こんにちは。赤井誠です。今年ももう3月、あっという間でした。現在、私は今年二回目の沖縄に来ていて、毎日楽しく過ごしています。沖縄から帰ったら、すぐに銀行で融資手続きを行い、その日のうちにハワイに出かける予定で来月頭までハワイで過ごす予定です。
今は人生を楽しむ時間を最優先し、仕事はその間にやるようにしています。私が不在の間の実務はすべて息子に依頼し、私はハワイから必要に応じて相談を受けたり指示を出したりすることで、事業運営できる状態ができてきました。
今年は年初から新築物件の土地の契約や融資申し込みなど、いろいろ手続きにバタバタしていました。様々なトラブルで少し遅れ気味ですが、この辺りも販売業者さんの頑張りでなんとか進捗し、来月からは着工に取り掛かれると思います。
それと同時に今年88歳になった母を自宅近くに呼ぶために、近隣の戸建てやマンションを探していました。10年前にも同じように物件探しをしていたのですが、その際は母からまだ自分一人で大丈夫だから実家に一人でいると言われて断念した経験があります。
その後、何度か倒れたりして、さすがに母も今度こっちに来るように言われたら断らないと言うようになりました。しかし、私の自宅周辺はここ10年ですごく発展し地価は2倍近く値上がりしました。
新築マンションは7,000万円以上、戸建ては一億円以上になり、母親用とはいえ、そう簡単には私も購入できなくなりました。そのため、中古の戸建てと中古マンションをメインに探していましたが、なかなか良い物件が出てこず、さまざまな不動産情報のホームページを検索する日々でした。
今回そんな中でやっと様々な条件を満足できる物件を交渉の上購入することが出ましたので、今回はそのあたりのお話を書きたいと思います。
■投資価値も考えた物件条件
今回の購入物件の条件ですが、まず自分をここまで育ててくれた母を素敵な物件に住ませてあげたいというのが一番の条件でした。
また、やはりサラリーマン時代と違って不動産を今まで学んだものとして購入する以上、資産価値が高いものを安く購入することにもこだわりました。そして、以下のような条件を定めました。
・自宅から車で10分以内に行けること
・生活インフラが整っていること
・人気のある大規模マンションで住環境が良いこと
・十分な広さがあり、リフォームしやすいか、リフォーム済みであること
・駅から徒歩圏であること
・マンション全体の修繕計画・積立金が十分にあること
・今後の転売もしやすい3LDKの使いやすい間取りであること
これらの条件を満たす物件はそれなりにありましたが、どれも予算オーバーでした。しかし、予算が多少オーバーしていても、現地まで見に行って、様々な情報をチェックしました。
・売主の売却理由は何か
・いつから販売しているのか
・売主が住んでいれば、次の家は決まっているのか?
・売主が住んでいなければ、今はどうしているか?
・仲介業者は元付かどうか
・今まで買い付けは入ったのか、入ったとしたらいくらだったのか?
・売主が業者の場合はいつから販売しているのか、決算期はいつなのか?
売主側に経済的に余裕がある場合には価格交渉は難しく、売主が相続で使用予定がなかったり施設に入ったため不要になっていたりするとその物件は価格交渉をしやすいです。
また、販売期間が長くかかっているものは、売主側や仲介側にも焦りがあり、価格交渉がしやすく、売主がもうすでに次の物件を購入してしまっている場合も売却を急ぐので価格交渉が可能です。
また、仲介会社が元付業者の場合は売主のリアルな情報を容易に得ることができ、臨機応変に対応しやすいです。
過去に指値が入って断ったことがあったか。もしくは、現在の価格で買い付けが入ってローンで流れたのかどうかも価格を判定するうえで重要な情報です。また、売主が業者などの場合には決算期は重要な価格交渉のポイントになります。
これらを考慮して、私の中では物件を2つに絞り込み、物件を経過観察してきました。
1）相続物件
そのうち一つは相続で手にした人が売りに出している物件でした。こちらの相続物件の方が手に入れやすいと考えて、そちらと価格交渉をしました。
売値は高かったのですが、メリットとしては眺望がとてもよく、設備は古かったのですがグレードの高いものが使われていたので、床と壁紙・一部の設備交換で十分綺麗になり、私と息子がセルフでやればかなり費用が抑えられることでした。
経過観察していると販売価格が200万円ほど値下がりしたので、その後すこし待ってからさらに200万円ほど指値を入れて交渉しました。仲介手数料とセルフとはいえリフォーム費用を考えると投資家としての妥協ラインがその価格でした。
ただ、こちらはもう少し販売状況を見てから考えたいということで、即答には至りませんでした。ひと月ほど状況を見て売れていないのを確認してから再度交渉をしましたが、なかなかいい返事がいただけませんでした。
こちらは元付業者と直接交渉できなかったことが手数料や売主との交渉においてもうまくいかなった原因だと思います。
2)リフォーム会社の物件
こちらは業者がかなり高値で転売をしようとしていた物件でした。歴代の成約価格を調べてみるとちょっと高いかなと思う金額でしたが、300万円ほど値下げしたタイミングで内見に行き、買い付け状況や会社の決算期・仕入れ値など状況を確認しました。
ここは大手の仲介会社にはまったく販売委託をせず自社販売しかしていませんでした。メリットとしては売主直販のため150万円くらいの仲介手数料がかからないことと間取りやデザインがとても洗練されていて、とても素敵な部屋であることでした。
仕入れ価格も聞きましたがリフォーム費用を考えると正当な販売価格であることはわかりました。ただ、予算オーバーなのでその時はあきらめました。
相続物件の方にターゲットを絞り交渉を重ねているうちにこちらの物件がさらに価格が200万円ほど下がりました。聞いていた決算期が近づき、売り急いでいることはわかりました。もう一度内見をお願いし、担当と話をして決算期で処分したいと思っていることは確認しました。
さらにその後、2週間ほどウォッチングしていると、大手の会社からも販売開始されていることがわかりました。これは本気で売り切るつもりだな、ということを確信しました。
そこで担当者に直接連絡を入れ、仲介会社が決めた場合に支払う手数料3%+αの価格で指値をしました。その際、「モデルルームの家具などをすべて欲しい。この条件ならローン条項なしで即契約する」と伝えました。
かなり厳しめの条件でしたので、「会社の役員決済が必要」ということでした。すると翌日「すべての条件を受け入れる」と連絡が入り、購入できることになりました。ローン条項なしですが、すでに信金には融資内諾を得ています。
■まとめ
今回、無事に物件を購入することができて少しは親に恩返しをできるとほっとしてます。だいぶ高額な買い物でしたが、投資的には損をすることはほとんどないと思います。
今回は間違いなく不動産投資の勉強をしていなければ買えない金額で物件を手に入れることができました。このような知識は本当に大事だと痛感しています。
