こんにちは。三浦弘人です。
私の近況ですが、10月に東京と北海道でセミナー講師をさせていただきました。
火の玉ガールさんからのオファーなので断れません(笑)。久しぶりに大勢の前でトークしながら多くの方から感謝のお言葉をもらえて嬉しい気持ちになりました。引き受けてよかったです。
今回のコラムはセミナーで伝えたかったこと、感じたことなどを書かせていただきます。ちなみに、このセミナーに参加された ふんどし王子さんがコラムでこの内容に触れていらっしゃいました。ぜひ、併せてご覧下さい。
参照：お金がお金を生み、お金持ちはさらにお金持ちになっていく。富裕層の投資「債券」は本当の不労所得
■利回り10%ワンルームよりと米債券4.5%に軍配・・・?!
結論から言うと、下手なワンルーム投資と米国債を比べると、米国債に軍配が上がります。
米国債には空室や修繕リスクもなく入居者トラブルもありません。購入した時点で価格・利回りが確定し、償還日には額面通りのお金がもらえます。
不動産に例えるなら、中古になっても価値が下がりませんし、維持費もかからないということです。貸したお金を約束通りに額面金額を返してもらえます。
参照：42話参照
購入後にかかる不動産取得税や火災保険料などの費用もありません。
そう考えると、手間いらずの米国債を選ぶのもありだと思いますね。
数値を入れて、具体的に比較してみます。まずは下の表をご覧ください。収益物件の一例です。
そして次に下表をごらんください。諸費用を含めた明細です。
「年間家賃84万円÷合計金額900万円=約9.3%」が最終利回りになります。
満室時利回りが10%と表示されていますが実際には管理費・修繕積立金や固定資産税の維持費がかかり、利回りが低下しているのがわかります。
(※火災保険料は別途契約する必要があります)
次に、米国債10年をご覧ください。不動産のような諸費用がなく購入金額にあらかじめ証券会社の手数料が含まれています。さらに口座管理料などの維持費もかかりません!!(最初に聞いた時は驚きました)
もう一つ、「証券担保ローン」というローンがあるのをご存知でしょうか?多くの証券会社で取り扱いがありますが、その一つとして、国内大手のN村証券のサービスがあります。
こちらでは、額面の60%まで元本返済自由で利息払いのみ1.5%というサービスがあります。これを活用した場合のワンルームとの比較を示したのが次の表です。結果は僅差であることがわかります。
■リスクは大きな円高とドル安
ご存じと思いますが、アメリカはインフレ対策で金利を引き上げています。そのため、今は米国債の価格が下がり、利回りが高く購入できるという絶好のタイミングです。
個人的には、為替リスクを気にしすぎることなく、手持ちの資産を円からドルに換えて高い利回りで運用し、必要なお金だけを日本円に換えていくというのが最適だと考えています。
米国債は償還日(満期日)が1年未満のものから30年後のものまであります。たくさんの債券が流通していますので、ライフスタイルに合わせて選ぶのがコツです。毎年2回利金がもらえるのでボーナスのようなイメージです。
(ゼロクーポン債という割引債というのもありますが今回のコラムでは割愛します。)
■即日に売却可能。ほしい物件は逃さない
実は私も運用中の外国債券を今年の夏に「売却」しました。
そうです!!この資金が、8月下旬に現金買いした三重県伊勢市の木造アパートに変わったのです。(42話参照)
外国債券はいつでも売却できて、数日後には現金化できます。購入したいものが突如出てきても心配は不要です。明らかに不動産購入の方がメリットあると思えば売却して、物件を買えばよいからです。
ただし、途中売却の場合は株や投資信託と同じで「時価」で取引されますので、タイミングによってはマイナスになる場合もあります。その部分には注意が必要です。
私に米国債を教えてくれた東京のメインバンクの担当者はこう言っていました。
「預金で置いておくよりも安全な債券で運用し、相場観のわかったもので明らかにお買い得な商品が出たら、迷わず解約して購入すればいい」
世界で一番安全な金融商品の米国債が利回り4.0%以上で帰るのは歴史的なバーゲンセールなのだそうです。
手持ちの資産を円からドルに換えておくことの重要性は、諸先輩方に数年前から聞かされていました。最近の円安で、腑に落ちた感があります。皆様もそうではないでしょうか？
■どの業界もやることは同じ
銀行の担当者は高級時計を10数本持つコレクターなので、時々、それを私に自慢します（笑）。私は正直言って、時計には興味がないのでその価値がよくわからないのですが…。
「三浦さん、実は今コレクションしている時計を10本まとめて高価買取してもらい、稀少性の高い時計2本に買い替えようかと思っているんです。今は売り時なんですよ」
どこかで聞いたような会話です。不動産と同じでどの業界も売買が盛んで経済が回るのでしょうね。
長年インカムゲインが魅力の不動産でしたが近年ではキャピタルゲイン狙いの市場になりつつあります。「価値」を理解し、「勝ち」につなげていくことで、楽しく資産運用していきましょう。
