壊れたり悪くなったりしたところを繕い直すこと。建物は年々古くなり、傷みが激しくなるため、将来の修繕に備え、不動産オーナーは、毎月決まった修繕費を積み立てることが望ましいとされる。
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2013/02/13
RC一棟ものの収益物件を中古で買ったケースでは、運営後にかかる修繕費の見立てが甘いケースが多数見受けられます。なかにはほとんど想定していないケースもあったりして、悩ましいところです。建物は、定期的...
11,160
コラム
2013/02/23
...もっとも、古い家ですし、空き家となった今、あちこちが痛んでおり、相当の修繕をしないと、住むこともできません。少子高齢化の昨今、夫婦2人で子供は1人。自分で、住宅を手当てした場合、両親の家が余ります...
7,422
コラム
2013/03/01
...空室でも、管理費・修繕積立金を取られるので注意が必要です。
18,315
コラム
2013/03/25
...ら遠過ぎる・道路が目の前にあって、渡るのが面倒だし、うるさい・1973年( 昭和48年 )築で建物が古すぎる・鉄骨作りで人気がない・建物の色がダサい・バス・トイレが一緒なのはマイナス・管理費・修繕...
10,070
コラム
2013/04/19
...『 キャッシュフローの良い物件をなぜ売るのですか? 』理由は、築21年になり、今後大規模な修繕が必要になってくるだろうと思われること。ワンルームの属性にちょっと疲れてきたこと等があります。若いOL...
22,047
コラム
2013/04/26
...配管の水漏れや木部の腐食を業者さんが修繕した際、隙間があったからやはり良かれと思って? 木片を差し込んだ模様。本来なら、なぜこのような状況になっているのか、例えば、地盤に問題があるのか、建物構造の...
9,407
コラム
2013/05/16
...中でも多いのが修繕費です。長く空いていた部屋が埋まって、ようやく家賃が入ったと思ったら、なにやら故障が見つかって、さっそく修理代が出ていったりします。3歩進んで2歩下がるといった感じです。ちなみに...
17,452
コラム
2013/05/17
...買ってからの運営が大切な事、マンション区分の場合は空室になると家賃が入らないだけでなく、その間の管理費や修繕積立金は持ち出しになると知らせました。また、これまでに起こった滞納、夜逃げ、原因不明の水...
17,004
コラム
2013/06/15
...よく、家賃回収・滞納督促、清掃、修繕修理、リフォーム、入居者確保、契約まで、何から何まで、自分で行っているオーナーさんがいらっしゃいますが、私はマネをしようとは思いません。他に仕事もなく、時間がふ...
12,660
コラム
2013/06/17
...また、家賃収入から管理費・修繕積立金を差し引いた実質利回りも、一棟物より低い傾向にあります。手軽に始められて管理がラクな分、このようなデメリットもあるのです。「 中古区分マンションから始めたら、そ...
18,033
コラム
2013/06/21
...家賃は下がっても、支払う修繕積立金と管理費は変わらず家賃の手残りは少なくなります。つまらんとです。。。。いっそ入居者の募集を止めて、実需の人に売却を試みました。すると、程なく購入希望者が現われてそ...
17,146
コラム
2013/07/05
...それに加え、修繕費に代表されるメンテナンスコストを最小化する事を狙っています。しかし、この新築アパート探し、なかなか難航しています。レバレッジ効果を狙う理由は、賃料収入で銀行への返済をまかない、家...
6,868
2013/07/16
...屋根も粘土瓦で、修繕の必要もなさそう。もう少し安くなればいけるかも。駐車場は屋根付きだ!駐車場は、奥の物置を壊して、車止めを壊して平らにして、植木を抜けば、小型車なら2台は駐められる! 駐車2台は...
29,057
コラム
2013/07/17
...「 修繕は敷金の範囲内だったら払いますが、あらたにお金を出したくない( 出せない ) 」という人が多いので、やはり敷金をいただいておくのは大切だと痛感しています。電話が鳴るたびに「 また退去? 」...
19,628
コラム
2013/07/27
...2.修繕履歴が整備されているかいつ、建物のどこを、どのように修繕したかの記録です。これがないと、建物の管理状態に大きな不安が残ります。3.修繕計画がしっかりしているか場当たり的な修繕/対処療法的な...
12,640
コラム
2013/08/07
...全体にダメージが大きい印象でしたので、竹中社長に過去の修繕履歴をお聞きすると・・・「 存じません 」( ん。を上げ気味に )ヤケにキッパリと、つれない返答です。・・・(^_^;)まぁいいや。そんじ...
