公務員で不動産投資をする人は存外多い。世間的にはいまだ公務員イコール安定・安泰のイメージがあるかもしれないが、当人たちは将来への危機感や不安を憶えて行動に移しているということなのだろう。
今回ご紹介する40代のサラリーマン不動産投資家・ごうちん@DIYer大家（@gochin2021）さんもその一人。
ごうちんさんは2021年から不動産投資を始め、これまでに奥様の名義にて戸建10棟、アパート2棟、区分マンション1室を取得。築古物件を安価に購入しDIYで修繕するスタイルに強みを持っており、年間家賃売上770万円に対して、返済比率はなんと約20％に抑えられている。
投資エリアは住まいのある福岡県を中心に行っているが、昨年夏より東京に単身赴任となり、現在は遠隔での物件運営を行っている。
お金が貯まらない原因は自分にあると気づいて浪費癖を反省
マネーリテラシー改革でFPや宅建を取得、そして不動産投資へ
元来エネルギッシュな性格のごうちんさん。仕事はもちろん、趣味のスポーツなどにも全力で取り組んできたが、一方で、お金のことについては割と無頓着に生きてきたとのこと。
しかしある時、奥様から「私に代わって家計の管理をやってほしい」と頼まれ、急きょ家族のお金の管理を担当する立場になった。
「家計を管理するようになって初めて、これまで自分が趣味とか飲み会で結構なお金を使い込んできたことに気付かされました。お金が貯まらない原因が自分の浪費にあったんです。妻が突然家計を任せてきたのは、僕にこれを自覚させるためだったのだと思います（苦笑）」
このままではまずいと反省したごうちんさんは、支出の見直しを図り、家計改善に着手。またお金の勉強としてFPの資格勉強も始めた。
「不動産投資に出会ったのは、図書館でFPの勉強をしている頃でしたね。息抜き感覚で不動産投資本を手に取ったことがきっかけでした。これが面白くて、FPの次は宅建だ!と思って宅建の勉強にも取り組みました」
当初は宅建を取ってから不動産投資を始めようと思っていたごうちんさんだったが、とある不動産投資系YouTuberと面談する機会を得た際に「宅建を取ってからと言わず、やるなら早く始めた方が良い」というアドバイスを受け、チャレンジを決意。家計改善の甲斐あって貯まった約1,000万円を元手にスタートを切る。
「FPや宅建などこれまで独学派でしたが、不動産投資だけは初期投資でお金を掛けようと思って、築古戸建投資がテーマの半年間のスクール形式の50万円のコンサルに、決して安い金額ではありませんが申し込みました。
少額、低リスクで始められる戸建投資なら、もし失敗したとしても被害は限定的だろうと感じたのも後押しになりましたね。でも、何がなんでも成果を出してやると思ってたので、スクールが少し間を置いて正式開校となった際にはすでに1棟目を買ってましたね」
物件探しは主にネットで実施。気になる物件にはとにかく足を運び、1日に7,8件見に行くこともあった。30件ほど見た頃、県北エリアのそこそこの立地の、280万円の再建築不可の物件と出会った。
築年数は50年を経過しており、天井も壁も床もヤニや経年劣化でボロボロだが、幸い雨漏りはなく、躯体自体はしっかりしている印象を受けた。指値交渉について、どこまで相談可能か仲介担当者に伺うと「仲介手数料込で140万円なら話をまとめられる」との回答を得たため、合意して現金購入に至った。
購入後はYouTubeを教材にDIYリフォームを実施。特に参考になったチャンネルは「Santaleaf リノベのレシピ」「みわ不動産」「アングラ民族」など。和室を洋室化し、壁や天井にはベニヤ板を増し貼りした上で壁紙を施工するなど、1軒目からハードなDIYをこなした。かかった期間は2ヶ月半ほどで、費用は工具代込みで約30万円。
「賃貸募集を開始して1週間ほどで申込が入ったんですけど、申込者からのちょっとしたリクエストが入り、家から遠いこともあって対応に渋っているうちにキャンセルになってしまいました。
その後入居者が見つかるまでに3ヶ月も掛かってしまったのは苦い思い出です。後日物件に行ってみたら、本当にすぐ解決できるようなことだったのでめちゃくちゃ後悔しました。なんとか家賃4.4万円で入居がつき、リフォーム後の利回りは約33％です」
区分マンションと抱き合わせで提案された2つのボロ物件
まとめて買って気合で再生したら超高利回り物件に
最初の物件を現金で購入したので、次は融資を活用して購入しようと狙いをつけたのは、RCのファミリータイプの区分マンション。内見に行くと仲介担当から「一緒にこちらの物件もいかがですか」と平屋の戸建も紹介された。
