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【瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)】

瑕疵担保責任とは、不動産売買などの有償契約において、その目的物件に簡単に発見できないような瑕疵 (欠陥) があった場合、売主などの引渡し義務者が、買主などの権利者に対して負わねばならない担保責任のことです。

買主が瑕疵を発見した場合、民法の規定では「瑕疵を知ったときから1年以内」に損害賠償請求、もしくは契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できるものとされています。

引き渡し後の年数については規定がないため、たとえ10年後であっても「瑕疵を知ったときから1年以内」であれば権利を行使できることになりますが、民法の規定は強行法規(必ず適用されるもの)ではないため、個人同士の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」とすることも、権利行使の期限や年数を定めることも有効です。

実際問題として、一般の中古住宅では引き渡し後1〜3カ月程度の期限を定めることが多く、とくに古い物件では「瑕疵担保責任を負わない」とする例も多く見られます。

一方、売主が宅地建物取引業者の場合は、中古住宅の場合でも最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければならず、「瑕疵担保責任を負わない」とする特約や、2年未満の期限を定める特約は無効とされ、民法の原則が適用されます。

また、売主が知っていたのに隠していたような瑕疵については、いかなる特約をしていたとしても、売主はその責任を逃れることができないとされています。

※関係するコラム

渡辺よしゆきさんのコラム(第1話〜第22話までが瑕疵裁判の話題)

https://www.kenbiya.com/ar/cl/yoshiyuki/

(購入したアパートに欠陥が見つかり、売主に瑕疵担保責任を追及する裁判を起こしたものの、大変な苦労をする羽目になった「赤鬼荘事件」の顛末が紹介されています)。

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