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驚異の利回り648%。激安アパート経営に最適な土地を探せ。 広島は投資に向いている。

加藤ひろゆきさん_画像 加藤ひろゆきさん 第297話

2021/5/8 掲載

激安アパート経営が通用する土地と、通用しない土地がある。

例えば、ワタクシの住んでいる北海道。
東北の田舎。
神奈川県横須賀市。
富山県。
北九州市。
長崎市。

地形でいふと、港があって、後ろは山岳地帯。
古い家を老人が手放し、ある程度、人口が多い場所がいい。
全国各地に必ず、このような場所があるはずだ。
是非、探してみよう。
今回の広島県もそうだった。

ドコモたちを連れて、三泊四日の広島物件視察ツアーを実施。
飛行機の都合上、初日は夜に到着。
工作員名・チャンカジ一家が、空港まで迎えに来てくれた。



チャンカジのムスコと、ワタクシのムスコ・パピちゃんが、宮崎で会ってからすっかり仲良くなり、今では親友だ。
夜はお好み焼き定食をLONG。

到着二日目、呉市の大和ミュージアム。
戦艦大和の1/10モデルを展示。
八十年以上前に、よくぞこれほどの戦艦を、造ってくれたものだ。
日本人は勤勉で頭がいい。

鉄のくじら博物館、ここでは陸上に展示された、潜水艦の内部に入る。
艦内の狭い通路を通って、寝床の三段ベッドを覗くと、幅五十センチ位の薄いベッドが並んでいた。
過酷な労働環境で、魚雷を喰らったら、皆、一瞬にして死んでしまう。



最後に、江田島の海軍兵学校を視察。
坂井三郎先生の上官であった、笹井中尉の母校だ。
敷地も広く、校舎も大きい。
笹井中尉は、この物件で学んでいたのかと思ふと、感慨深い。

事前予約が必要で、かつ、コロナのため、内部に入ることはできず。
二メートル以上の高い塀で囲まれた外の道を散策。
笹井中尉の残留思念を感じた。

思わず、映画「 大空のサムライ 」で、俳優の藤岡弘が演じた坂井三郎先生のモノマネで、「 笹井中尉……、変身! 」とつぶやく。
軍歌・同期の桜に出てくる、「 同じ兵学校の 庭に咲く 」同期の桜を見学できて、感動シタ。



☆大日本図面舞踏会・広島支部

さて、大日本図面舞踏会の、広島党大会に参加。
参加者約十五名。
おいしい焼肉をたらふく食べながら、重要なミーティング。
若い人が多く、ほとんどが複数の物件を持っている。
中には、一年で五棟買った人もいる。

訊けば、広島は中心部以外の物件価格が安く、入居希望者も多い。
海に面し、港が多く、背景は山。
平野部には工場が建ち並び、人間の住む場所が限られている。

こういった地形は、投資に向いている。
呉市の元・海軍士官が住んでいた物件は、もしもの時のために、上水道が二本引いてあったと、工作員が教えてくれた。



☆原爆ドーム

三日目。
ドコモたちを引き連れ、原爆ドームに行く。
初めての体験だ。

1945年8月6日に落とされた原爆。
たった一発の爆弾で、一瞬にして都市が廃墟になった。
戦争とはいえ、こんなことが許されるのか?

エノラゲイに搭乗して、リトルボーイを落とした米軍パイロットも、こんなに威力があるとは思わなかっただろう。



☆広島平和記念資料館

そもそも、この名前が悪い。
広島原爆虐殺資料館、に改名するほうがいい。
原爆の熱線によって曲がった三輪車、弁当箱の中のコゲたご飯。
背中一面、ケロイド状態になった写真。
日本国民として、必ず訪問したい。

館内は暗く、怯えるコドモが泣いていた。
もっと明るい照明にして、コドモが驚く展示は、18禁の部屋を造ればいい。

売店で「 はだしのゲン 」の作者・中沢啓治氏の本を二冊買い、読んだ。
原爆投下当日、一旦解除された空襲警報の後に、B29が再び飛来し、投下。
解除されなければ、2/3は助かっていたとのこと。



終戦後のGHQ占領下、被爆した人々のデータを集め、分析結果は、日本国民には公表されなかったことが書いてある。
いわゆる、人体実験にされたのではないかとも記述している。

☆厳島神社、宮島

気を取り直して、平和記念公園発、宮島行きのフェリーに乗る。
やけに船体が低いなと思っていたら、橋ゲタぎりぎりの高さで航行している。
川を下っている間は、甲板に出て日光浴を実施。
乗船時間45分。



海に出てから宮島着。
コロナ禍といふのに、驚いたことに、スゴイ人出だ。
一瞬、原宿ではないかと思った。

すでに一万二千歩位歩いていたので、腰が痛い。
そこで、人力車に乗ろうと思ったが、二人で四千円と高い。
ふと、脇を見ると、タクシーが停車している。
声を掛けると、厳島神社まで、初乗り料金・580円で行くといふ。

