定期的に競売セミナーを開催し､日々､競売の相談を受けているドクターKである｡競売で公開されていたアパートの競売事例をご紹介する｡
今回、紹介する物件は近畿地方のリゾート地にある一棟マンションである。裁判所から公開された資料では築年数32年の鉄筋コンクリートの3階建てである。
この物件の特徴はリゾート地の物件であること。海が近く、温泉もあり、食べ物は伊勢エビなどが有名であり、いろいろと楽しめる地域である。
賃貸状況は、公開された資料では6戸中、3戸賃貸中であり、その現況利回りは14.4%である。満室時の想定利回りは28.2%まで上昇できる。
競売物件は賃貸管理が疎かになっているケースが多いので、しっかりと賃貸管理を行えば、現況利回りからアップできる。このような物件も公開されていることをご参考に頂き、競売物件の入札をご検討頂けたらと思う。
1.物件概要
(1) 所在地
物件がある市町村は近畿地方の南部に位置し、人口約2万人が住んでいる小さな市町村である。小さい町であるが、国内有数のリゾート地であり、2018年には年間334万人の観光客が訪れている。
この地域の特徴は温泉であり、有馬、道後と並ぶ日本三古湯の一つとのこと。食べ物は伊勢エビや梅が有名である。年間の平均気温は約17度であり、温暖な気候である。交通の便は市内に国内線の空港があり、羽田空港から毎日3便の飛行機が行き来している。
(2) 物件概要
物件は､土地が138平米であり、床面積は260平米である。築32年、3階建ての一棟マンションである。外観は白である。駐車場のスペースはない。公開された資料のコメントより、元々1階の一部が駐車場であったが、その場所に1戸増築されたとのコメントがある。
この物件の近辺状況について、リゾート地のため、海には約1km以内であり、徒歩で行ける。近辺にはホテル、民宿などの民泊施設、お食事処などが建ち並んでいる。
また、この物件は市内にある空港から車で約10分のところにある。大家が関東に住んでいるなら、羽田空港から飛行機を使い、日帰り可能な場所である。ちなみに羽田空港からの移動時間は1時間10分、片道の最安のチケットは約15,000円ぐらいである。
(3) 間取り､室内
間取りは以下の通りである。合計6戸ある。間取りは1階の1戸のみ、2Kであり、それ以外の5戸は2DKである。一戸当たりの床面積は約40～50平米であり、1～2人ぐらいは住むことが可能な広さである。
以下､室内の写真である｡築30年以上、経過していることと、修繕がしっかりと行われていないため、各部屋のガラスが割れていたり、雨漏りの跡が見受けられたり、一部汚れも目立つ。
2.物件詳細
(1) 賃貸契約の内容
裁判所の公開資料には賃貸契約の内容が記載されている。以下、その賃料であり、全6戸あり、うち3戸が賃貸中である。落札後も賃貸中であれば、月々合計111,000円の家賃収入が得られる。
賃貸中の方は、約10～20年住み続けているため、住み慣れているので直ぐに退去する可能性は低いと思われる。満室時の家賃収入は、空室が3戸あり、家賃を賃貸されている中で一番低い35,000円に仮置きすると、合計216,000円の家賃収入が得られる想定である。
(2) 関係者のコメント
裁判所の公開資料には､通常、債務者、賃借人の関係者のコメントが記載されている。入札時点では、物件の部屋の中まで立ち入ることができないため、公開された写真や住んでいる方々からのコメントを参考に物件の状況を確認する必要がある。重要な記載がされているケースもあるので、必ず確認しよう。
(3) 執行官のコメント
裁判所の公開資料には、通常、債務者などの関係者のコメント以外に、裁判所の執行官のコメントも記載されている。執行官とは、競売などの裁判を進め、書類作成などを行う。執行官は競売物件を確認した際、自らの意見も記載されているため、必ず確認しましょう。
(4) 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である｡
4,490,000円
上記の金額は､裁判所から依頼された不動産鑑定士によって､査定される｡この金額は､一般流通市場の価格よりも安く設定される｡理由は､この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず､競売自体が成り立たないためである｡
3.落札結果
(1) 落札結果
落札金額は以下である｡入札件数は7件であり、個人が落札していた。
8,888,888円
(2) 利回り
以下、利回りを計算する。満室時の想定利回りと、公開資料の現況利回りの2パターンで計算する。また、修繕などのリフォーム費用は含めていない。
a.満室時の想定利回り
落札金額 8,888,888円
月額家賃収入 216,000円
諸費用 300,000円（登録免許税や不動産取得税などの概算金額）
表面利回り 28.2%
a.公開資料の現況利回り
落札金額 8,888,888円
月額家賃収入 111,000円
諸費用 300,000円（登録免許税や不動産取得税などの概算金額）
表面利回り 14.4%
4.最後に
本物件に関して、近畿地方のリゾート地であり、地方の物件である。室内の写真や関係者のコメントより、しっかりと管理が行われておらず、募集できる部屋の状況ではないため、賃貸管理が疎かになっていたと思われる。
もし修繕する場合、空き部屋のリフォームや屋上防水など、費用を要するが、綺麗にした上で適切に賃貸募集を行えば、入居者も増えると思う。
この地域は、リゾート地であり、海が近く、温泉があり、食べ物も海の幸が多い。大家にとって、地方のリゾート地も楽しみながら、大家業を営むのも良いのではないだろうか？このような物件もあることをご理解頂き、ご参考頂ければと思う。
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