「ボロボロで、おまけに動物臭さがきつく正直要らない…と思いましたが合わせて300万円で良いというので、区分だけでも300万円以上の価値があると踏んで快諾することにしました。
すると担当さんが気を良くされたのか、さらにこんな物件もあるよと築55年、80万円の木造アパートまで紹介して下さいました（笑）。もちろんボロボロですが、直せなくはないなと思ったし、ひと部屋でも貸し出せれば利回り100％越えなのでこれも買うことにしました。3つで計380万円ですね」
ごうちんさんの狙い通り区分マンションには価格以上の担保評価を得られ、区分だけで350万円の融資を獲得。残りを現金で支払う形で3物件を同時に購入した。まずは区分マンションにすぐ募集をかけ、次にボロアパートをひと部屋ずつ直して募集した。区分は4.8万円、ボロアパートはひと部屋を自分の倉庫として使いつつ、計10万円の家賃を毎月生んでいる。
最後に要らないと思っていた動物臭い戸建に取り掛かったが、試行錯誤の結果みごと消臭に成功し、リフォームも表層のみで比較的簡単に済み、募集後すぐに4.7万円で入居がついた。その後もごうちんさんは勢いよく、戸建を中心に買い進めていく。
「2年弱の間ひたすら休み無しで買って、直して、貸してを繰り返してましたね。というのも、いずれ単身赴任になることが分かってたので、それまでにできるだけ拡大しておきたいと気合が入ってました。そして単身赴任の時期が予定より早まってしまったものだから、必死でDIYと客付をやりました（笑）」
単身赴任でも大半の物件は自主管理を継続
入居者、業者との良好な関係構築により遠隔でも安定経営中
昨年8月より2年間の単身赴任となって以降は、物件購入は控えつつ自己資金を貯める期間として新しい副業（物販）にチャレンジ中とのこと。既存物件については、遠方で買った戸建と融資を使って購入したアパート以外は遠隔で自主管理を行っている。
「自主管理物件の入居者とは全員関わりを持っているので、単身赴任前に菓子折りを持って個別に挨拶回りをしました。良好な関係ができてるので、トラブル対応もある程度自主的にやってくれていて助かってます」
ひとつ大きなトラブルとして、管理ありの物件で孤独死が起きたことがあった。売主から引き継いだ火災保険には孤独死の特約がなかったため多額の修繕費用を覚悟したが、管理会社が親族に掛け合ってくれ、幸いにしてごうちんさんが負担することはなく済んだ。
そして売主が経営するリフォーム会社が修繕を担当し、スムーズに次の入居付けまで完了。家賃は1割下がったものの、ダメージは最小限に抑えることができた。
こうしたトラブルがありつつも遠隔での賃貸運営を問題なく出来ている要因のひとつとして、入居者や業者等と良好な関係構築ができているというのは間違いなくあるだろう。ごうちんさんには”不動産投資家”というよりも”大家さん”という表現がよく似合う。
「入居者さん等と積極的に関わることの是非は意見の分かれるところでしょうが、僕にはこのスタイルが合っています。気軽に相談できる大家みたいな感じですかね。急な病気で収入が落ち込んでしまった入居者さんに家賃をしばらく減額してあげたり、DV被害で家から逃げたシングルマザーに住居を提供したり、そういう社会貢献ができるのも大家の醍醐味だと思っています」
最後に、今後の展望と初心者へのアドバイスを伺った。
「不動産投資と出会って将来の不安がなくなったばかりか、一生続けたいやりがいが見つかった!という嬉しさがあります。FIREするつもりはありませんが、定年後に再就職せずともやることが出来たのが良いですね。
規模拡大したいというよりは、不動産にまつわる色んなことを経験、チャレンジしたいという気持ちが強いです。不動産が好きだし、大変なこと、汗をかくことが好きなんです（笑）
初心者の方に伝えたいのは、不動産投資というのはコツコツと、継続する習慣さえ作れれば、スピード感は人それぞれだと思いますが誰でも取り組めるはずだということです。
僕は高卒で就職したし、そんなに特技と呼べるものも無いですが、人とは勝負せず、自分とだけ勝負することを意識してやってきました。例えば1時間早く起きて勉強するとか、毎日物件検索するとか、自分自身に対して小さなチャレンジを課して出来たら勝ち、みたいな。小さな勝ちを積み重ねていった先に、道は拓けるのかなと思います」
健美家編集部（協力：（たまあらい））
