サラリーマン大家予備軍へ、約束を守る不動産会社を選べ。ワンルーム投資家、台場史貞氏に聞く。

不動産価格の高騰、光熱費の高騰、金利の上昇懸念……。不動産投資家にとっては、新たな収益物件の購入に踏み込みづらい局面を迎えている。それでも、20代や30代の若年世代は、当てにできない将来の年金を補完する、もしくは年金なしでも老後を安泰に過ごせるよう不動産で資産形成する動きが活発になっている。

昨年7月時点の野村不動産ソリューションズの「不動産投資に関する意識調査」によると、1年後の不動産価格が「上がる」と「横ばいで推移」を合わせて約8割を占め、高騰感や高止まりが続くとの予測だったが、中長期的な不動産投資への姿勢は「積極的に購入していきたい」と「バランスを見て買い替えたい」との回答が合わせて75％と高水準をキープしている。

一方、価格と金利の両面で上昇するとの予想から「買い時はじはらく来ないと思う」が3年連続で増加している。

そんな中、2024年はどのように投資戦略を考えれば良いのか。区分ワンルームマンションに特化する個人投資家、台場史貞(65)氏は、「2023年の不動産投資市場は価格が上昇している。ただ、歴史的に見て金利が一番低い。金利の低い時期をいかに長く取れるかが重要で、不動産で資産形成するのであれば、一刻も早くも始めておいたほうがいいのかなと思う」と話す。

台場氏は、「『私にはムリ!』と思い込んでいる人のための不動産投資の基本」など複数の著作があり、さまざまなサラリーマン大家予備軍から相談を受ける。

価格の高止まり、金利上昇懸念の現状については、「大規模金融緩和の出口は見えてきた。これまでより金利が上がってくると思われるが、その上昇度合いは小さい。物件価格が今より1～2割上がっても依然として低金利が価格上昇分を吸収してくれるので、良い投資環境が続くだろう」と説明する。

キャッシュ買いならば金利は関係ないが、多くのサラリーマン大家予備軍は融資を受けて行う。ローンを組む以上、低金利の時代をなるべく長く取れるかが今後のポイントとなる。大事なのはキャッシュフローが手元にどれだけ残るのかだとする。

東京23区中心に17戸運用

そんな台場氏の投資遍歴を聞いてみた。愛知県出身で、地元でエンジニアとして働き、役員まで上り詰めた。不動産投資のきっかけはバブル経済の崩壊だ。バブル期の銀行等の預貯金は定額10年で8％付いた時代だったが、それが1990年代に入ってから金利はつるべ落とし。

「世の中の金融商品で魅力的なものがなくなってしまったことで不動産に目が向かった」と述べ、いろいろ調べたところ、最終的に東京の中古ワンルームに行きついたという。

「2003年頃に東京の中古ワンルーム価格は下げ止まったと感じ、2004年頃からスタート。バブルの時に4000万円台だったものが、ざっくり言うと1000万円になっていた。これなら失敗しないと思った」と振り返る。

愛知県に在住しながら最初は大田区内で1戸を購入した。現在の資産規模は、東京23区を中心に計17戸を運用している。購入価格ベースでおよそ２億3000万円に膨らみ、現状の評価額は３億円ほどになっているという。キャピタルゲインは考えず保有を継続するのが基本的な戦略だ。

今後については、「年齢も年齢なので、資産規模を増やすことは考えていない。残っている借入金の返済が終われば、その分手取り収入が増える。別に高級車を乗り回そうなどとは考えていないので、それで十分だ」と述べ、足元のキャッシャフローは年間およそ1200万円を確保している。

愛知から東京への遠隔投資。不動産投資スタート前に地元の愛知県瀬戸市の賃貸住宅市場から調べ始めて、名古屋市、札幌市、福岡市などを調査したが、入居率や家賃などの稼働状況がいま一つだったという。

新築ばかり狙っていたが、ある時に中古マンションの存在に気づき、東京で中古マンションを調べたところ十分に投資商品としてやっていけることで東京の中古ワンルームに行きついた。

コロナ禍でワンルームが敬遠された点について、「確かに入居状況はきつかった時期がある。特に家賃の高い六本木や西麻布、新宿、銀座などの入居者が家賃の安い物件に引っ越す人が目立った。ただ、退去後に管理会社が最短１カ月、最長でも２カ月で次の入居者を決めてくれた。最近は外国人の入居者が増えているが、過去に外国人の入居者が荷物を残したまま逃げたことがあるので、外国人に対しては保証契約を入居の条件に付けている」と話す。

うさん臭さで予備軍が参入をためらう

不動産投資に興味はあるが、その一歩を踏み出せないサラリーマン大家予備軍へのアドバイスを尋ねると、多くの投資家予備軍が不動産会社にうさん臭さを持っていることに触れ、「私自身も始める前に不安だった。

5～6社の不動産会社に資料請求などをしたが、その時に私の方から連絡するまでコンタクトをとらないように言いつけていた。だが、本当にコンタクトを取ってこなかったのは日本財託という会社一社のみ。他の会社はしつこく来る。約束したことを守ってくれた会社で始めようと決意した」と振り返る。多くの予備軍が不動産投資で足踏みする理由に不動産屋からガンガン言われることが一つ挙げられよう。

そうした経験から不動産会社を選ぶ際には、会社の規模を重視すべきだと強調する。

「不動産会社と一口に言っても数人でやっている、中には１人でやっていたりする。一定の会社規模がないとコンプライアンスなどお構いなしの会社が少なくない。

購入後の管理とセットで信頼できるところを探すべきだ」とアドバイスするとともに、しつこく来た不動産会社の中には倒産したところもあったとしている。