こんにちは、赤井誠です。先週は今年初ゴルフで沖縄に行っていました。毎日25℃くらいの気温で本当に暖かくて快適でした。一方、関東では大雪。本日は朝から雪かきと落雪によって壊れてしまったサンルームの屋根の修理に追われています。
突然このような寒波が訪れると、大変なのは給湯器のパンクです。以前、何度か大変な目にあっているので、今は12-3月の期間の空室は絶対にブレーカーを落とさないように処理しています。
今では、そのようなトラブルはなくなりました。ただ、時々電気を付けっぱなしにしてしまう仲介さんもいるので、この辺りは痛し痒しなのですが、トラブルよりはましと考えるようにしています。
本日は、私が経験したトラブルのうち、家賃滞納による強制執行についてお話ししたいと思います。
1.家賃滞納による強制執行とは
入居者が再三の督促にもかかわらず、家賃を3ヶ月程度滞納した場合、保証会社が弁護士に依頼し、オーナーに代わって強制執行の手続きをします。オーナーとしては委任状などに署名捺印を依頼されます。その後、弁護士側が次の手配を進めてくれます。
2)訴訟を行い建物の明渡しを請求
3)裁判所にて判決
これで強制執行が可能になります。大体3-4ヶ月くらいかかります。滞納が始まって6-7ヶ月くらいです。その後、ひと月程度で執行官により
①明渡しの催告
が行われます。明け渡しの催告とは、裁判所の執行官が、実際に明渡し現場に行って、入居者に対して明渡期限について説明する手続きです。この時に入居者がいない場合は、内部に入り、残存荷物の量の確認を行って、最後に「催告書」を室内に貼って終わりにします。
入居者がいる場合は、裁判所の執行官から入居者に対して、家財道具を撤去して明渡しの断行期日までに退去するように伝えます。そしていよいよ、行われるのがこれです。
②明け渡しの断行
明け渡しの催告により指定した期日に執行官が部屋に入ります。入居者が荷物をすべてを撤去していれば、その場で終了。撤去していなかった場合は荷物の運び出しや保管をしてくれる専門業者により荷物を運び出します。
すべて撤去された段階で終了して、オーナーに物件が引き渡されます。保証会社からはこの日で家賃保証を打ち切られます。
保証会社に加入していない場合、荷物の運び出しや保管をしてくれる専門業者や開錠する鍵屋を自分で見つけて依頼する必要があります。賃借人が期限内に荷物を受け取らない場合には、それらも自分で処分しなくてはなりません。
その費用についても申立人である賃貸人の負担です。費用は合計で数十万円かかります。このように明け渡しの強制執行をするためには、多額の費用を要することになります。基本的には家賃保証会社を入れていないと、大家は多額の負債を受けることになるのです。
2、過去に経験した滞納部屋の強制執行
それでは私が経験した強制執行の一部をご紹介します。思い起こすといろいろありました。
①医者と愛人
私が経験した最初の強制執行です。入居者はお医者さんで、帰宅が遅い時間になる場合に泊まるセカンドハウス利用とのことでした。属性的に問題はなく、すぐに審査が通って入居されましたが、入居4か月目には家賃滞納が3ヶ月となり、立ち退きの訴訟に移るという連絡が入りました。
管理会社によると初月だけ家賃を払い、その後滞納、電話も出ないとのことでした。奥様に連絡を取ってもらうと、どうも若い看護婦と逃げたようで、奥様は大激怒中。そのまま裁判をして、最終的には強制執行となりました。
通知の時にも強制執行時にも不在でした。強制執行時には室内はまるで新婚家庭のように新しい家具家電があり、タンスの中にも服がだいぶ残されていたようです。なんか生活の生々しさが残っていて、ちょっと衝撃をうけました。
最終的には荷物はすべて運び出され、保証会社によって滞納中の家賃や退去後のリフォーム代も補填され安心しました。
②まったくやる気のない入居者
この方はおそらく途中で失業したか、やる気を失ってしまったようです。家賃は全然支払われないけど、電気・ガス・水道の生活インフラはきちんと支払っているという人でした。駐車場も利用していて車も持っていました。
