ワンルームのリフォームには
戦略が必要だ！
築古賃貸物件の改修アイディアを軸に、空室対策や不動産活用を実現していくためのプラットフォーム「モクチンレシピ」。
「少しの予算と工夫で、たくさんの魅力を」を合言葉に、会員に向けてコストパフォーマンスの高いリフォームのレシピを提供している。
本連載は、そのモクチンレシピの改修・リフォームのアイディアをもとにした『不動産投資家のDIY＆リノべ講座』である。
今回は非常に難しいワンルームのリフォームについて、モクチンレシピ流のアプローチを聞いた。
モクチンレシピ代表の連さんは、「ワンルームと1Kなら、圧倒的に1Kのほうがバリューアップさせやすいです。なぜなら、ワンルームは3点ユニットやミニキッチンなどが組み込まれており、リフォームの自由度が低いからです」と話す。
ワンルームはどれも似ているため差別化が難しく、単純に立地がよく、築年数が新しいものが選ばれがちである。
一方、木賃アパートの1Kは変更しやすいので、古さを生かしたリフォームで差別化したり、水回りの設備を刷新したりなど付加価値をつけやすい。
「ワンルームは供給過多だと思うので、中長期的には賃貸戦略を抜本的に考え直す必要もあります。2戸並んだワンルームをニコイチにすることで、居室と事務所に分けてSOHOにしたらどうだろうか、などと考えているところです。状況によっては撤退も検討すべきだと思います。それでもリフォームするなら、なるべく手間とコストをかけずにいきましょう」
というわけで、大がかりな工事をせずにワンルームの魅力をアップさせるレシピを紹介していきたい。
内装は極力シンプルに
清潔感のある部屋をつくる
まずは、部屋のベースを整えよう。
「ホワイト大壁」は、壁、建具枠、巾木など、部屋のひとつひとつの要素を丁寧に整えることで、清潔感のある白いシンプルな部屋をつくることができるレシピだ。
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【改修費の内訳】
￥3,780 / (帖)
＜クロス貼り単価＞
・1000番台クロス：1,600円/m2
・クロス（量産品）：1000円/m2
＜巾木、廻り縁＞
・巾木・廻り縁・枠の塗装：上記に加えて6畳くらいの部屋で20,000円～程度（700円/m）
・巾木新設の場合：ビニル巾木で600円/m程度
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スイッチプレートを白に変えるのも悪くないが、白のプラスチックは経年劣化や汚れが目立つため、清潔感を維持する上でも銀色のほうが合理的である。
スイッチプレートの価格は300円から。複数やってもせいぜい数千円。DIYで十分対応できる。
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【改修費の内訳】
スイッチプレート・コンセントプレートを交換する場合
＜内訳＞
・スイッチプレート・コンセントプレート：300円/箇所
・取り替え手間：500円/箇所
＜合計＞
一部屋に5箇所あった場合：4,000円
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照明は「ライティングレール」を選ぶのが基本である。
ライティングレールなら、入居者が自分の好みの照明を取り付けられる。明かりを足したり、引いたりできるところも良い。
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【改修費の内訳】
＜内訳＞
・レール2m：3,000円
・スポットライト：6,500円 × 3 = 19,500円
・電気工事：10,000円（シーリングに直接引っ掛けるタイプの場合は不要）
＜合計＞
32,500円
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3点ユニットの弱点を補う
リフォームアイディア
続いて、ワンルームの泣きどころの3点ユニットの見栄えをよくするアイディアを紹介する。
ユニットバスの広さは変えられないが、明るさや清潔感は変えられる。
例えば、大きな照明をつけることで、お風呂場が明るく、清潔感のある空間になる。レシピ名は「あかるい風呂灯り」である。
大きな鏡を取り付けることによって、広さと明るさを感じられる空間をつくることもできる。レシピ名は「横幅いっぱいミラー」である。
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【改修費の内訳】
￥20,000 / (箇所)
改修費の内訳
器具1箇所設置の場合
＜内訳＞
・器具本体：15,000円
・電気工事、取付費：10,000円
＜合計＞
25,000円
参考：鏡の費用
＜内訳＞
・鏡、本体：27,000円
・取付費：10,000円
＜合計＞
37,000円
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明かりと大きな鏡に加えて、黄ばんだ樹脂のパーツや、劣化や汚れの気になる金属パーツだけを銀色に取り替えるだけで、随分と印象が変わる。
「ぴかっとバスルーム」にかかるコストはせいぜい2万円程度のもの。しかも、ただ交換するだけで清潔感が出るのでオススメだ。
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【改修費の内訳】
＜内訳＞
・メタルシャワーヘッド、ホース：12,000円
・水栓ハンドル：2,000円
・器具取付：12,000円
＜合計＞
26,000円
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没個性的なワンルームに
スパイスを加えるレシピ
ワンルームのもう一つの泣きどころであるミニキッチンのリフォームアイディアを紹介する。
もし、ミニキッチンの背面の黄ばみが気になるようだったら、キッチンパネルでカバーしよう。
シルバーのパネルを選ぶと、キッチンが明るく見える。できれば自分で取り付けてリフォーム費用を抑えよう。
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【改修費の内訳】
￥55,000 / (箇所)
幅1.8m×高0.9mの場合
＜内訳＞
・キッチンパネル：15,000円 × 2枚 = 30,000円（1800mm × 900mm）
・取付費：25,000円
＜合計＞
55,000円
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部屋に個性がほしい場合は、「額縁ウィンドウ」というレシピを検討してほしい。
築30年程度の比較的新しいタイプのアパートやマンションには出窓がついていることが多い。
部屋が味気ない感じになっているのであれば、出窓に一工夫加えてみよう。
出窓に物を置いたり、下にフックをつけて収納として使ってみたり、工夫次第で様々な楽しみ方や使い方ができる。
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【改修費の内訳】
￥55,000 / (箇所)
材料：10,000円
加工費：35,000円
ウレタンクリア塗装：10,000円
＜合計＞
55,000円
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー最後に連さんにワンルームのリフォームにおける注意点を聞いた。
「たとえば、3点ユニットを風呂トイレ別にリフォームしたところで、今度は元々風呂トイレ別の物件と競争することになります。
風呂トイレ別だからといって家賃を上げられるわけでもない。そういう観点からも、ワンルームの場合は、できるだけコストと手数をかけず、差別化するのがよいと思います」
さて、今回はここまで。興味がある人はぜひ、これまでに紹介した連載記事も、あわせて読んでみてほしい。
VOL.1 築古物件の差別化戦略
VOL.2 押入れの改修・リフォーム
VOL.３ 300円でできるカラーリング
VOL.4 遊び心のある外構リフォーム （前編）
押入れの高コスパ内装リフォーム（後編）
VOL.5コスパ最強格の照明リフォーム
VOL.6コスパと住み心地を両立させる床リフォーム4選
VOL.7予算1万円からの高コスパ外構リフォーム
VOL.8不人気のアパート1階をウリに変える外構リフォーム4選
VOL.9繁忙期に間に合う！ 今すぐできる簡単リフォーム5選
VOL.10プロでも難しい！ 素人がやってはいけないリフォーム
VOL.11ちょっと待って！ 和室を洋室化する前に知ってほしいこと
VOL.12築古物件をバリューアップする色選びのルール
健美家編集部（協力：（とやまたけし））
