不動産投資を成功させ、見事、35歳の若さでFIREを実現した木村さん。筆者は2年ほど前から、木村さんを知っているが、頭の回転の速さと、その行動力に刺激をうけている。今回、あらためてFIREまでの軌跡と、今後の展望を聞いたので紹介する。
■不動産投資をはじめたキッカケ
大学卒業後、大手IT企業のエンジニアとして働いていた木村さん、当時、郵政民営化に伴うシステムを構築する業務などに携わり、徹夜続きの激務とストレスが祟り、体を壊してしまった。
『もしも、このまま働けなくなったら、どうやって食べていけばいいだろう？将来、一体、どうなってしまうだろう？』
収入源が一つしかないことにリスクを感じ、とてつもなく、将来が不安になったという。
思い悩んでいた時、たまたま、書店である本と運命的にであう。
多くの投資家が指南書として読む、ロバート・キヨサキ氏の名著『金持ち父さん、貧乏父さん』だ。
『お金に働いてもらおう、という考え方に感銘を受け、藁をもすがる思いで、むさぼるように一気に読みました』
そして様々な手法の中から、最も安定感と実現性があると感じた不動産投資を、独学で学び28歳でスタートすることになる。
■不動産投資をスタートするも
市販の書籍を数十冊読み漁り、得た知識をもとに、東京に居ながら札幌の築古アパートを1棟目として購入した。立て続けに2棟目は、なんと利回り100％のボロ文化住宅を大阪で購入している。
しかし、これでうまくいくほど甘くはなかった。
特に、大阪の物件はあまりにもボロすぎて修繕コストがかさみ、毎月のようにCASHが減っていく。この時29歳、貯金はわずか10万円になっていた。
『自分は何をやっているのだろう？』
自分の不甲斐なさを痛感した。
結局、大阪の物件は、初心者の手に負えず手放すことになり、札幌の物件も、遠方ゆえ売却した。
『自分なりの指標で、安いからと選んだ物件でしたが、住んでいる東京から遠いと、管理や交渉に行くのがとても大変でした』
『また遠方の物件は、金融機関の資産評価も非常に低くなってしまいます。今後の融資も踏まえ、目の届くところに物件を購入すべきと思いました』
その後、独学をあらため、様々な不動産投資塾や大家の会に足を運んだ。そして、成功している大家さんの話を聞き、購入知識、融資ノウハウを習得していった。
『今にしてみれば、1棟目と2棟目は、なんのプランニングもなく、ただ闇雲に購入しただけでした。行き当たりばったりです。うまく、いくわけないですね』
■しっかりプランニングして買い進め
『まずゴールを決めて、達成するためのプランを作成しました』
3棟目以降は、新築アパート含め関東の物件を購入した。
『新築アパートは、融資がおりやすく、修繕費もほぼかからず、客付さえできればキャッシュフローが安定します。購入してから7～8年目くらいまでは、利回り7～8％で売却できる可能性が高いです』
『つまり、毎月のキャッシュフローを獲得しながら、7～8年後に購入時と同等額で売却できる旨味のある投資です。売却時には、残債が減った分だけ現金が手元に残ります』
新築アパートの安定したキャッシュフローがあったから、安心して、築古アパートにも取り組むことができたという。
『順番としては、新築アパートで経験とキャッシュフローを獲得してから、築古アパートに進むのが良いと考えています』
築古アパートの修繕や空室対策は初心者にはハードルが高い。
一定のキャッシュフローがないと、そのリスクにお金と心が耐えられなくケースも多いという。1棟目に築古アパートを購入して、多額の修繕費が発生した場合を考えれば、なるほど頷ける。
その後は、融資戦略に基づき、土地値の高い築古アパート等も購入し、順調に拡大していった。
■雨漏りで450万円の修繕費
順調に拡大する中、2016年、全国的に被害が広がった連日のゲリラ豪雨で、木村さんの物件でも2件同時に雨漏りが発生してしまった。
『突然のことでものすごく慌てました。管理会社から、早く直してくれ、急がないと入居者が大変なことになると急がされ、言われるがまま、修繕対応しました』
修繕費の請求書は200万円と250万円の計450万円。目が飛び出るような金額だったが、背に腹は代えられない。リフォームローンを活用して、支払うことにした。
もしも他の物件でも立て続けに雨漏りが起こったら、破産するのは目に見えている。体を壊した時のような不安に襲われた。
同時に、果たして雨漏りの修繕費がそんなにかかるものなのかと考えた。よく調べると、雨漏りを止めるだけなら1件５万円で済ます方法があることが分かった。先の２件の雨漏り修理は、屋根全体のフルリフォームだったわけだ。
これをきっかけに、修繕についていろいろ調べてみると、いかに自分が無知で当時の管理会社の手のひらの上で転がされていたかに気付いた。
■一気に退去が重なる
悪いことは続けておこるものである。
雨漏りと時を同じくして、6県にまたがる10物件で、退去が重なり一気に13部屋が空室になった。
『非常に焦りました』
『ただでさえ、修繕費の支出がかさむ中、今度は収入となる家賃がはいらなくなるわけですから。管理会社に丸投げをしていたので、これだけの空室が出ても、はやく空室をうめてください、その一言しか言えなかったのです』
空室率は、一気に20％にあがり、危機的な状況に陥った。
それでも、効果のある具体的な空室対策はうてなかった。
雨漏りと空室が起きたことで、管理会社に丸投げではいけないこと、そして、修繕費の削減や、空室対策の知識・スキルが、圧倒的に足りてないことを実感した。
『もちろん、管理会社に頼れる部分はたくさんあるけれど、全てを任せるのではなく、自分で判断して、責任を持ってちゃんと動こうと決めました』
そこで、空室対策、修繕対策についても、それぞれ個別の塾に入会して日夜勉強し、ボロ戸建て等も購入、実践を積みかさねた。
明日の後編では、35歳でFIREができた成功の秘訣や、FIRE後に見つけた新たなゴール等を紹介する。
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執筆：親バカ大家 (石橋 仁)
https://twitter.com/hitoshi1114
■主な経歴
経済的自由を獲得したい、子供との時間を一緒に過ごしたい(幼稚園の送り迎え等)一心で、不動産投資をスタート。2015年に1棟目のアパートを購入、キャッシュフロー重視で物件を購入し、現在9棟98室を保有(返済比率37％・残債利回り18%)。大家歴８年目。
趣味は食べ歩き、旅行、そして子供と遊び、成長を見届けること。
米国株、仮想通貨にもアクティブに投資している。
座右の銘は『出来るか出来ないか、ではなく、やるかやらないか！』
