アパートと戸建をセットで購入。足りない駐車場をどう増やしたか

こんにちは！波乗りニーノです。今年は暖冬で雪が少なく大好きなスノーボードではパウダーを当てられず、悔しい思いをしています。まあ、自然相手のスポーツなので仕方がありませんが。

雪不足はヨーロッパやカナダも同様と海外に滑りに行った仲間から聞いています。実は、昨年夏の南半球のニュージーランドでも雪不足だったようです。

世界的に見れば雪不足がマシな状態ということで、日本のパウダースノー『ジャパウ』を求めて北海道や信州に世界から観光客が訪れています。

先日、長野県白馬にある投資家のじゅんごろ先輩の秘密基地に滞在してきました。雪は去年よりかなり少なかったですが、仲間と1年ぶりに会っていろいろ情報交換できる最高の時間を過ごすことができました。

白馬では五竜、47、岩岳、栂池、コルチナ、乗鞍と毎日違うスキー場で滑ったのですが、池や八方近隣は海外の人であふれかえっていました。コンビニでは、店員も含めて日本人を見ることはほとんどなかったです。

実はこの冬、地元の滋賀県で一番大きなスキー場近くの物件を購入しました。午前中は山で滑って、午後はアパートの修繕（いかにコスパ良くスピーディーに仕上げるかが勝負）をして過ごす日々です。

本日のコラムでは、そのアパートについて紹介します。

■購入の経緯

昨年の9月、まだ価格が決まっていないという物件情報をもらい、視察に行きました。物件の近所に住んでいるミヤモンにも同行してもらいました。2つの目よりも4つの目で見る方が、気づくことが多く、情報量を増やすことができます。

（これから不動産を買おうと思っている人や内見に慣れていない人は、先輩大家さんにお礼してでも一緒に見に行ってもらうことをおススメします。見ているところが違うことに驚くはずです）

不動産屋さんは、元付業者さんだったので売主さんの意向やなぜ売ることになったのか?に、ついても事細かに教えてもらえました。ちょっとややこしい話がありましたが、一言で言うと相続がらみの案件でした。

不動産仲介業者は、このような物件なので、「なるべくアパート経営の知識がある人に買ってほしい」「後でトラブルにならない方と取引したい」と考えているようでした。

■買い付け交渉

問題点もありましたが、購入に向けて動くことにしました。築年数が古く銀行のプロパーローンだと評価が出ないと考えて、保証協会付きで担保評価のお願いをしました。同時に、懸念材料とその対策方法について銀行とすり合わせをしました。

2部屋の賃貸契約書は、必ず必要なので巻きなおししてもらえるよう仲介会社にお願いしました。駐車場はマストと考えて近隣の空き駐車場を探しましたが、近くで見つからなかったため、自分で作れないか検討してみました。

すると、すぐ隣りの150坪（接道なし）の土地が畑として使われていたので、持ち主さんに売ってもらえるよう仲介会社に交渉をお願いしました。上手く進めば、376坪の大きな土地になります。

ところが隣地は相続登記がされていない土地で、世代をまたいで膨大な数の相続人になってしまっていることがわかりました。これまで2人の司法書士さんが売却のための相続登記に挑戦し、断念したといいます。

仕方がないので、相続人の代表者の方に、「駐車場用地として借りる契約ができないか？」を相談してみることにしました。

■融資づけ

土地が広いおかげで、保証協会の担保価値は想像よりも高い価格で出ました。これならリフォーム費用も含めてフルローンが組めそうです。それを受けて、土地の実勢売買価格から解体費を引いた金額で買い付けを入れました。これが11月中旬でした。

すると、「今年中に決済できるなら」という条件で買い付けが通りました。その後、入居中の2部屋の賃貸契約書の巻きなおしと、隣地を駐車場として格安で借りることにも成功しました（借りられたのは50坪だけですが目的は果たせます）

昨年の12月28日にギリギリで決済。融資は保証協会付きで期間15年、金利1．2％という好条件でした。保証協会付きは最初の保証料が痛いところですが、築古でも土地の担保価値が出れば期間を融通してくれるのがありがたいです。おかげで毎月の返済額は入居中の2部屋の賃料内に収まりました。

■DIYスタート

年明けから空室のDIYを始めました。手を付ける順番は軽微な補修で貸せそうな部屋からです。そうすることで、繁忙期中に貸せる部屋を一つでも増やします。

富山のライス親方やペンちゃん、滋賀の満腹さんや岐阜のツリーマウンテンさんたちが手伝いに来てくれました。おかげで1月中に1部屋が完成し、2月中には2部屋目も完成、3月上旬にはとうとう3部屋目が完成しました。

一番奥の戸建てには門や灯篭や池があったのですが、ミヤモンの会社にお願いして、これらを取ってから造成し、8台分の駐車場スペースに変えました。これで、このアパートの戦闘力は53万ですww

このコラムを執筆している段階ではまだ申し込みは入っていませんが、メゾネットタイプの同じような間取りでは地域最安値なので、決まる気しかしません。

アパート部分を満室にできれば利回り18％、戸建ても貸せれば利回り25％でまわる計算です。

■将来の展望

将来的には借りている駐車場用地を購入してそこにアパートを建て、今メゾネットアパートがある部分を駐車場にできれば最高だと思っています。もし、難しい場合は全部潰して2区画の分譲地としても売れそうな気がします。

まずはメゾネットアパートを満室にして、次は奥の戸建てをレンタルスペースや民泊や自分の秘密基地などで活用できたら良いな～～！と妄想しています。法人の所有ですので老後は空気の綺麗な山のふもとで自分の社宅として住むのもありかもしれません。

どうしてそれだけの規模になってもDIYをするのですか？と訊かれることがあります。今の日本では、ホームセンターやネットなどで便利な新しい道具や新しい商品を買うことができます。DIYのやり方も動画などで学ぶことができます。

まずは自分がやってみて、どのような作業かを知っておくことの価値ははかりしれません。それに今後、日本が「大職人不足時代」を迎えた時、オーナー自身が部屋を安価でカッコよく直して入居者に提供できる未来は熱いと思います。

最後に一言。空室対策で家賃を下げるのは最終手段です。家賃を下げる前に知恵を絞って選ばれる物件を創り出しましょう。繁忙期も終盤戦！満室に向けてお互い頑張りましょう！！

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最後にお知らせです。4月13日（土）15:00から、富山でセミナーを行います。築古が得意が豊橋大家ゆうちゃんと新築を得意とする僕のWセミナーです。

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