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3500坪の土地購入。史上最大のボロ物件付き。田舎の物件売却決定。

加藤ひろゆきさん_画像 加藤ひろゆきさん 第299話 著者のプロフィールを見る

2021/6/6 掲載

三月末から交渉していた、3,500坪の土地。
決済直前に知ったのだが、売主の祖父が、昭和五十五年に2,000万円で買ったそうだ。
初任給換算すると、現在の4,000万円。
たしかに、あの頃の一万円には、価値があった。
バブル初期の頃の話だ。



最初の売値も2,000万円だった。
但し、この時は売りに出ていたのを知らなかった。
価格が下がってからネットで発見。
三月下旬に現地調査。
この時はまだ雪が1m以上積もっていて、敷地内に突入できなかった。
三角屋根のボロ物件が付いていて、表からは、再生すれば、何とか使えそうに見えた。



☆史上最大のボロ物件

四月上旬、少年兵コースケ( 仮名 )を連れて、再び現地調査。
長靴は常にLSのトランクに積んでいる。
この時は雪が溶けていて、奥地まで行けた。
3,500坪の土地を二往復すると、体力を消耗した。

この時期は雪の重みで笹が倒れて、太い木も落葉していて、歩きやすかった。
しかし、雪がなくなると、隠れていたゴミが大量に出てきた。
最初は見えなかったボロ物件の反対側の壁が、今年の大雪で四分の一位崩落した。
内部が丸見えだ。



突入しようにも、大量のゴミが天井まで届いている。
推定築六十年。ワタクシの体験上、史上最大のボロ物件だ。

おまけに、敷地にも大量のポリ袋に入ったゴミと、空いたペットボトルが、そのまま放置プレイだ。
木も百本くらい生えていて、原始林状態。うち三割は太い木だ。
土地も高低差があり、開拓が大変だ。
ただ、国道に面した3,500坪の土地は魅力的だ。



この時点で、当初からかなり下がっていた売値の40%で、買い付けを入れる。
「 鬼のような指値 」( 商標登録申請予定 )である。

しばらく返事もなく、遅滞作戦に突入。
二週間後、「 売値の70%で如何か 」と打診アリ。
そのプライスでもいいが、ゴミ屋敷の残置物を処理してほしいと提案。



曖昧な返事しか得られず、悔しいので、帰り際に別の物件に買付を入れ、購入した。
賃貸中で、利回り48%の物件だった。

「 ゴールデン・ウイーク明けには、結果が出る 」といわれたが、五月中旬になっても連絡が来ない。
理由は、ボロ物件の残置物処理と解体だ。
そこで、「 現状有姿、ワタクシがゴミを処理する 」といふ条件を提案。
結局、売値の64%で、マネー成立( by 吉田B作 )。



決済は、コロナの時代を反映して、前日に決済代金と仲介手数料を振り込み。
初めての売主様不在の決済。
当日はワタクシの事務所に、仲介業者と司法書士の三人が集まった。
約二十分で終わり、後は雑談。

☆とりあえず、買っておく

さて、無事買えたのはいいが、問題は開拓だ。
仲介業者の親戚の地元土木業者を紹介された。
若い頃、ラバウルとガダルカナル島で、現地人に土木指導をしていた経歴を持つ。

武勇伝をたくさん聞かされたが、開拓の話には触れない。
そこで、前払いで銀行振り込みしたら、三日後に工事開始となった。
結局、財務がタイトだったのかもしれない。
来週、ワタクシも出張して、現場に立ち会う。

念願の国道沿いの広大な土地が手に入ったので、とても嬉しい。
ワタクシ自身もこの土地をどう活用していいのかわからない。
しかし、買ってみないと、どんなテナントが付くかわからない。
とりあえず、買っておくべきだ。

☆オマケの土地

実はこの土地、かなり昔に計画された道路予定地が入っている。
現在は土地に面している国道がかさ上げされ、反対側の河川は整備されて、道路を造る話は現実的ではナイ。
国家の土地がオマケで付いてきたようなものだ。

建物は建てられないが、動かせるものは置いてもいいとの許可を得た。
3,500坪だが、実質5,000坪はある( 推定 )。



☆しいたけ様、ありがとう

さて、昨年購入したポツンと一軒家。
きっかけは、「 購入してくれないか 」というワタクシへの直電だった。
かつて賃貸不動産業者で働いていた青年が、同業他社に転職。
その会社の所有物件だ。

ワタクシは、この直前に家を三軒買っていたので、転進。
そこで、この頃物件を探していた しいたけ様 に紹介。
本人も、やる気満々だったが、契約前日に転進。
流れ的に、ワタクシが購入することになった。



この時は、つまらない気持ちで、胸がいっぱいになったが、気を取り直してリフォーム。
34℃の炎天下の中、工作員のP&G様、矢部様と三人で屋根をナス紺に塗った。
気温が高いと乾きも早かった。
周囲には太い木がたくさん生えていて、木こりのクマさん( 仮名 )を投入。
かなりスッキリした外観になった。

☆賃貸募集玉砕

最初は賃貸で募集。
5.9万円で募集したが反応ナシ。
4.8万円に下げて、一組だけ内覧したが、転進。

仕方がナイので、並行して売却も依頼。
すると、ほぼ同じ時期に、二本の買付が入った。
少し考え、善良なファミリーに売却が決定。
ワタクシも、少しだけ利益が出る。
結果的には、しいたけ様、ありがとうだ。

六月も3,500坪開拓、国家に納税、和歌山党大会台本作成と忙しいが、頑張るしかナイ。


貸家の庭で入居者が家庭菜園を始めた

CASHFLOW101
http://cf101.chu.jp/
https://note.mu/cashflow101

6/6/2021

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

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■ 主な経歴

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。
渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は、戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。


■ 主な著書


□メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp

□楽天ブログ
https://plaza.rakuten.co.jp/investor101/

□HP
http://cf101.chu.jp/

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