皆さんこんにちは、ふんどし王子です。9月/10月は、徳島、仙台、北九州、東京に行き、先日は北海道に行ってきました。セミナー講師や、セミナーを受講する側で、たくさん動き回り楽しく過ごしております。
■三浦弘人さんから「債券」を学ぶ
北海道では、沖縄のコラムでおなじみの三浦弘人さんの債券セミナーを受けてきました。私自身は23歳の時に、コツコツと貯めた虎の子の300万円を株やFXで溶かしてからペーパー資産には手を出していませんでした。
現在は、株券や債券も紙ではないので電子データですね(笑)。不動産は現物資産ですが、REIT（リート）はペーパー資産と言えるかもしれませんし、住宅ローンで有名なフラット35も証券化をしています。
出典：https://www.japan-reit.com/beginner/01
出典：https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge347.html
世の中にはいろいろな投資や仕組みがあり、面白いと感じています。
今回のセミナーを受講して思い出したのは、昔読んだ苫米地英人さんの「年収が10倍アップする 超金持ち脳の作り方」という本です。
■「お金はすぐに増やせる」ってどういう意味？
本の内容に「お金はすぐに増やせる」というものがあります。例えば銀行に100万円を預けて、預金担保で80万円借りて、借りた80万円を預金担保にして64万円借りて、64万円を預金担保にして・・・51.2万円と繰り返しおこなっていくと、この時点で100万円+80万円+64万円+51.2万円で、お金は249.12万円に増えました。
まるでマトリョーシカのようです(笑)
このようなことをしてお金を増やして意味あるの？と思われるかもしれませんが、「お金はこのようにして増える」と理解することは出来ます。お金は借りると世の中に増えて、返済すると世の中からお金が消えるのです。
私が資産を持たないサラリーマン時代は、唯一の資産である「労働資産」を提供してお金を稼ぐしかありませんでした。簡単にお金が増えることを“理解”していませんでした。
労働の対価として得るお金は尊いものですが、資本主義においては、資本を元に、お金を稼ぎ、資産家になるゲームです。
ちなみに、100万円の頭金で1,000万円を借る場合は、マトリョーシカの図で見ると先ほどの逆方向で考えれば良いと思います。小さい人形で、大きな人形を購入して運営します。
この伝統的なロシアの民芸品は、レバレッジを学ぶ道具なのです（今考えました）
■お金がお金を生み、お金持ちはさらにお金持ちになっていく
現実の世界に置き換えて考えてみましょう。
現在日本の普通預金の金利はみずほ銀行のホームページを確認すると0.001％でした。日本国債の金利は2年物で0.91％です。
日本においてマトリョーシカのように預金担保で融資を受けても、お金の総額は増えても金利負担でマイナスになります。しかし世界を見ると、インフレを抑えるために利上げしており、例えば米国債やオーストラリア債、イギリス債などは4～5％前後で推移しています。
仮に100万円分を米国債に投資して金利が5％付けば年間5万円ですが、米債も預金担保のように、担保に入れて8割を金利1％で貸してくれる金融機関があれば80万円に対して5％の受取金利が付き、1％の支払い金利で差し引き4％（5％-1％のイールドギャップ）が付くことになります。
つまり、100万円に5％の5万円、80万円に4％で3.2万円が付き合計8.2万円の金利が毎年付くことになります（80万円を担保に64万円を投資するとさらに利回りは上がります）
100万円の元手に考えると8.2％まで利回りが上がります。仮に1億の現金を持っていたらなら年間820万円と生活をすることが出来ます(笑)。こうやってお金がお金を生み、お金持ちはさらにお金持ちになっていくのだと思いました。
ちなみに、外国債券の利子については、国内で受け取る円換算された金額に対し、合計20.315％（所得税および復興特別所得税15.315％、住民税5％）の税率です。（外国債には為替、金利変動による影響、債券価格の上下がありますが、日本円を基準に考え方を書きました）
