こんにちは、ふんどし王子です。今年の夏は暑くて大変ですね！熱中症に気を付けていきましょう。
■富山県のビヨンドコロナ応援資金で運転資金を借入れ
さて、先日、ワタクシの住んでいる富山県で展開されている「ビヨンドコロナ応援資金」を申し込みました。
通常、不動産賃貸業には“運転資金”は認められないと言われておりますが、「認められたことがありますよ」という話を銀行員の方から聞いたのでチャレンジすることにしました。
理由は“納税資金”としました。昨年は数百万円納税しているので、予定納税もありますし不動産取得税だってあります。
去年12月に建てた新築アパート8部屋の不動産取得税
500万円の申し込みをしたところ、「300万円ならOK」と減額で決定しました。条件としては「10年返済、金利1.25％、保証料ゼロ、5年間据置」。5年後からの返済であり、それまでは4千円弱（金利のみ）の支払いです。
運転資金なので資金用途はなんでもOKとのことでしたので、リフォーム資金や、頭金の一部として使えそうです。
去年の納税は売却益によるものが大きく、不動産取得税も一過性の費用なので10年（5年）に均せるのは資金効率から考えて良いですね。5年後からは返済が始まりますが、現在ある少額の借入金（リフォーム資金など）で返済が終わるものがいくつかあるので、それを充てていきます。
現在と同じ収入でも返済は問題ないですし、既存の借入金で金利が３％弱と高いものがあるので、集中的に返済していきたいです。もっとも、５年後に収入を増やしておけば返済はより楽になります。５年後の自分に期待です(笑)
■黒字の人は「経営セーフティ共済」を活用する道も
また、黒字の方でお金を借りても使う予定がないという方は、９６話でも書いた「経営セーフティ共済」に加入すれば「損金計上」して、積立金額×30％（ざっくりとした法人税）の納税額を抑えながら、流動性資産を積み上げることが出来ます。
参照：新築アパートを4年で売却！数年で退職金並みの資産を作れる不動産。「経営セーフティ共済」に入ってみる
株の世界では、「買い」と「売り」の両方からエントリーする「両建て」という手法がありますし、裁定取引（アービトラージ）という、同一の価値を持つ商品の一時的な価格差（歪み）が生じた際に、割高なほうを売り、割安なほうを買い、その後、両者の価格差が縮小した時点でそれぞれの反対売買を行うことで利益を獲得しようとする取引があります。
そもそも不動産投資は借金（負債）で収益不動産（資産）を購入し、その金利差を狙う商売です。お金の使い方は一方通行である必要はありません。他の金融商品でも、似たようなことが出来るかもしれませんね。
■地方の戸建を買っているダーヤマ氏のお金の増やし方
話は変わりますが、先日、セミナー講師をしてくれたダーヤマさんは、築古戸建てを利回り20％以上で運用する手法で資産を増やしています。エリアにもよりますが、元手300万円で利回り20％の物件を作るというのは、今でも再現性があると思います。
もしフルローンだとしても、利回り20％の物件を作ることが出来て、家賃を一切使わずに5年後に借金を返せば300万円の資産（不動産）が残りますし、同じく家賃を一切使わずに物件を売却（仮に300万円）すれば、借金を返しても300万円残ることになります。
あとは、考え方は同じで数字のゼロを増やすか、物件を増やしていくゲームです。
自分としては、家賃を借金の返済に回すだけではもったいないので、お金は再投資に回します。また、融資は無担保融資を使い、買った不動産を担保にいれて別の融資を引くか、１棟物のアパートを購入する時の共同担保に活用すると思います。
不動産の売買は購入する時、売却する時に大きく手数料（仲介手数料、税金）が掛かるので、借入を増やしていけるのであれば、売却は非効率という見方もできます。
ただ、売却益で7-10年分のキャッシュフローを得られるとか、将来にわたる修繕や、空室増など“保有するリスク”をなくすという場合、売却も良い選択だと思います。私自身も、保有前提ではありますが、売却して初めて利益が確定できると考えています。
■「接待交際費、旅費交通費が多い」という指摘に対するワタクシの回答
話を「ビヨンドコロナ応援資金」に戻すと、審査の段階で「接待交際費、旅費交通費が多い」という指摘を受けてしまいました。「不動産賃貸業にそこまで必要なのか、説明する文章を出してください」と言われました。
そこで、下記のような文章を提出しました。同じようなことを言われた方は活用してみて下さい(笑)。接待交際費に限らず、人件費や、設備投資でもしっかりと相手に伝わる理由（ストーリー）を用意することが大事ですね。
＜接待交際費、旅費交通費について＞
昨年の、不動産売却による利益が出たのは、不動産屋との連携が必須であった。常日頃から、会食などを通じて親睦を深め、情報交換をすることは、ビジネスの運営に欠かせない役割がある。
不動産は情報産業ともいえる。
土地や建物の仕入れにおける地域の相場観、今後、発展していく地域の選定なども必要であるし、また不動産売買においてインターネット上に出ている情報はすべてではなく、新しい物件が出た時には、優先的に顔が思い浮かぶ存在であることが大事である。
その結果、ネットに乗る前の情報を入手することが出来、いち早く不動産を押さえる行動が可能となる。
実需の住宅においては、一度きりの売買で終わることが多いが、収益不動産においては、繰り返しの取引になる。規模拡大や、収益不動産の入れ替え、事業の継続性を考えると、仕入れ情報や、売却可能価格の情報には大きな価値がある。
また、賃貸需要におけるマーケティングにも役に立つ、家賃設定は適切か、流行りや人気の間取りや、地域に足りていない部屋の種類は何かなど、判断する上で情報は重要である。
建築会社との連携についても、間取りの創意工夫、デザイン性など忌憚ない意見交換を行っている。試行錯誤の結果、独自性の高い間取りと、デザイン性により高入居率を保っている。また、不動産賃貸業の記事などを書くことにより、建築会社にも貢献している。
県外のセミナー講師を引き受け、啓蒙活動を行うとともに、現地の方と情報交換を通じて、賃貸経営における勉強、情報集を行っている、結果的に地元にはない新しいデザインや、設備を知ることにより洗練された建物を作ることが出来る。
また、知らない制度や、法律などの知識を手にしている。
一例をあげるが、昨今は、自然災害も多く、富山県においても地震が起こっている。
火災保険における、地震保険の適応条件も県外遠征中に知り、火災保険株式会社に申請を行ったところ、火災保険会社から派遣された調査員の判定から数百万円以上の保険金を受け取ることが出来た。
知らないことは大きな損失を被ることになる。
もともと土地を保有している地主と違い、新興大家はスタート時からハンデがある。土地の仕入れから、建築、客付けまで激しい競争を勝ち抜くことで生き残ることが出来る。
以上の理由から接待交際費、旅費交通費が多くなっている。
しかしながら、売上に対する、接待交際費の割合が大きいことは認識しており、今後は抑え適正な水準にしていきたいと考えている。
この文章を提出したことにより、減額を受けたものの融資を引くことが出来ました。（実際はワタシが書いたこの文章を元に、銀行員の方が上手に説明文を作ってくれました）
■不動産の成功の秘訣は、「儲かる物件×資金調達」
今回は理解していただけましたが、毎回そうなるとは限りません。現在、融資拡大局面にいる方は、しっかりと取捨選択をして、経費を抑えていきましょう。
不動産の成功の秘訣は、「儲かる物件×資金調達」である、と考えています。両方を攻略していきましょう。ワタクシも今年は良い決算書になるように、早め早めに手を打っていこうと思います！
吉川英一さんが購入された駅近マンションの最上階の隠れ家で楽しみました！
