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現金決済完了。教会物件リフォーム開始。盗まれた高級○貸カンバン。

加藤ひろゆきさん_画像 第262話

購入が決定した教会。
大きな講堂に、4LDKの住居が付いている。
建坪59坪の立派な物件だ。

二階のトイレの水道管が、水落としが不十分のため、凍結で玉砕。
二階床が水浸しになり、重力で落ちた水が、一階天井の石膏ボードを溶かし、大きな穴が開き、木造の骨組みが見えていた。
二年間放置プレイされていた。



結局、「 土地値−解体費 」で、ワタクシが購入することになった。
関係者の許可を得て、決済前から、教会物件のリフォーム開始。

・淡い金色と淡い黒の壁紙

最初に、大工のジョーと、現場で打ち合わせ。
落ちた天井に石膏ボードを張り、天井と壁紙の一部を張り替える。
壁紙の色は、淡い金色と、淡い黒の二色に決定。
神聖なる教会のイメージを損なわぬように選んだ色だ。
二色に限定したのは、統一感を得るのと、壁紙の無駄をなくするためだ。



・電動カビキラー

カビの生えた壁と天井の一部。
物件近所のホーマックに資材を買いに行くと、電動カビキラーなるものが売っていた。
実験的にLONG。

ピストルの引き金のようなレバーを引くと、電池でポンプが動き、カビキラーを発射する。
これが、なかなかの優れモノで、カビた石膏ボードと、カビた便器に楽しく噴射できた。
コドモも大喜びで噴射。

但し、天井に向けて噴射する時は、重力で落ちてきて被弾するので、サバイバル・ゲーム用の防御メガネが必要だ。
リフォーム二日目に、天井、壁紙を張り替える前に吹きかけ、数日間、放置プレイ。

・残置物撤収

購入決定直後、工作員のスーさん( 仮名 )がユニック付き四トントラックでやってきて、手伝ってくれた。
二階窓から荷台に向けて、ボンボンと、重力を活用し、残置物を放り投げる。
主に家具、本などの燃えるもの。



スズキの会長・鈴木修氏の著書、「 俺は中小企業のオヤジ 」の中に書いてあった「 光と重力はタダ 」という一節を応用シタ。
短時間で七割くらいの荷物を撤収。
四トントラック一杯分になった。

車庫にある玉砕した石膏ボードはスコップで袋に入れ、ユニックで釣り上げ、荷台に積む。
コドモもスコップを持って、労働力投入。



全て業者に頼むと、三十五万円コースだ。
ただし、四十組ある布団は処理できないといふので、専門業者に依頼予定。

・電気工事

水を被って玉砕した配電盤を、新品に交換。
電気工事の資格を持つ業者に依頼。
小泉今日子みたいな髪型の中年だ。
約三十q離れた女子限定アパートメントの近所から、わざわざ来てくれた。

配電盤を交換すると、通電OK。
これで、ストーブが使用できるようになった。
暖房を全開にして、水を吸った木部の水分を飛ばす。
カビ臭かった教会が、さわやかな空気になった。

並行して、桃の香りの芳香剤を四本置く。
あと十本くらい必要なので、今度行った時に増設する予定。
同じ香りに統一するほうがいい。



・営業

田舎に一軒しかない不動産業者に客付依頼。
間取図面をコピーし、五歳児のパピちゃん( 仮名 )と訪問。



店舗として募集。
イメージとしては、高齢者介護施設、マッサージ店、鍼灸院、保育園がいいと思ふ。
三十坪位ある講堂を、有効に活用できる業種が望ましい。

また、地元で取引のある残置物撤収業者に見積もりを依頼してもらった。
かなり荷物が減ったので、主に布団と電化製品の処理になる模様。
全て業者に頼むよりも、ある程度、大家が事前に残置物処理をしておくほうが、コストを下げられる。



・高級○貸カンバン設置

教会物件に、高級○貸カンバンを設置。
両面テープで五枚、貼りつける。
しかし、うち一枚が盗難に遭った。

それにしても、こんな特殊な看板を盗んで、どうするのであろうか?
貼り出すわけにもいかない。
盗品なので、野外に貼るわけにもいかない。こんなデザイン、市販していないからだ。
室内にオブジェとして飾るのか?

