今回の大家列伝に登場いただくのは、京都在住のバーニング大家さんです。元消防士で現在は専業大家として活動されています。2015年に不動産投資を始め、たくさんの失敗を重ねながら満室年収8,400万円にまで規模を拡大されたそうです。前編では、どのように不動産投資を始められたのかから伺ってまいります。
■ 自分のコントロールできない要因で人生を左右されてしまうのが勤め人なのか！
華子
自己紹介をお願いします。
バーニング大家さん
初めまして、バーニング大家と申します。京都市在住の37才です。昨年3月に13年勤めた消防士の職を退職しまして、現在は専業大家です。投資実績としましては、2015年の9月に1棟目のアパートを購入したのを皮切りに徐々に買い進め、現在7棟95室8戸建てを所有、満室年収8,400万円です。
華子
不動産を始められたきっかけは何ですか？
バーニング大家さん
株式投資で失敗したところから始まりました。私が25歳の時に、祖母の銀行の定期預金200万円が満期になって戻ってきたんです。そこで私の父が銀行に預け替えてもどうせ金利は二束三文だから、株でもやってみたらと言って私に渡してくれたんです。
それを1カ月で80万円に減らしてしまいました。親にも祖母にも言えずに半年ぐらいはどうすることもできませんでした。
華子
初めての株で、それは焦りますね。
バーニング大家さん
そうですね。減らしてしまった現金を戻すために、投資信託や株を続けました。その時期はアベノミクスで経済が上向きだったので、だんだん取り戻していきました。
でも冷静に考えると、たまたま貯金していたものが増えたぐらいなので、投資の知識は全く増えていません。『 金持ち父さん 貧乏父さん 』なども読みましたが、当時はまだ不動産の世界が自分に当てはまるとは到底思えませんでした。
そんな29才くらいの時に、同僚が隊長クラスに昇任したんですが、やりたくない役職に就かされてしまったんです。すごく頑張ったのに、なぜやりたくない役職に行かされてしまうのか、非常に考えさせられたんですね。
株式などと一緒で、自分のコントロールできない他からの要因によって人生を左右されてしまうのが勤め人なのかと、しみじみ感じたんです。それが当たり前と思って受け入れてきたんですが、そうじゃない！コントロールできる世界もあるだろう！と思っていたところに出会ったのが、不動産投資でした。
■ 不動産投資の勉強はFP2級の資格を取るところから始まった
華子
どんな出会いだったのですか？
バーニング大家さん
ある日たまたま見つけた、元公務員で不動産で成功された方のブログでした。公務員でも不動産投資はできるのかと思って、そこから色々調べ出すと、結局公務員は属性がいいので、一般的なサラリーマンで言うと融資がつきやすい一部上場クラスと同じぐらいの融資がつくとわかりました。
そこからは色々セミナーなどに参加して仲間を作ったりして、勉強していきました。最初は、ファイナンシャルプランナーの資格を取ることから始めました。
華子
すごいですね、不動産投資の勉強のためにFPの資格をとられたんですか！
バーニング大家さん
はい。性格の問題だと思うんですけど、私は最初に飛び込んでいくよりは知識を入れたがる性格なので。実は25～6才ぐらいの時に、まずお金のことを知ろうと思ってFP3級の資格はとっていたんですよ。
ためにはなったんですが、知識も使わないと忘れていくので、不動産をやるぞと決めた時に、まず騙されないためにも勉強した方がいいと思って、2級に取り組みました。2か月ほど勉強をして2級の資格を取りまして、あとは不動産投資の本とセミナーで勉強していきました。
■ 最初のアパートは7,000万円、利回り10％の新築木造
華子
最初どのようにして物件を買われたんですか？
バーニング大家さん
当時よくネットオークションで不動産の教材を買っていたんですが、ある不動産の本を購入した時のこと、売主がたまたま東京在住の消防の方で、送り先の私の消防の寮の住所を見て、同業者ということでメッセージをくださったんです。それがご縁で東京まで新幹線で会いに行くようになり、不動産のお話をいろいろ聞かせていただきました。
その方に東京の仲介業者を紹介していただいたんです。そうして、横浜の戸塚で7,000万円、利回り10％の新築建売木造アパートを紹介されました。ぜひ買いたいです！と私はすぐに食いつきまして。
条件はサブリースで9割以上の家賃保証があり、7,300万円のオーバーローン、25年で金利は2.475％の融資が引けるということでした。仲介さんが今回は仲介手数料はいらないという話をされまして、すごく感謝したんです。
でも、まあ当たり前の話と言いますか、実は三為契約で、私に7,000万で売った段階でその方には手残りがだいぶあったということです。そういう事情も知らず、ありがとうございます！と喜んで買ったんです。
華子
順調に進みましたか？
バーニング大家さん
9月に購入してから毎月家賃が入ってきていたんですが、最初に疑問を抱いたのが妻でした。10部屋あるけど、実質1室も埋まってない。サブリースのお金が入るだけじゃないかと。いや、1～3月の繁忙期に入居者が入るんだから、今は焦る時期じゃない、と逆に妻を説得していたんですよ。
その頃、東京の某大家の会に入会をしました。入会にあたってはskypeでの面談が必要で、そこの代表をされている先輩大家さんに戸塚で10％の新築木造を持っていることを伝えたんです。
そんな利回りですごい、という話になったんですが、実はまだ全空だと伝えたところ、話が急転、「 え、それってヤバくないですか？ 」と言われて、問題が発覚したんです。サブリース契約を見直してみると2年経ったら更新で、甲乙どちらからでも予告期間なしに切ることができるという契約だと分かりました。