いつも通り裁判・欠席・判決となり、強制執行の通知に訪れると、室内で寝ていました。何度か執行官がドアを叩き、本人を呼ぶと、パジャマ姿で出てきました。
そこで執行官が裁判の結果を説明し、約2週間後の期日までに荷物を出して部屋を明け渡さないと荷物はすべて処分され、部屋から出されることを説明しました。
その2週間後、強制執行の日にも本人は部屋にいましたが、一応荷物はある程度片づけてあり、車もなくなっていたので、そのまま鍵を受け取り退去してもらいました。ぎりぎりまで住んでいて、最後に素直に退去した珍しい方でした。
③犯罪者をかくまっていた入居者
滞納が続いている部屋があるので、家賃保証会社より「明け渡し訴訟のための書類を送るので送り返して欲しい」と連絡がありました。書類を送ってしばらくすると自宅に警察が訪ねてきました。
詳細は詳しく教えてもらえませんでしたが、犯罪を犯して逃亡している犯人がその部屋でかくまわれているらしいと言います。郵便物なども調査済みのようで、入居者の資料を見ておそらくその犯人の友人に間違いないとのことでした。
こちらも明け渡し訴訟の途中でしたので、どうなるかひやひやものでしたが、結局、そのまま二人で逃亡したようです。明け渡しの催告の際も強制執行の際も誰もおらず、そのまますべての荷物を運び出して終了しました。
荷物はなくなりましたが、無断で猫を飼っていたようで、臭いの問題が残りました。執行官も「臭くて入りたくない」と言っていました。こちらはリフォーム代がかなりかかったため、保証会社の上限の２か月では不足しました。
④隣家のいじめ? で逃げ出した女性
こちらの方は一度更新をされて、普通に住んでいる女性でした。ただ、一度隣の家の奥様から「あなたのところが嫌な臭いを出しているから、迷惑だ」と言われて、怖くて換気扇も回せなくなったと連絡を受けました。
隣人は何年も前から、「物件から臭いがする」というクレームを何度も管理会社入れていました。管理会社の方も私も何度も現地で臭いの確認をしましたが、正直なんの臭いもしないのです。
管理会社の方ももうあきれていて、何を言われても無視するようになっていたようです。そのため、入居者を見つけるたびに窓から文句を言っていた様子です。そのせいか、この物件は退去が相次ぎ、4/8まで空室になっていました。
さすがに私もこれが原因か?とかなり頭にきて、入居者さんには「何も心配しないでいい。私が隣にきちんと話す」と伝えて、翌日、隣家を訪ねました。そして、「今後、このようなことを入居者に言った場合は訴訟を行う」と厳しくいいました。
正直、相手にしたくなかったのですが、はっきり言わないとわからないと思い伝えました。クレームを言われた入居者はかなり怖がっていたので、心配していたのですが、その後、この部屋の入居者が滞納していると連絡が入り、その後はいつもと同じ手続きです。
このことが原因かはわかりませんが、ちょうどその頃から滞納が始まったようです。明け渡しの催告時には不在でしたが、電気も水道も開栓してあり、強制執行の際にも入室した形跡がありました。ただ、荷物はそのままで、最終的には大量の荷物とともにすべて空になり終了しました。
3.滞納トラブルを避けるために
私の物件では過去17年で6件の強制執行がありました。そのうち5件は保証会社によりほとんど金額的な補填がされたので、大家としては困りませんでしたが、一件は中古物件の購入時からの入居者で保証会社に入っておらず、家賃6ヶ月分くらいの損失となりました。
賃貸部屋数が増せば増すだけ、トラブルリスクは増えるので、やはり保証会社は必須です。
保証会社なしでもとにかく入れてしまおうと考えている人もいますが、一人を退去させるにもなんやかんやで一年近くかかり、裁判費用やその間の家賃ももらえず、原状回復費用ももらえないのが通常です。保証会社なしはあまりに無謀のような気がします。
滞納問題は賃貸業では必ず起こる問題ですが、きちんと保証会社というリスクヘッジをとるようにすることで、被害は最小限に抑えられると思います。私の経験が、皆様の参考になればと思います。