令和5年の国民負担率は46.8％が見込みですが、金融所得がメインの場合は分離課税なのでもっと負担率は少ないと思います。これを踏まえると、日本においては、低所得、高資産（株や債券などの金融所得）が有利であり、高所得で低資産の方の重税感は半端ないと思います。
「貯金から投資へ」と言われています。貯金はインフレで目減りしていきますし、金利も付きません。デフレ時代においては、円の価値が高まっていったので金利が付かなくても、預金をしている方が勝者でしたが（持っているだけで購買力が上がっていく）これからは、インフレを考慮しながら作戦を練るのが大事ですね。
■不動産投資でどうお金を増やすか？
次は先ほどのマトリョーシカの話を、不動産投資に応用してみましょう。
日本政策公庫や、制度融資には無担保融資の商品があります。
まずは“無担保”の融資で、1,000万円を金利2％で調達して、利回り20％の1,000万円のアパートを購入します。
次は、購入した1,000万円のアパートを“担保”に入れて、再度同じスペック1,000万円のアパートを購入します。これを繰り返すと、公庫の国民生活事業の4,800万円（若手女性シニアは7,200万円）まで理論的には購入できます。
すると、4,800万円×18％（調達金利の2％を引いた額）＝864万円の家賃となります。返済期間も20年であれば、返済比率もかなり低くなります。
自分の保有しているアパートの1室に住む、自主管理をするなどあまりお金を使わない方ならFIREすることも可能だと思います。（空室、税金、火災保険等の運営費ももちろん掛かります）
これは夢物語ではなく、地方においては自分や知り合いを含めて似たような案件はたくさんありました。高利回りのアパートが難しい場合は、300-500万円（利回りは20％）の築古戸建てでも2～3倍の数を繰り返すことで可能です。
11月5日現在、健美家の条件検索で見つかる利回り20％を超える1棟アパート、マンションは216件あります。
築年数が古いものや、接道の問題、入居率などさまざまな問題などはあると思いますが、融資が付く物件、自分で問題を解決できる物件などがあれば挑戦してみても良いかもしれません。
私は基本的にレバレッジを推奨していますが、その理由は体感で「借入のパワー」を知っているからです。また、現金でコツコツの場合は時間が多くかかります。
株の信用取引や、債券を担保にした借入は多少できるかもしれませんが、不動産のようにスキーム化はしていません。不動産のメリットはレバレッジを掛けやすいことです。さまざまな投資がありますが、今後とも不動産投資は魅力的だと思います。
債券は、富裕層の投資と言われておりますので、余裕資産が出来ればチャレンジしていきたいと思います。
■富裕層の投資「債権」は本当の不労所得
まとめですが、三浦さんのセミナーを聞いて、債券（国債、社債）の理解が深まりました。
また、映画の『マネー・ショート 華麗なる大逆転』を思い出し、金融商品（デリバティブ）からの、リーマンショックはどうして起こったかなどにも、思いをはせて楽しかったです。
火の玉ガールさんが、強引に企画して下さって良かったです(笑)（一般向けの告知などはなく、火の玉さんが知り合いに声をかけて少人数で開催されたものです）
そして、債券からのクーポン（利子）の収入を聞いて、ピケティさんの21世紀の資本で有名な、「R（資本収益率・株・債券）>G（経済成長率・労働力）」を目の当たりにしました。
そして債券には雨漏りや入退去が無いので本当の不労所得だと思いました(笑)
セミナーの後は、加藤ひろゆきさんの教会物件を見学させていただき、帯広に移動して張田満さんが営業している帯広ジンギスカン、おびじんにて、美味しいジンギスカンやモツなど食べながら懇親会をしました！
野菜もたっぷりでおいしかったです。今回は2泊3日の弾丸ツアーだったので、次回はゆっくりしたいのと、帯広でセミナーをする約束を交わして今回の旅は終了しました。
実りが多い遠征でした！
それではまた、全国でお会いしましょう。
