これから不動産投資を始めたい方や駆け出しの方に向けて、数歩先を行く先輩投資家のリアルな歩みをお伝えする不動産投資家インタビュー。
今回ご紹介するのは愛知県在住の50代自営業者の奥近野N（おくちかのエヌ）さん。家族経営の工務店を両親の代から営んでおり、自らも職人として腕を振るっている。
不動産投資歴は約2年ながら中古アパートや戸建てを5棟41室（1室は自社の営業所として活用）取得。家賃年収は3,100万円、キャッシュフローは月70万円（税引前）にのぼる。
■将来への備えのための資産形成として不動産投資をチョイス
奥近野Nさんは高校卒業後、専門学校を経て外壁や屋根の職人として修行。24歳で家業の工務店に加わり、現在は代表を務めている。当初は下請け工事が中心だったが、10年ほど前から地元での直接受注やリピーターの仕事にシフトし、経営状況を改善。だが一方で、拭えない将来への不安もあったという。
「自分自身も職人としてやってますから、今はまだ売上もあるし体も動くけど、10年後、20年後も同じように働き続けなければならないと考えるとやっぱり不安だなと感じていました。将来の自分がニコニコと幸せに暮らしていけるように資産形成を始めようと思って書籍を読んで勉強を始めました。
特に影響を受けたのが戸塚真由子氏の『1年で億り人になる』という書籍です。資産を構築するために借金を活用するという発想にピンときて、融資を活用して収益物件を買っていくのが良いなと思い、そこから不動産投資本を色々読みました」
■1棟目から1億円のアパートをオーバーローンで購入
並行してネットでの物件検索も始めた奥近野Nさんだが、なにぶん初心者なので何が良い物件かも分からないまま闇雲に探す状態だったという。このまま手探りで進めるのは怖いなと思い、きちんとメンターがついてフォローアップまでしてくれるような環境で学ぼうと地元の不動産投資勉強会に入会した。
「勉強会でメンターとの初めての面談の際、物件選定の基準などを教わっているなかで、たまたま持ち合わせていた物件情報がその基準に当てはまるのでは、と気づきました。1億円という初心者には大きい金額だったのでビビりながら情報共有したところ、メンターさんからもこれは良いんじゃないのという反応で、一緒に元付業者に当たってくれることになりました。
そこから本業のメインバンクである信用金庫に融資相談に行ったところ、支店長が出てきて、あれよあれよという間に融資承認が下りて購入に至りました」
購入したのは自宅から車で5分の距離にある築30年、10室の木造アパート。3LDKのメゾネットタイプで、利回りは8％強。物件価格1億円に加えて諸経費分も上乗せで1億800万円のオーバーローンが下り、手出しナシでの購入となった。
木造なので耐用年数オーバーながら融資期間は25年、金利1.1％という驚きの好条件だ。1棟目から億超えのプロパー融資を好条件で獲得できた要因について、奥近野Nさんは次のように振り返る。
「一番の要因は積算が高かったことだと思います。土地が1000㎡以上あって、土地だけで積算評価が9,000万円もあったんです。立地も形状も良くて出口には困らないよねということで信金さん的にも高評価でした。
本業がリフォーム店なので自社で直したり、適切に修繕しながら維持管理していけるだろうという点も評価いただき、自己資金で行うつもりだった購入時の大規模修繕費用700万円も別途融資いただきましたね。前年度の決算は赤字だったので決算書がすごく良かったとかでは無いのですが、長年の付き合いやコロナ融資の返済実績なども考慮して貸していただけたのかなと思っています」
■止まらない快進撃。積算評価を追い風に相次ぐ「億超え」オーバーローン
初めての物件ながらいきなり1億円の物件を購入したことで、メンタルブロックが一気に解除されたという奥近野Nさん。そこから1年にも満たない間に、億超えの物件をさらに2棟も追加購入することになる。
ひとつは愛知県某市の1億2,550万円の築27年、3LDK14室の重量鉄骨アパート。ポータルサイトに売り出し価格1.3億円で掲載されていた物件で、購入希望者が複数居たことから入札方式で買主を決めることになり、奥近野Nさんが落札した。
「所属している会の目線では表面利回り8％以上のものを検討するようにと教わっていますが、1棟目がちょうど利回り8％ぐらいで、もう少し利回りが高いと運営が楽だなあという実感があったんです。指値しすぎて買えなかったら元も子もないので、利回り8.5％になるように逆算して、1億2,550万円という絶妙な金額になりました（笑）。
