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新築アパートは2週間で満室に。現在の市況で個人投資家は何をすればいいのか

赤井誠さん_画像 第189話

こんにちは。赤井誠です。最近もいろいろ活動しています。以前よりお話ししている札幌拠点をつくるために札幌市の中心部に区分マンションを購入しました。

この部屋はフルリノベーションをする予定で現地の業者さんとの打合せが終了しました。来週よりさっそく工事に取り掛かり、7月の頭には出来上がる予定です。

また、何度かコラムでもお話ししている新築物件ですが、結局、完成後2週間ほどで15室すべての部屋に申し込みがはいり、早々に満室になりました。苦労していただけに喜びも大きいです。これでやっと安心できます。



■ 現在の市況で個人投資家は何をすればいいのか

このような活動の合間に都銀・地銀・信金の支店長さんたちと融資に関する話をしてきました。さらに多くの付き合いのある業者さんからの情報や自分でネットで探した物件など、ここ数カ月間に様々な物件を見てきました。

おそらく一カ月で30以上のペースで見てきたと思います。今回のコラムでは、現在の市況で私が感じていることとその中でどうしていこうと考えているかをお話ししたいと思います。

1、銀行融資について

皆さんもご存知のように多くの銀行が融資の門を狭くして、なかなか新規融資が受けられなかったり、受けられても金額が絞られたり、頭金の額を多く要求したりされています。

これは異常なことではなく、正常に戻っただけだと思います。支店長さんたちと話をしていても、財務状況が良ければ融資に関しては特に厳しくなっているわけではないと言います。

ただ、各銀行で多法人の不正スキームの調査などに時間をとられ、融資に対するエビデンスチェックもかなり厳密化されたため、融資部門が忙しくなり、今までより審査に時間がかかっているのは事実のようです。

でもこれは仕方ありません。何億もの融資を安易に出す方がおかしかったはずなのです。今は、債務超過の方はもちろん、担保不足の方なども借りられません。自己資金がない方も当然借りられません。

厳しいようですが、自己資金がない、債務超過である、所有している物件の担保価値と金融資産に比べて借入金が多いという人が融資を受けられないのは当然ではないでしょうか。

やはり賃貸経営をきちんと運営し、黒字を積み上げ、自己資本比率を上げていくという王道で進めていくしかないのです。裏技は最後は自分の首を絞めることになりかねません。

2、不動産業者について

昨年まで数多くあった三タメ業者はどんどんなくなっています。中には悪質なところもありました。私はそのような不動産業者はなくなって良かったと思っています。

彼らは、無理をしてでも物件を買わせる能力は高かったといえます。でもそんな物件を買った人は、今後、資産を増やしていけるでしょうか。相当厳しくなるのは明らかです。

確かに無理して買った後、さらなる初心者にそれを高く売りつけることによって資産を形成した人もいます。でも、お金がないから無理をするという理屈でとにかく買うというのは、努力する方向を間違えていると思います。

買うことに夢中になり、入居率をごまかすような物件を高金利でいくら買っても意味はありません
そのような売り方をする業者がいなくなったことで、初心者が騙される機会は減ったはずです。

3、自分としてどうしていくか

ここ数カ月でいろいろな物件を見て感じたのですが、価格帯の安い物件の動きは本当に早いです。私が現金買いをしようとした1,000万円以下くらいのものはすぐに売れてしまいます。

実需としても、賃貸としてもそこそこ回りますし、業者さんがフルリノベーションして転売しているのも目立ちます。一棟物が売りにくくなったとみるや、安い区分や戸建てを仕入れてリノベ転売に切り替えているところも多くなっています。

建売業者さんの中にも仕入れてある土地や建物を自己所有に切り替えて市況を乗り切ろうとしているところも増えています。ただ、我々に比べて調達金利も高いですし、資金回転率がかなり落ちてしまいますので、この方法もすぐに限界が来ると思います。

私は今は基本的には無理する必要はないと思っています。業者さんは常に物件を作って売らないと存続できませんが、物件をいくつか所有している大家であれば、それを運用してきちんとキャッシュを積み上げていれば、そのうちに必ず次のチャンスがきます

■ 無理をしなければ潰れることはない

もちろん自己資金が潤沢でない人もサラリーなどをしっかり貯めて、チャンスを待つ方がいいと思います。株の格言にも「 待つも相場 」「 朝のこない夜はない 」などがありますが、その通りだと思います。

まだ少し下がり始めたばかりです。銀行も融資をしないとどこかで悲鳴をあげます。業者も資金繰りが苦しくなる時が来ます。その時に資金がなければなかなか戦えない。

ただ、今でも一等地の物件などは全然安くなりません。東京も世界的に見ればまだまだ安い。建築費も高騰しているし、インバウンド向けのホテル建設もどんどん行われています。

とはいえ、これもいつかは頭打ちになります。今、東京などは相当数のホテルが建てられていて、ここ数年で充足するはずです。豪華客船を使ったホテル宿泊を必要としないインバウンドの増加も気になります。

私は低価格帯で敷地面積が大きなアパートや戸建て、リフォームで再生できる区分マンションなどを少しずつ拾いながら、建売業者の売り物件の価格推移などを見つつ、しばらくは資金を貯めたいと思います。

まあ、相場はどうなるかわかりませんけどね。でも無理をしなければ潰れることはありませんね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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