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新築・築浅VS築古、どちらが有利? 7億円所有の区分マンションオーナーに聞いてみた!

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2020/04/08 配信

築古に比べて長期保有しやすい
新築・築浅物件は収益で有利な面も

一棟物件に比べると価格が手ごろで、管理の手間もかからない区分マンション。不動産投資ではメジャーなジャンルだ。立地さえ間違えなければ家賃収入や融資の返済に困ることもない。

一棟物件より少額で始められる、区分マンション投資。兼業大家に人気のジャンルだ。
一棟物件より少額で始められる、区分マンション投資。兼業大家に人気のジャンルだ。

一方で気になるのは「どういった物件なら有利なのか」ということ。例えば、築浅(新築含む)なのか築古なのか?

両者には一長一短あり、どちらを選ぶと正しいというわけではない。投資家の属性やリスクの許容度によっても変わってくるだろう。ただし、築古に比べて価格は高く利回りは低くても、新築・築浅が有利なケースもあるという。

「私の場合も、所有する物件に新築・築浅は少なくありません」と話すのは、東京23区を中心に23戸の区分マンションを持つ不動産投資家・ベンチャー投資家の依田泰典氏だ。

同氏はソニー出身で、会社勤務時の2008年から不動産投資をスタート。「リーマン・ショックで会社の業績が落ちこみ、先行きに不安を覚えたからです」(依田氏、以下同)という。
前回の記事でも紹介したが、これまでに約7億円分の区分マンションを購入している。

依田氏は区分マンション投資を、長期で取り組む「資産形成」として捉えているのが特徴だ。
通常、区分マンション投資は融資を受けて購入する。マンション1戸から得られるCF(キャッシュフロー)は多くないが、複数戸あれば手残りは少しずつ積みあがっていく。また、それを繰り上げ返済の原資にすれば、返済比率もどんどん改善していく。

一棟物件と比較するとダイナミックさはないが、エリアを分けることでリスクも分散できる。コツコツとCFを増やしながら着実に資産を作るスタンスだ。

東京23区は賃貸ニーズの高い単身者が多く住むエリア。ワンルームマンション投資に有利だ。
東京23区は賃貸ニーズの高い単身者が多く住むエリア。ワンルームマンション投資に有利だ。

そこで、重要になるのが、長期間にわたり安定して家賃収入を得られる物件選びだ。依田氏の場合、冒頭のように新築・築浅を選ぶことが多い。

「最近の新築は特にデザイン性が高く、宅配ボックスやネット環境、防犯カメラをはじめとしてセキュリティなど設備も充実しています。利便性を好む単身者にとって魅力的で集客に一役買うのは明白です。対して、築古物件は駅近など好立地に建っているケースが多く、これが客付けに困らないポイントにもなります。双方にメリット・デメリットがあり、よほどのボロ物件でないなら、新築でも築古でもいいのだと思います。もちろん、現在の市場環境では新築相場はかなり高くなっているので、物件ごとに十分な見極めが必要です」

ただし、収益の面を考えると両者には違いが出ることも。同じ条件(立地、間取りなど)だと一般的に新築は価格が高い分利回りは低く、築古物件はその反対になりやすい。ところが、新築は家賃を高く設定しやすく、築古物件はライバルに負けないため安く設定せざるを得ない。仮に、区分マンションの寿命を60年であると設定すると、以下のような計算になる(あくまでも一例であり、設定条件次第でシミュレーションは変化する)。

■A物件(新築):購入価格3,200万円/家賃月105,000円
家賃収入:90,000円×12か月×20年=2,160万円
(新築時から築20年までの平均家賃)…@
家賃収入:75,000円×12か月×40年=3,600万円(20年目以降の平均家賃)…A
家賃総額5,760万円(@+A)

■B物件(築20年):購入価格2,000万円/家賃75,000円
家賃収入:75,000円×12か月×40年=3,600万円(20年目以降の平均家賃)
家賃総額3,600万円

同じエリアに区分マンションがある場合、築古物件の家賃はどうしても下がりがち。その結果、A物件とB物件の家賃総額には2,200万円近くの差が出ることに。購入価格はA物件の方が1,200万円高いが、物件を長く保有・運営できる分、購入時の価格は家賃収入が帳消しにしてくれる。

「もちろん、物件保有中に建物全体の状態も変化してきます。市況によっては途中売却によるキャピタルゲインを得た方が良いケースもあるでしょう。検討するべき要素は多くありますので、実際には上のような計算通りにいきません。しかし、そもそもですが、表面利回りや新築・築浅・中古の別のみをもって物件を選んでも、必ずしもうまくいくとは限りません。コツコツと時間をかけて区分マンション投資に取り組むなら、物件の購入価格やトータルの家賃収入などを事前に計算する必要があります。新築・中古にはそれぞれ良い点・悪い点がありますが、上記の視点が少しでも参考になればと思います。」

依田氏の場合、投資を始めたばかりのころ、多額のCFを求めていたわけではない。区分マンション投資の場合は、一定程度の自己資金を投入しないと毎月のCFはわずかな額。そのCFをコツコツ貯め、追加購入する物件の自己資金に充当したりして、保有物件の数を増やしていった。結果、いまはそれなりにCFが残るようになったという。

「マンションやアパート一棟の規模感と比較すると、一般的に区分マンション投資は多くのCFを得られるわけではありません。それでも、優良な物件を持ち続けていれば家賃収入は途切れません。一つひとつ返済を終えていけば、将来的には潤沢なCFに育ちます。キャピタルゲインを狙わず、絶対金額は多くなくとも堅実な資産を持つのが基本的な考えです。また、直近では、コロナショックが賃貸市場にも影響を与えており、民泊やマンスリー関連の賃貸は厳しい状況と聞きますが、通常賃貸は底堅いです」

融資の額や調達金利、適正な購入価格と家賃設定など、不動産投資の成否を占うポイントはたくさんあるが、大事なのは、これらを総合的に捉えてプランニングをすることだ。価格、立地、利回りなど、どれかひとつだけにこだわってはいけない。コツコツタイプの区分マンション投資では、なおさらのこと。

区分マンションは競争が激化
価格は上昇し利回りは低下傾向……

一棟物件より手軽に始められる分、区分マンション投資の人気は根強い。健美家のレポートを見ても、価格は上昇、利回りは低下の傾向。それだけ、参入者が多いことを示している。

中長期的に見ると、区分マンションの投資妙味は薄れている。 出典:健美家 収益物件 市場動向 マンスリーレポート 2020年4月期
中長期的に見ると、区分マンションの投資妙味は薄れている。
出典:健美家 収益物件 市場動向 マンスリーレポート 2020年4月期

投資利回りは全国平均で7.59%と一棟アパート・マンションに比べてリターンが低く、首都圏に至っては7%を割る状況が続いている。だからこそ長期の収支プランを組み、計画的に行いたい。

健美家編集部(協力:大正谷成晴)

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