こちらも融資はメインの信金さんで、1.3億円のオーバーローンが下りました。こちらも融資はスムーズでしたね。ちょうどその直前に信金さん側から『こんな物件なら融資出ますけどどうですか？』っていう逆オファーをいただいていたんです。積算は高いけど収支的に厳しいということでお断りしましたが、代わりにこの物件がうまくハマってくれました」
もうひとつの億超え物件も同市にて購入。1億2,670万円の築15年、ハウスメーカー築の12室鉄骨アパートで、過去2棟の億超え物件を購入した不動産会社から非公開物件として紹介を受けた。
売主がメーカーからも1.2億円での買取打診を受けているという情報を得て、売主の仲介手数料やプロパンガス契約の残債相当分となる670万円を上乗せして購入した。
こちらは新規開拓となる地元信用組合で融資を受けた。物件価格を上回る積算評価があったこと、そして不動産購入後初の決算を経て、本業の好調と積算重視の賃貸業が合わさっていわゆる「良い決算書」が出来上がったことで、初取引ながらメインバンク同様にプロパーで1.3億円のオーバーローン、期間や金利も申し分ない条件で融資が下りた。ただ、唯一にして最大のネックとなったのが「サブリース継続」という条件であった。
「サブリース有りで表面利回り7.9％で、目標利回りは多少下回るけど仕方ないなとその条件を飲むつもりでしたが、サブリース元から『所有者が変わったらサブリースの契約内容も変わる』と言われて、新しい契約内容だと利回りが6％台になるというとんでもない改悪を通告されました。さすがに6％台だと話にならないし、一時は諦めるしかないかと思っていました。
ですが、ちょうどそのタイミングで信組さんの人事異動があり、支店長と副支店長が同時に変わることになりました。後任の方々含めてご挨拶に来てくださり、その際に今の状況やこれまでの賃貸業への取り組み姿勢などをお話した結果、なんとサブリース必須という融資条件を解除していただけました。それによって無事購入することができ、サブリースもすぐに外して利回りも9％超に改善できました」
■目標は億超え物件15棟。工務店経営者ならではの「修繕サイクル」逆算思考
1棟目の購入からここまでわずか半年余り、驚くべきスピード感で規模拡大を果たした奥近野Nさん。ただ昨年10月に金融機関の新規開拓を兼ねて小ぶりなアパートを購入したのを最後に、ここ1年は新規購入を控えており、待ちのフェーズに入っているそうだ。
「短期で急拡大したので租税公課などで決算が赤字に逆戻りして、金融機関からの評価がちょっと悪くなったなというのと、目線に合う物件もなかなか見つけられなかったのもあって。でも来期になったらまた借りられそうかなという感触はありますね
今後についても引き続き金融機関が融資しやすい「積算評価の高い」物件に狙いを定めて規模拡大を続けていく方針です。基本的には長期保有目線で考えていて、できれば毎年1棟、億超えの物件を買って15棟まで増やしていきたいと思っています。9千万円ぐらいまでだと現金買いのライバルが居たり競争が激しいですけど、1億円を超えると手を挙げられる人も減ってくるので、このラインを狙っていきたいという感じです。
なぜ目標が15棟かというと、外壁塗装など、大規模修繕が必要なスパンからの逆算です。毎年1棟ずつ計画的に修繕することで、修繕費用の平準化ができてキャッシュフローの安定に繋げたいという狙いです」
最後に、これから不動産投資を始めたい人へのアドバイスを伺った。
「まだまだ道半ばですが、当初抱えていた将来への不安もだいぶ払拭されて心に余裕ができてきたので、不動産投資を始めて本当に良かったと思っています。
借金して不動産を買うって最初は怖いと思いますし、私も怖かったですけど、正しく学んで実践すればそう恐れることもないし、むしろレバレッジの恩恵の大きさを今は感じています。
もちろん金利上昇などのリスクもありますが、金利だって急にガーンと高騰するわけでもないですし、株式だったり他の金融商品に比べて一瞬で資産価値が紙くずになったり、急落するということもそうそうないですから。
とはいえ儲からない物件を買ってしまったり投資手法の選択を誤ったり、最初の一歩でつまづいてしまうと挽回するのが大変なので、入り口で間違えないように気をつけてください。
私は独学に固執して失敗したり遠回りするリスクを避けるために有料の勉強会に参加しましたが、きちんと正しい情報が学べたり、実際に不動産投資でうまくいっている人たちに出会えたので良かったです。自分ひとりだったら短期間でここまで拡大できていなかったと思います」
健美家編集部（協力：（たまあらい））
