■プロが仕入れる利回り20％超の地方高利回り物件
ひと昔前、地方で融資が受けやすい時代に起こった地方高利回り投資ブーム。とくに築古の木造アパートや戸建てなど、小ぶりな物件に人気が集まった。高利回りにくわえ売却益も得られ、それらの物件を購入した投資家たちは羨ましがられる存在に。
あわせて中古高利回り投資を指南する書籍もヒット。今では都市部で新築投資をしている中上級者でも、過去には地方高利回り投資で利益を得ている人が多い。そんな地方高利回り投資が再び注目を集めている。
「サラリーマン投資家さんだけでなく、収益専門の業者さんが仕入れのために購入されることもよくあります。大きくわけて数百万の戸建てや小ぶりな木造アパートを一般投資家さん、1億規模のマンションは業者さんやセミプロの投資家さんが購入するイメージです。
多くの不動産会社は業者の仕入れをいやがりますが、むしろ歓迎しています。おかげで個人投資家さん、業者さん共にリピート購入いただいています」
こう語るのは、テックプロパティジャパン株式会社代表取締役の中山 惠輔氏。全国を対象に高利回りの中古収益物件を扱っている同社は、高利回り物件情報を厳選して提供する“利回り20％倶楽部”を運営。
毎月の成約数は10棟以上、昨年末は月に20棟の成約を達成している。お買い得な高利回り物件が希少と言われているなか、今もっとも勢いのある会社といっても過言ではない。
「高利回りを都市部で実現するのは難しいですが、家が余っている地方には安い物件がたくさん眠っています。何を持って“安い”と判断するのかといえば、それは利回りです。戸建ても一棟物件は基本で現況20％、満室想定30％を目指しています。
相場はエリアによるところもあり、すべて利回り20％ではありませんが、多くの物件は利回り20％を超えています。また、融資が厳しいといわれていますが、うちはシンプルに現金でも買えるくらいの低価格物件が中心です」
と中山氏は続ける。多くの投資家が現金購入をしているが、価格帯が大きくなれば融資を使うケースもあるそうだ。
「よく使われているのは滋賀銀行です。日本政策金融公庫を使われている方もいます。共担に入れられる物件を持っている方であれば、三井住友トラストL＆Fもあります。地方在住の投資家さんであれば、懇意にされている地元の地銀、信金を使うこともありますよ」
なお、同社でも全国対応の地銀の融資アレンジも可能。物件や属性などの条件があるが、うまくいけば融資を使っての高利回り物件の取得ができる。とくに大規模物件で高利回りの場合は、売り値が土地値以下になることも多く、耐用年数オーバーであっても融資がつくケースもある。
■なぜ利回り20％の物件が集まるのか？
なぜ、そこまでの高利回りが実現できるのか詳しく話を伺った。中山氏の大きな特徴は、高利回りで売られている物件情報を集めるのではなくて、“高利回り物件をつくる”ということ。
「そのためにも複数の仕入れルートを使っています。一番割合を占めているのが、地方の管理会社とつながって相続案件の紹介を受けるケース。ほかにも一般的な仲介会社からの紹介もありますし、一括査定もやっています。
もちろん、最初から安い価格で売られていることは少なく、基本的にオリジナルの査定ツールを使って値付けをしています。区分マンションも戸建てもアパートもRCマンションも効率的に査定ができて、その金額で指値をするだけ。もちろん、断られるケースもありますが、常に複数の仕入れルートからの情報が入るので、割安の物件を見つけ出すことができます 」
と中山氏はいう。物件の販売に関しては、同社が売主になる場合、仲介する場合と両方があるが、徹底しているのは効率を重視すること。
「まず、うちはスタッフが少ないです。私を除いて営業マンは2名だけですし、物件情報の収集は外部スタッフに委託しています。人数が少ないので、業務は徹底的にシステム化しており、売買契約のうち7～8割は電子契約、オンラインで完結させています。そのほか、決済は司法書士にお任せしています」
現地調査にしても同行はせずに、現地にキーボックスを置いて対応するなど、時間と手間をかけないようにしている。くわえて物件に対しても、なるべくコストをかけない。
「基本的に築古であっても大規模修繕は行わず、物件は現況そのままで引き渡します。戸建てについては空き家ではなく、オーナーチェンジ物件のみを扱うことで、商品化までの修繕費用を発生させません。このようにシステム化とコストカットを徹底することで、利回り20％が実現できるのです」
と中山氏。物件の仕入れのための契約・決済は、地方が多いので中山氏自らが出向くが、集客はネット中心でリピーターが多いことから、営業マンは外に出ることなく社内での対応で完結。だからこそ、数多くの高利回り物件を取り扱うことができる。
■要チェック！ 高利回り物件ならではの注意点
高利回り物件といえば、なんといっても収益率の高さが魅力だが、もちろんデメリットもある。ここでは、高利回り物件ならではの注意点を紹介したい。