2年経った時に契約を切られたら、その空室の分の持ち出しが出るという事実を初めてそこで知ったんです。これは大変ということで、ただ待つのではなくて、空室対策入居付けに向けて自身で動くよういわれて、すぐに行動を始めました。
華子
指摘してもらえて良かったですね。
■ 初めて自分の買ったアパートを見てショックを受ける
バーニング大家さん
はい。空室対策に良さそうな本もたくさん教えていただいて、管理会社に提案をしました。あとは毎月横浜に行って一泊して、その会の勉強会に参加して、会員の皆さんにも次に、どう進んでいったらいいのか相談をしながらやっていました。
そうして、横浜に行った時に初めて物件を見たわけですよ。買ってから4か月ぐらい経ったタイミングでした。
華子
それまで物件は見ていなかったんですか？
バーニング大家さん
実は一度も見ていませんでした。初めて現地で見た部屋は、13平米の狭小ワンルームでとにかく狭い。そこでまた、問題が見つかりました。
物件は戸塚駅から徒歩30分ほど、バスで12分ぐらいのエリアで、駐車場はなし。家賃設定が5万3,000円でした。相場観が全く分からなかったんですが、とにかくヒアリングするようにいろんな本に書いてあったので、やりました。
7社ぐらいまわったんですが、どこも渋くて、もうこんな物件は無理だと答えが返ってきて、絶望しました…。
でも結局、その物件は1年半保有して7,250万円で売却できたんですよ。買われた方はおそらく一部上場企業などの方で、年収2,000万ぐらいあるような方だったと思います。売るためにやったことで言いますと、次のような感じです。
新築なので、まず古い設備を新しくするとか、間取りを変更するとか、そういった提案は一切できないので、とにかく条件の緩和です。敷金礼金0、フリーレント1～2か月とかですね。
あとは花壇を設けたりとか、入居者の案内用のスリッパとか、ポップアップを設置したりとか、周辺のラーメンマップを作ってみたりとか、そういう少しでも価値が上がるようなものを提案しました。ちなみに一番ハマったのが、家具家電付き物件でした。
当時、属性がない自分でも、10％の利回りで法人でオーバーローンが引ける、サブリースもつけるので心配ないなど、心を捕まえる条件が立て続けにきたんですよ。ほんとに買いたい病にかかっていたんですね。
■ 築古戸建てに参入。DIYで利回り30％、100％弱の物件も！
華子
誰にとっても他人事ではないですね。そこからどのように買い進められたんでしょうか？
バーニング大家さん
とにかく安い戸建てを現金で買って、DIYをしました。1棟目の失敗で心に炎が燃えまして、とにかく自分で動いて打開しようという思いがあったんです。ポータルサイトで近畿圏の戸建を検索して安い順に並べて、端から問い合わせをしては内覧に行きました。
その時230万円というのが一番安かったので、すぐに見に行きました。差値をして170万ほどで買えたんですよ。それを自分でDIYして、壁塗装やクロス貼りなど一通りのことをやると、月5万円で住みたいという方がつきまして。実質20万もかかってないぐらいですので、利回り30％を超えるような物件が出来上がったんです。
3軒目は50万ぐらいで戸建てを買いまして、それもDIYのみで30万円ぐらいかけて仕上げました。5万3,000円で入居者がついたので、実質利回り100％近い物件が出来上がりました。再生は価値が上げられるし、いいなと思いました。
華子
成功体験が積み上げられて良かったですね！
■ 仕切り直しの4棟目を購入。土地値1900万が912万で出ている超割安物件！
バーニング大家さん
はい。そこから今後に繋がる物件を買うことになります。あるときネットに南丹市で、912万円で築34年の木造アパートが出ていたんです。実は一度見送っていた物件だったんですが、よく見たら土地が200坪以上あることに気づきました。そこで路線価を調べると、土地値だけで1,900万円ぐらいの評価が出ていたんですね。
これは安いと思って問い合わせをしたら、築34年のS造なので、ちょうど耐用年数が切れる物件でした。ただ6部屋中1室しか入っていない状態で、南丹市はだいぶ田舎なので、融資がつかないということでした。そこで、京都の銀行を調べて電話してアポをとってまわりました。
当時1棟目を買うために東京に法人の登記があったんです。東京の会社に京都の金融機関は融資できないということで、まわった17行全て断られてしまいました。銀行のエリアのことを知らなかったので、無駄な動きをしてしまいました。
私も諦めたくないので、もう一度銀行をまわりました。当時ちょうど会社の2期目の決算書が仕上がったので、それを持って公庫に持ち込んだら、1,500万円の融資が下りたんです。期間15年で金利も2％弱です。
華子
その時点で1,500万と書いて出したのが、すごいですね。
バーニング大家さん
ありがとうございます（笑）。こうしてリフォーム代込みの融資が通りました。土地の評価が1,900万だったのも大きいと思います。当時の家賃が3万1,000円で、ちょうど利回り4％だったんですが、現在19％になりました。結果として生活保護の方などに入っていただいている物件になり、半年ぐらいでなんとか満室に持っていけました。
華子
反省を生かしてヒアリングしたりしたんですか。
バーニング大家さん
結構やりました。ここは融資が絶対つけられるのが分かっていますし、土地も広くて駐車場も2台余裕で止められましたから、絶対にいけるという確信がありました。そこを抑えた上で事業計画を書きました。出口は区画割りにして、住宅用地としても売れる形で考えていました。
編集後記
失敗してもそれを教訓にしてへこたれず前進していく、まさにバーニングな根性を見せていただいた感じがします。後編も皆さんの教訓になり得る失敗談をご披露いただきます。お楽しみに！（ 担当：T ）