31,266
コラム
2013/08/23
...その間にも建物は老朽化して、修繕費用がかかってくるのです。おまけに、家賃が安くても、そこにかかる設備費や修繕費はふつうのアパートと同じです。ですから、物件は安くても、家賃まで安くてはいけない!ので...
32,152
コラム
2013/09/03
...今日は家の中で最も過酷な条件で使われる場所ともえいえる浴室の修繕のお話です。 浴室って日頃から気を使っていても、汚れがこびりついたり、カビが生えてしまったりする部分が出てしまいますよね。 毎回、補...
61,885
コラム
2013/09/07
...■ 収入の内訳について・礼金の計上漏れはないか・共益費の計上漏れはないか■ 租税公課の内訳について・自宅分の固定資産税を計上していないか・住民税・所得税を計上していないか■ 修繕費の内訳について・...
26,358
コラム
2013/09/26
...将来お金がどうしても必要な局面になった場合には、貯まった解約返戻金を取り崩して事業運営資金とすることができるし、役員退職金や大規模修繕費などの資金として利用できます。 個人の累進課税ほどではないに...
24,816
コラム
2013/10/02
...2012年8月( 築後6年9カ月 )に問題発見問題:FFストーブ排気口からの熱によるサイディングの腐食その後:オーナーより管理会社・建築会社に保証補修を依頼した所、思いのほか対応もよく、即座に修繕...
13,888
コラム
2013/10/05
...昇時等の借金返済不能リスクが小さい( 現金で購入した場合 )・デフレーション時の借金の実質負担増が少ない( 現金で購入した場合 )・建物部分が多いため減価償却費計上が多く節税しやすい・管理費・修繕...
12,005
コラム
2013/10/31
...リバレッジが利きやすい地方のRC物件は、家賃の割に修繕費や固定資産税が高いのが一般的ですし、古くなると次の人の融資が厳しく、出口も限られてきます。維持にも解体にもお金がかかるからと、無理に売ろうと...
16,889
2013/11/06
...■ 畳の構造( 断面図 )■ 状態別にみる3つの畳の修繕法1)裏返し( 約3~5年 )多くの畳の寿命は3~5年といわれています。ただし、それは表の使用していた面のことです。畳には裏面もありますので...
20,578
コラム
2013/11/12
...本体価格(税抜き)⇒2億円年間家賃収入(10万円/月x16戸)⇒1,920万円※総コスト率1( 新築の場合=金利/減価償却がメイン ):75%( 対売上比率 )※ 総コスト率2( 築古の場合=修繕...
8,650
コラム
2013/12/09
...もちろん、事前に職人さんやリフォーム会社さんによる現場確認を行い、雨漏りによる被害の程度と修繕するためにいくら必要か?ということを確認しておく必要があります。つまり、「 コントロール可能な範囲内の...
18,685
コラム
2014/01/07
...ヴィンテージ感が漂いつつも、大規模修繕や清掃はしっかりとされており、管理が行き届いている印象です。玄関を入って、専有部分の部屋の中を見渡してみても、フルリノベーションされており、古さを全く感じさせ...
15,376
コラム
2014/01/10
...私はその瑕疵を修繕した費用の損害賠償を求めているのです 」今度はモグラ先生が続けました!モグラ先生「 瑕疵というのは事象を起こした原因のことですので、浸水は瑕疵ではありませんよ! 」私 えっ!?浸...
15,343
コラム
2014/01/11
...状況を整理すると・・・【 プラス要因 】・築7年、良好な管理状態で大規模修繕は不要・両面道路でガレージ&駐車スペースに余裕がある・コンビニ、学校、バス停が近い・幹線道路沿いで陽当たりが良く目立つ・...
19,721
コラム
2014/01/14
...火災で建物が全焼するようなケースは稀でも、給排水管のトラブルで修繕を行う必要に迫られるケースはそれなりにあるからです。私の場合、ボロ物件系は割安な全労済で契約しています。これは、木造のボロ物件の場...
28,893
コラム
2014/01/20
...実質利回りとは、家賃収入から運営にかかわる管理費や修繕費、固定資産税などを差し引いたものを、その物件の売買価格に仲介手数料・登録免許税など取得時の諸経費を足した取得費総額で割り戻した数値です。計算...
16,680
コラム
2014/01/21
...一つ目は「 リフォームや修繕を行うことで、建物価格が上昇する 」という考え方です【 図1 】。新築時から時間の経過により建物の価値は徐々に減じていくものの、再投資に応じた建物評価をしようということ...
12,102
コラム
2014/01/29
...を修復してほしい・外壁の一部損傷を修復してほしい・共用部の手すりを塗装してほしい・空室の壁紙を貼り換えてほしい・ドアやサッシなどの調整これはドルフ・デルース氏の著書から学んだ「 買付時に指値&修繕...
