまでの9年間～」で紹介している。
取材・文：（つちだえり）