「一番言えるのは、スピードが速いということ。安い物件はたくさんありますが、建物の状態が良い物件や比較的築年数の浅い物件、立地の良い物件となると、そこまで数はありません。こうした安くてみんなが良いと思う物件が出た場合、複数人の投資家で取り合いになります。
そうなると早い者勝ちになるため、じっくり調査する時間がとれません。物件を買う前に必ず現地を見た方がいいですが、とくに本業のあるサラリーマンの場合、“週末まで待って物件を見に行っていたら間に合わない”ということもあります」
つまり購入するか否かに対して“迅速な行動と判断”が必要となる。くわえて、空室リスク・修繕リスクもある。
「空室リスク・修繕リスクは、高利回り物件に限ったことではありません。オーナーチェンジで購入しても“買ってすぐの退去”は可能性としてどの物件にもあることです。100件あれば1件は退去します。基本的にはオーナーチェンジでは室内を見ることができませんから、退去後に部屋を見たら、キッチンなどの住宅設備の取り換えが必要……なんてことも。
とくに長年住んでいるファミリー向けの戸建ての場合、退去後のリフォーム費用が高くなりがちです。本来、戸建ては長期入居が見込めるものですが、やはり可能性として退去はゼロではありませんから、そうなった場合の修繕費も織り込んで購入したほうが安全でしょう。また退去後に入居募集するとなれば、広告費などが必要になります」
と中山氏はいう。こうした際のフォローとして、地元の管理会社の紹介がある。
「当社は東京にありますが、懇意にしている管理会社が全国にありますので、管理会社を紹介することができます。とくに空室の多いアパートやマンションを販売する際に、地元で力のある管理会社をご案内させていただくケースが多いです。
とはいえ、それは強制ではなく、たとえば、その地域に特化してドミナントで買われている方であれば、すでに取引のある管理会社に委託するということもあります」
こうした柔軟性も同社の特徴となる。いずれにしても投資に“絶対に儲かる！”はなく、ある程度のリスクを見込んだうえでの収支シミュレーションは必須だ。
■ブレることなく高利回りを追求し続ける！
最後に、中山氏の現況利回り20％へのこだわりについてお聞きした。
「高利回り物件のリスクを紹介しましたが、私は現況利回り20％がひとつのリスクヘッジであると考えます。思わぬ修繕が発生し、多少経費率が上がっても、高利回りであれば、それを許容できます。
これが低利回りで収支がカツカツでは修繕費や、広告費などの入居付けのコストを捻出するのが難しくなり、最悪の場合、破綻することもありえます。
現況利回り20％であれば、修繕費がかかってしまったとしても、そこまで致命的な失敗にはなりません。つまり現況利回り20％にこだわることで“負けない投資”になるのです」
と中山氏はいう。くわえて融資を受けた際のシミュレーションも重視している。
「築古物件の融資といえば、マックスで10年程度が多いです。10年返済となれば、低利回りでは返済比率が高くなってしまい収支が合いません。これが現況で利回り20％があればキャッシュフローが出ます。
しかも現況20％ということは、空室を埋めれば利回りが上がります。物件によりますが利回り30％も夢ではないのです。このように経営努力でより利益を伸ばす楽しみがあります」
実際には現金で購入する人が多く、ローン返済の負担がない分だけより破綻リスクは低くなる。また、タイミングによっては、より高利回り物件が取得できる可能性があるという。
「いくら効率化しているとはいえ、たくさんの仕入れを続けていると、ごくたまにではありますが損切りすることもあります。というのも安い金額で査定はしていますが、なかには売れると見込んでいた物件が期間内に売れないこともあります。
当社のサイクルとして売却までの期間は3カ月を目安にしており、そこを過ぎたら、さらに金額を下げて売ります」
と中山氏。こうして、20％を大きく超えて売り出される超高利回り物件もあるのだとか。このように他ではみない高利回り物件を提供し続ける同社。実績が伸びても変わらず、利回り20％にこだわる姿勢を貫いていくという。
「もちろん、物件によってはもう少し利回りを下げて売りたいものもあります。しかし、“利回り20％”を謳っていることもあり、利益を最低限に下げてでも、なるべく利回り20％で出したいと考えています」
同社が運営する『利回り20％倶楽部』の公式LINEアカウントでは、最新の物件情報を無料で受け取ることができ、個別質問にも対応してもらえる。地方高利回り投資に興味を持った方は、下記の二次元バーコードからぜひ登録を！
『利回り20％倶楽部』LINE公式アカウント
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取材元：テックプロパティジャパン株式会社
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