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プール付きのボロ物件。パンキー君、300万円の物件に入居者決定。安く買えた理由。

加藤ひろゆきさん_画像 第190話

プール付きの物件を持っている。
豪華な物件ではなく、「 フランクさかえ 」( 仮名 )といふボロ物件だ。
なぜ、プールが付いているかといえば、排水口が詰まり、積年の雨と雪の重さで、屋上が凹型にたわみ、最大水深20cm位のプール状態になっていた。
二階のスナック「 ホーク2 」( 仮名 )のママから、廊下が雨漏りしているといふ連絡を受け、屋根に上ったらこの状態だ。

売主様に連絡したが、
「 創意工夫で乗り越えませう 」
と、素敵なアドバイスを受ける。
「 鬼のような指値 」( 商標登録申請予定 )で、大幅にプライスを引いてもらったので、ワタクシとしても悩ましいところだ。

それでも、腕のいい板金業者を紹介してくれた。
板金業者いわく、この屋根は、40年位前に流行った工法で、屋根の下に防水シートを敷いて、水を溜めるタイプだといふ。
しかし、その後、数々の問題が発生し、今は採用されていないそうだ。
取り急ぎ、応急処置を依頼。
屋根の端の15センチ位跳ね上がった金属に、六ヶ所、切り込みを入れて、排水する工法だ。
切り込みを入れると、推定バスタブ三杯分の水が流れ落ちた。
一部は凍って、氷の塊が落ちる。

工事中、ワタクシもヘルメットで武装し、屋根に上がる。
推定6m。落ちたら確実に怪我をする。
95%の水は落ちたが、残りがなかなか落ちない。
長年のホコリが溜まり、一部はヘドロ状態になっている。
そこで、ワタクシがホーマックといふホームセンターに走り、水切りの棒を大小二本と、モップを購入して屋根の上まで配達。
親切な施主だ。

屋根の一部は錆びて、腐食している。
どうやら、ここに開いた穴から水が漏っていたようだ。
板金業者がコーキングして、塞ぐ。
その上から、ゴムチップ入りスプレーで塗装。
更に屋根塗装を実施したかったが、まだ濡れたままなので、乾燥を待っていたところ、雪が降って延期。

さて、これで雨漏りも直ったかと思われたが、逆に、雨漏りが多くなった。
屋根のヘドロが、絶妙なバランスで、穴を塞いでいたようで、掃除によってそのヘドロが無くなり、水が漏れたようだ。
結局、板金業者が、今度は屋根の上に、また屋根を張ることになりそうだ。
全部張り替えると、200万円コースだと脅される。
予算の関係で、穴の開いた部分だけ張り替えることにする。
中古物件は、思わぬところで出費がかさむ。
教訓として、物件を買う前に、必ず屋根を点検しよう。

さて、友人のパンキー君が購入した300万円の物件に、6.3万円で入居者が決まった。
表面利回り25.2%だ。
ところで、何故、パンキーといふ名前かといふと、パンツが黄色かったからだ。

実はこの物件、ワタクシが400万円で売られているのを発見したのだが、当時、階段から落ちて、肋骨を折り、動けなかった。
丁度いいタイミングで、パンキー君がつとめ人を卒業したので、卒業祝いに紹介した。
年老いた母と、いい加減なCASHFLOW202( 妹 )は、「 なんでパンキーなんかに物件を紹介するのだ。我々が買ったのに 」と、悔しがっていた。
パンキー君は400万円の売値に250万円で買付を入れ、やや押し戻されて300万円でマネー成立。

さて、この物件、相続物件で、娘が二人いたそうだ。
不動産業者が買い取った物件だ。
姉妹の姉は、すでに家を持っていたのだが、妹は家が無く、この家を相続したかったようだ。
しかし、話し合いの結果、売却して現金化し、そのCASHを二人で分けたようだ。
妹が姉に相当分の現金を支払えば、全て丸く収まったのかもしれないが、どうやら、お二人とも、財務がタイトだったようで、妹は、推定150万円から200万円の現金が用意できなかったようだ。
妹が姉に分割で支払う、あるいは、妹が貸家にして家賃から支払う、といふ発想もなかったようだ。
いずれにせよ、優良な物件を持っていたとしても、運営方法を知らないと、不動産が重荷になってしまう。
我々は、そのような上手く相続ができなかった物件を購入しているのかもしれない。

CASHFLOW101
http://cf101.chu.jp/
11/23/2016

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
http://cf101.chu.jp/

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