すでに歩いて遠くまで行った子供たちに、心の中で「 すまん毛ボーボー 」と謝罪し、オトナ四人がタクシー乗車。
近距離で申し訳ないので、破格のチップ一千万円を支払う。
( 単位は、大げさに表現している )

厳島神社は神々しく、今回の広島旅行で、一番良かった。
ちょうど、宮大工が神社物件を修復中。
「 マキタのインパクトでネジ打っていたら、笑うな〜 」

さすがに、インパクトはなかったが、マキタの電動丸ノコと、電動カンナがあったのは笑った。
この日は、さすがに歩いたので、帰りのフェリーでは爆睡した。



☆入居者決定。旅に出ると運気が上がる

四日目。
よくできたチャンカジのムスコと、広島空港で泣き別れ。
到着した千歳空港で、SNSショートメールを受信。
知らない電話番号、通称・シラデンだ。

見ると、昨年購入した物件の問い合わせだ。
現在の募集家賃の82%で、入居できないか、とのこと。
以降、数回のメール交換。
転居理由と名前を訊く。

礼儀正しい文章を書く女性だ。
許可を得て電話を発信。
家賃の18%引きは困難であるが、5%引きでいかがでせうか、と提案。
マネー成立だ。

この間に、LINEで、不動産会社勤務の工作員・テリーに連絡。
「 ワタクシに直接連絡が来たお客様だが、テリーの会社で賃貸契約できないか? 」
回答は、「 家賃の一カ月分の代行料がかかるが、契約可能姉妹 」

ワタクシに直接来た入居者に、一カ月分の手数料がかかるのも癪だったが、距離と現状の忙しさを考えると、業者に依頼するほうが楽だと考え、決定。
二日後、賃貸不動産業者にて契約。
現在は、保証会社の回答を待っている。

今回、何故ワタクシの直接ショートメールが来たのかを考えた。
物件購入直後に、市役所の空き家バンクに登録。
その時に、ワタクシの電話を記入した。

賃貸業者のHPも見ていたらしく、最初から20%、募集家賃が下がったことと、物件の豪華な内装を知っていた。
地元から地元に転居を考えている人は、長い時間をかけて観察しているのだな、と思った。



他の街から転勤で移る人は、事前のリクエストが多い割に、いざ内覧すると、「 思っていたのと違う 」と、勝手な結論を出して転進する人が多い。

二ヶ月前も、しいたけ美装に破格のギャラを支払って、内覧者のために除雪した。
結局、お客は転進で、帰りの高速でしいたけのタイヤもバースト。
お互いにつまらない思ひをした。

しかし、地元民には、これがない。
現在ある物件から選んでくれる。

家賃を下げても、利回り45%。
建築費のみで、2,800万円の家で、内装も豪華だ。
入居者にもメリットが大きい。
とても気に入ってくれた。
最初の募集家賃の77%で決定シタ。

☆驚異の利回り648%

同じく、昨年夏に購入した物件。
二棟で破格の10万円。
安い理由は、二棟とも玉砕寸前のボロ物件だったからだ。

うち一棟は、スナックに1万5千円で、賃貸中だった。
このまま放置プレイを実施しても、利回り180%なので、それでもいいかと思っていた。

しかし、それでは面白くない。
「 オールナイト大日本・聴くだけで家が買えるラジオ 」で屯田兵を募集。
素人集団で、二棟塗った。

参照:二棟・10万円で購入した物件再生。素人集団でもできた二階建て外壁塗装

なかなか入居者決まらないまま越冬。
冬を越すと、物件が傷む。
八か月後、入居者決定。
家賃は3万9千円。
これで、表面利回りは、驚異の648%。



☆但し、リフォーム代がかかった

それにしても、今年の冬は豪雪だった。
入居前点検で数々の問題発生。
水道管破裂11カ所修復、カビが発生している壁交換、抜けた脱衣所の床修復、他、合計28万円。
うち、諸経費と清掃費用で、5万5千円かかったことに、無性に腹が立った。

他、便利屋カズに3万円。
換気扇交換と屋根コーキング。
しかし、雨漏りが再び発生。

決戦に備えて温存していた、ペンキ屋カッキ―が、タイミングよく、出稼ぎから戻って来た。
雨どいに穴が開いていたようだ。
作業代金は1万円。

☆実質利回りは?

結局、昨年の塗装と、今年のリフォーム代を合わせると、合計約60万円。
実質利回りは約92%。
まあ、今後のリフォーム代は、さほどかからないと思ふ。
旅から戻ると疲れるが、何故か、運気が上がるような気がする。



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5/8/2021

プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
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