新年あけましておめでとうございます、赤井誠です。
今年最初のコラムです。
年末は所有物件に様々なトラブルが発生して、その対応で大晦日の夕方まで仕事をしていました。新年になると、今年から倍増した小型怪獣が我が家にやってきて大暴れし、6日にやっと落ち着きました。
また今年は新年から日本で様々な災害が発生し、特に石川県の災害は以前楽しく旅行した地域がかなり壊滅的な状態になってしまい、本当に心が痛みます。私も東北の震災時は物件を仙台に所有していたことから、本当にいろいろ心配でした。
今回も災害地域にお住いの方、また収益物件を所有されている方は入居者のこともとても心配ですし、さらに建物に様々な被害を受けている方は本当にご苦労されていると思います。ただあきらめなければ、必ず復活できると信じて陰ながら応援しています。
さて、本日は昨年来いろいろ考えている現況の不動産市況を踏まえて、今後の方針などをお伝えできればと思います。
1.今年の不動産への投資
最近も不動産物件に関していろいろと調べていますが、なかなか収益が出るものがありません。特に新築に関しては、建築部材や人件費の高騰によって、利回りは大きく低下しています。
・安く土地を仕入れる
・頭金を多く入れる
・低金利で借りる
・長期で借りる
これらをすべて実現しないとなかなかキャッシュフローが出て、最終的に利益を生み出す物件を手に入れることができません。これから始めたいという方には非常にハードルの高い状態になっていると思います。
私は今年、新築アパートを一棟予定していますが、やはりなかなか利回りは上がらず、木造３層１８戸で7%がぎりぎりという感じです。0%台の低金利・30年の融資期間・20%の頭金でキャッシュフローを確保している感じです。
所有物件全体ではもう何棟か返済が終了しているものもあり、トータルでは返済比率を30%台に抑えられるので、とりあえず進めることにしました。正直、よほどいい立地ではないと無理して進める気にはなりません。
また、個人事業主としても妻と持ち分半々で物件を分散所有していますが、こちらは古い物件が多いため、減価償却が終わった物件が増え、昨年からは大幅な所得増になりました。
そのため、個人事業主の方は築古の物件を購入し、減価償却を取りながら5年所有して、長期譲渡所得で売却、もしくは建て替えて新築にする予定です。
実は正月から不動産売買のサイトを見ていたら、かなり安い土地を発見したので、問い合わせをしようとしたら瞬殺でなくなってしまいました。毎日見ていると時々安い土地も出てくるので、まったくチャンスがないわけではないですね。これに関しては諦めずに継続していくことだけは続けます。
今のような時期は無理して拡大するよりも、将来の資産形成の準備や、現況の利益拡大にプラスになるような行動をとりたいと思います。
2.資産管理会社への投資
今まで、満室経営・経費削減・低金利にこだわり物件を運営してきた結果、既存２社は高利益体質となり、毎年の納税額が非常に高くなりました。そのため、これ以上この法人で物件を増やしても最終手残りはかなり少なくなってしまいます。
そのため、今年は法人をさらに１つ立ち上げて計3社とし、今後、利益が800万円以下のうちはこの会社で物件を購入することにしました。つまり、今年の新築物件は新法人で所有することになります。
銀行には事前に話をして融資に問題がないことは確認済みです。会社名にはかなり悩みましたが、自分の好きな映画から決めました。これで今後は、法人が３つと個人事業主が２つの５つに収入を分散することになります。
3.株やFXへの投資
不動産が低利回りになり、正直積極的に購入できなくなりました。そのため、今までは頭金として使用していたキャッシュが普通預金口座にどんどん積みあがるようになりました。
また、当初は資金が少ないために不動産への集中投資が効率的だったのですが、不動産の規模もそれなりに大きくなってきたので、資産の分散も必要になったと考えています。
そのため、資金の一部を普通預金から株式と為替などのペーパーアセットに振り分けることにしました。特に株式は税率が20%と不動産に比べるとものすごく低税率なので、ある程度の規模になっている知り合いは、かなり株への資金移動を行っています。
とりあえずは自分で銘柄選定と売買を行っていますが、一部は他に任せています。正解はやってみないとわからないことも多いですが、不動産で培った人脈の中には株のプロもかなりいますので、話を聞きながら、自分なりのやり方を見つけ出そうと思います。
不動産でもなんでもそうですが、他人に聞いて真似るだけでは力が付きません。人のやり方は参考にしても、自分の頭で学び考えることがとても重要だと思います。
また、為替に関してはドル預金を一定金額持つことはずいぶん前から行っていますが、FXにおけるロング・ショートのトレードも少しずつ始めています。
ドル円は現在ちょっとした指標で大きく動くので、きちんと経済指標と相場の流れを見て、レバレッジのコントロールとあまり欲をかかないことを基本に進めています。
昨年は二か月ほどで数百万円の収益を出すことができました。今年も調子に乗らず地道に進めていきたいと思います。
4.自分自身への投資
経済的に、私はもうすでに潤沢な状態になっていると思います。現在の自分にとっての優先順位は健康・時間・家族・お金という順番です。忙しくても健康維持のための運動は、欠かさずにしています。ゴルフをしない日は妻と散歩をしています。
衰えていくのは身体だけでなく、頭も同じです。株やFXなどをやることは頭のトレーニングとしてとてもいいと感じています。
また、最近は大家さん仲間での麻雀大会に参加させてもらうことにしました。お金がなかった頃には小遣い稼ぎでさんざんやっていましたが、賭け事に嫌気がさし何十年もやめていました。
しかし、ボケ防止の頭の体操としてはとても有意義ですし、不動産仲間とのゴルフや麻雀はとても楽しくやることができているので今後も継続していけると思います。
あと、孫も二人になり、今のところ順調に育っているので、家族のためにできることは労を惜しまずやっていきたいと思います。
最後になりますが、今年も全国の大家さんとも様々な形で交流させていただきたいと思います。本年もどうぞ、よろしくお願いいたします。