24,214
コラム
2014/02/03
...・両者共、1戸当たりの面積が20平米の同スペックの中古区分マンション・固定資産税年間3万円・年間建物管理費5万円・年間修繕積立金10万円*計算上、小数点第2位以下は切捨てますa、東京都区内の物件・...
14,521
コラム
2014/02/06
...いや~、メンタルが安定しません( 笑 )物件が新しいので、今のところリフォーム費用等もほとんどかかりませんが、これが築古で修繕費がガンガンかかったりしたら、きついと思います。日々、勉強ですね~。さ...
9,039
コラム
2014/02/10
...お客様が出て行かなければ、募集中の機会損失もありませんし、修繕費も広告費もかからないからです。大家さんの中には、空室を埋めるまでは頑張るのですが、満室になった瞬間に活動を止めてしまう方も多いようで...
17,814
コラム
2014/02/18
...( 1 )一つの科目に金額が集中しないように、科目を分ける決算書に印字されている科目として、租税公課、損害保険料、修繕費、借入金利子があります。それ以外の経費を、「 その他の経費 」に入れるのでは...
43,324
2014/02/19
...しかし、建替えしなくても修繕・耐震補強で対応すればよいという方がいたり、建て替え時に仮住居の費用がかかることや、建て替え費用を出さなければならないケースの場合、その資金を経済的に負担できない所有者...
20,736
コラム
2014/02/22
...まず、修繕のための支出は「 資本的支出 」と「 修繕費 」に区分しなければいけません。資本的支出とは、価値が上がるような修繕などで、資産に計上し、耐用年数で減価償却していかなければなりません。一方...
21,345
2014/03/01
...不動産経営関連の収入としては、直接的には、礼金、賃貸料・受取共益費・受取光熱費、更新料、短期解約違約金、受取修繕費・受取清掃費等です。敷金は、原則として、返却すべきものですので、負債であって、収入...
17,633
コラム
2014/03/03
...基本的には、「 シロアリ被害があることを価格交渉の材料にして低価格で物件を取得し、問題部分の修繕と予防措置を低価格で行うことで利回りをアップする 」という考え方で対応します。1、物件購入前にシロア...
27,680
コラム
2014/03/05
... 一方、修繕やリフォームの手間が少なく、管理しやすい築浅の一棟物は、平成初めのバブル崩壊から新築が減った影響で、売りに出される物件自体が多くありません。需要が増えているのに供給が減っているため、収...
14,908
コラム
2014/03/07
...「 アパートに基礎がなくって、コンクリートもヒビだらけなんだから、瑕疵に決まっているでしょう? 修繕にかかったお金を払ってください! 」すると売主( の弁護士 )はこういいました。「 当時の建築基...
18,605
コラム
2014/03/24
色々な意味でひどいアパートを買ってしまった新米大家の私が、売主に対して、アパートの「 瑕疵 」を認めて、修繕にかかった費用を支払ってもらうために、裁判を起こしたお話の続きです。長嶋修さんという超強...
21,979
コラム
2014/04/14
...シロアリの被害がなかった場合や、被害箇所を修繕し終わった後も油断は大敵。コストと効果のバランスを考えながら、対策を講じましょう。※ 前回のコラムはこちら検討物件でシロアリ被害を見つけたらどうする?...
15,936
コラム
2014/04/21
...あくまで、応急処置で、今後入居者さんとスケジュール調整して、修繕する予定です。■ ユニットバス劣化による漏水管理を受託している区分マンションは、両方とも3点ユニットバスです。一方の漏水の原因は、排...
13,257
コラム
2014/04/28
...いくら利回りが高い物件でも、古くて修繕費がかさんだり、広告費がかかったりすれば、お金は残らない。僕らは身をもってその厳しさを体験しています。当たり前ですが、今の状況が永遠には続くことはありません。...
15,408
2014/05/12
...床下や天井裏を調査していただき、例えば、「 排水管から漏水が確認されました 」というようなケースであれば、その漏水箇所を修繕すれば済む話なので事は簡単です。しかし、私の経験では、分かりやすい原因を...
20,801
コラム
2014/05/13
...エアコン等ものの役にも立たず、石油ストーブ等、集中暖房も多く、区分所有マンションの場合、空室の場合でも、管理費・修繕積立金はもちろん、暖房費まで徴収されてしまいます。また、一棟物の場合、建物の屋根...
14,972
コラム
2014/05/26
...条件がザックリすぎると思われるでしょうが、初期段階ではこんなもんです( 笑 )・土地建物で販売価格500万円以下・駐車スペースがある・陽当たりが良さそう・修繕費が少額でおさまりそう・需要がありそう...
19,478
コラム