【競売事例】築5年のメゾネットタイプのおしゃれな満室アパート！利回りは？|不動産投資の健美家

定期的に競売セミナーを開催し､日々､競売の相談を受けているドクターKである｡競売で公開されていたアパートの競売事例をご紹介する｡

今回、紹介する物件は築5年のファミリー向けのメゾネットタイプの満室アパートを紹介する。この物件の特徴は、築5年の築浅であり、耐用年数が非常に長く残っていること。耐用年数は木造を考慮して25年だとすると、20年も残っている。

もし賃借人が退去されても、築浅でもあり、募集には苦労しないだろう。かつ、ファミリー向けでもあるので、賃貸できれば、単身向けに比べると、長く住み続ける可能性があり、直近、数年間は安定した家賃収入が見込めるだろう。

このような物件も公開されていることをご参考に頂き、競売物件の入札をご検討頂けたらと思う。

1.物件概要
(1) 所在地
物件がある市町村は、北関東地方に位置し、人口約5万人が住んでいる。県内の南西部にあり、都心から50km圏内に位置している。自然が豊かであり、農業を中心に商業・工業が均衡している。特に農業では、夏ねぎや春レタスが全国1位の産出量を誇っている。

(2) 物件概要
物件は､土地が890平米であり、床面積は356平米である。築5年、2階建ての木造アパートである。外観はグレートと白のツートンカラーであり、モダンな雰囲気である。土地が広いため、駐車場や駐輪場のスペースが確保されている。

この物件の近辺状況は、住宅街の中にあり、近くにはゴルフ場や工場がある。また、ハクチョウが見られる沼も近くにあり、観光スポットとのこと。最寄りの駅からは約10km離れており、車社会の地域である。

(3) 間取り､室内
間取りは以下の通りであり、合計5戸である。間取りは2LDKタイプと3LDKタイプに分かれており、2LDKタイプは2戸、3LDKタイプは3戸である。

各戸とも1階と2階が内部階段でつながっており、メゾネットタイプである。一戸当たりの床面積は約60～70平米であり、ファミリー向けである。

以下､室内の写真である｡築5年であり、各部屋とも綺麗である。キッチンはアイランドキッチンであり、料理をしながら、リビングを見渡せることができる。

お子さんが小さい家族にとっては、料理をしながら、リビングで子供の遊んでいる状況が見られるので、奥さんから喜ばれる物件である。

外観と間取りの写真からインナーバルコニーであり、屋根がある。そのため、外出中、急な雨が降ってきても、洗濯物が濡れることはない。このようなところも、ファミリー向けの住まいを考えて、設計したのだろう。

2.物件詳細
(1) 賃貸契約の内容、関係者のコメント
裁判所の公開資料には賃貸契約の内容、賃借人のコメントが記載されている。以下、その賃料であり、全5戸あり、満室である。

賃料は、落札後も賃貸中であれば、月々合計299,000円の家賃収入が得られる。築浅のため、落札後、賃貸継続される可能性は高いだろう。

裁判所の公開資料には､通常、債務者、賃借人の関係者のコメントが記載されている。入札時点では、物件の部屋の中まで立ち入ることができないため、公開された写真や住んでいる方々からのコメントを参考に物件の状況を確認する必要がある。

今回、賃借人のコメントの中で、「オーナーチェンジを希望」という記載があり、賃貸継続される可能性が高い。また、自主管理に切り替えたとのことであるが、落札後、自主管理するのか？不動産会社に管理を任せるのか？判断が必要になるだろう。

(2) 執行官のコメント
裁判所の公開資料には、通常、債務者などの関係者のコメント以外に、裁判所の執行官のコメントも記載されている。執行官とは、競売などの裁判を進め、書類作成などを行う。執行官は競売物件を確認した際、自らの意見も記載されているため、必ず確認しましょう。今回は特に重要なコメントはなかった。