もし、ドロボーがこの随筆を読んでいたら、名乗り出てほしい。
なぜ盗んだのか、理由を訊きたい。
そんなにステキなデザインだったのか?
教えてくれたら、お礼として、もう一枚、高級○貸カンバンをプレゼントする。

・美装

近所の貸家の入居者の若奥様の母親。
入居時に、よく働く人だなと思っていたら、美装の会社を経営しているといふ。
それから、何度か発注するようになった。
価格も適正で、仕上がりも美しい。
CASHFLOW202( 妹 )の所有物件にも入ってくれた。



今回も、土曜日に現場で労働力投入していたら、50km離れた場所から下見にやってきた。
仕事熱心だ。
大工のジョーの内装が終わる翌日に、美装に入る予定。
効率がよく、総工事期間が短縮でき、市場に早く出せる。 申しわけないので、下見の時に、ガソリン代二千円、渡した。

・水道工事

大工のジョーが天井を塞ぐ前に、水が漏れているのを発見。
原因は、屋根なのか、水道管なのか不明。
そこで、天井を張る前に、水道業者に点検してもらった。
原因は、水道管ではなく、二階洗面所の上の屋根の排水ダクトだったようだ。



その付近の天井は、再び漏れると大変なので、春まで待って修理することにした。
また、玉砕していたシャワーと、ボイラーのバルブは交換することになった。
水道管といい、配電盤といい、やはり、プロに点検してもらうほうがいい。

・ストーブの排気管

講堂のストーブの排気管が、壁に近すぎて、一部、黒く変色していた。
そこで、近所のホーマックで、A3サイズのステンレス版をLONGして、両面テープで壁に貼りつけた。

放熱を促すため、二ミリ位の隙間を作った。
結果、機能的で、カッコよくなった。





・教会で現金決済

リフォーム開始から十日後、別の教会で牧師と決済。
失礼の無いよう、新券で揃えた。
ほぼ新品のYAMAHA除雪機も、破格の三万円で譲ってもらった。
新品で五十万円以上する高級除雪機だ。

牧師は、水道管破裂後、二年間悩んでいたそうだ。
そこに、坊主頭でヒゲの天使が現われ、問題が解決できたことに感謝していた。
「 こんなステキな物件を譲ってもらって、ありがたいです。できるだけ、オリジナルを維持して、末永く持ち続けたいです 」と伝えたら、涙ぐんでいた。
美しい決済だった。

・閉所式

六割くらいのリフォームが終わったところで、教会の閉所式を実施。
この直前まで現場でリフォームして、暖房を入れて、講堂を暖めておいた。
関係者が四十名ほど集結。
回復した一階天井を見て、皆、大喜びだったそうだ。
急いでリフォームして、よかった。



・総評

今回は、リフォームから決済まで、スムーズな流れだった。
リフォーム中に大雪が降ったが、ある程度の大きな仕事が終わった後だったのもよかった。
うまくいった秘訣を考えてみた。

・購入決定直後に業者手配

大工がいる時に、他の業者がやってきて、直接工事日程を打ち合わせしてくれたので、順番が効率的だった。
 ワタクシ自身も現場に何度も足を運び、直接業者と打ち合わせができた。

・自分でできるところは、自分でやった。

カビキラー、ニス塗り、芳香剤など。

・段階的にリフォームを実施

田舎なので、入居者がいつ決まるかわからない。
よって、今年は最低限のリフォームで、入居者が決まってから、リクエストに応じて、再びリフォーム予定。
支払いが、物件本体、リフォーム1、リフォーム2と、三段階になるので、資金的に余裕ができる。

・大きな工事はプロに任せた

全部自分でやると、時間がかかる。
大家は、営業メインの仕事をしよう。

本格的な雪が降る前に、ある程度、リフォームが終わってよかった。



CASHFLOW101
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11/21/2019

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
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