原状回復の不動産投資コラム・ニュース

汚部屋ビフォー＆アフター〜赤鬼荘満室作戦〜

2014/08/12

...さて、リフォームをして、なんとか人が住める状態にまで原状回復した我らが赤鬼荘（ 笑 ）。この物件にさらなる「 物件力 」をつけるため、私が行ったのは、今やお馴染みとなった「 小物を使用したドレスア...

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空室のある大家さんの面白いほどの共通点

2014/08/07

...4.喉元過ぎたら・・・大家退去後すぐにリフォーム未実施で内見があった部屋で、「 予定原状回復の確認をして、入居者さんに工事内容を説明し、納得の上成約 」したのですが、成約が決まった途端に出費を惜し...

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3億6,500万円で買った埼玉マンションの3年後

2014/07/02

...さて、今回の巡回は5月に退去になった部屋の原状回復工事の立ち会いを兼ねています。一度フルリフォームされた部屋なので今回の工事費は約60万と比較的安価ですみました。何せ昭和62年築ですので、水回りは...

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タダで大家力をアップできるショールーム活用法

2014/05/05

...家賃の上がる見込みの少ないエリアで多額の予算を掛けてリフォームをしても、掛かった資金を回収できませんし、逆にこだわったリフォームをすれば家賃が大幅に上がるのがわかっているエリアで、最低限の原状回復...

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漏水! 漏水! 漏水! 涙の3連発

2014/04/21

...築古物件はいくら原状回復して、設備も新しくしても、新築にはかないません。それなら、築古は築古らしくヴィンテージ感を出したほうが良いと考えています。そんな考えもあっての決断でした。そして、今回の漏水...

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物件を格安で入手する方法

2014/03/28

...不動産をはじめた最初の頃は、まだまだ周辺の物件もただ一般的な原状回復をしているだけだったため、私がちょっとした工夫をするだけで、あっという間に自分の物件は埋まっていきました。しかし、最近では多くの...

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ローコストで効果的な空室対策（その2）

2014/03/17

...■ 同じパターンのコーディネートを薦める理由皆さん、原状回復やリフォーム・リノベは、費用対効果を考え、最善の努力をされていると思います。しかし、それで部屋がきれいに仕上がったとしても、内見時の印象...

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表面利回りだけで判断すると失敗しますPart2

2014/02/03

...前回の計算には、退去があった場合の原状回復費用、新規賃貸募集時の賃貸仲介会社への手数料が入っていませんでした。それらの入退去にかかわる費用を前回の例に加算してみましょう。前提条件として、次の内容を...

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表面利回りだけで判断すると失敗しますPart1

2014/01/20

...実質利回りの諸経費には、入退去があった場合の賃貸仲介会社への手数料や原状回復・リフォーム費用も入りますが、年ごとに変化します。取得判断時には、管理費・修繕積立金・固定資産税のみを計算に織り込み、他...

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不人気和室を決め部屋にする方法Part2

2013/12/03

...このとき、ノープランのままで管理会社に「 原状回復をお願い 」と施工を丸投げすると、ありきたりな畳縁、500番の白一色の壁紙と、どこにでもある和室が完成するでしょう。それでは、入居促進戦略上、意味...

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不動産投資の最終地点〜東京オリンピック決定と僕の生き方〜

2013/10/01

...彼らはそれでも10％〜20％でまわしているので、彼らからすると「 空室対策 」「 家賃督促 」「 原状回復コスト 」「 入居者トラブル 」などのリスクをとって利回り10％というのは割が合わないとい...

12,213

アパートの床下から現れた驚愕の風景！〜790日裁判の始まり〜

2013/09/30

....ボロボロだったクロスは全室張替え3.使用不可能なミニキッチン5台取り替え4.エアコンも全室6台分取替え以上を超特急で行い、お客様をお迎えする上で「 生活するのに必要最低限 」の状態にまで原状回復...

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超不評から大人気になったビタミンカラーを使ったリフォーム

2013/07/01

...私は、クライアントさんの物件の原状回復時にアクセントクロスをほぼ毎回導入しています。その中でも、柑橘系のビタミンカラーのお部屋は、希望や期待感を持って新生活を迎えようとしている若い入居者さんに好評...

18,438

低価格で物件をリファインする方法【室内塗装】編

2013/06/10

...○ クロス塗装 原状回復のためクロスを貼り替える場合は、コストを削減するために、クロスの貼り換えに代えて、塗装を行うという選択肢もあります。これは文字通り古いクロスの上から直接、ローラーや刷毛でペ...

17,685

ハワイに移住して1年の正直な感想と今後の野望

2013/04/30

...しかし、それでは売却時に「 将来、役所から未申請工事として原状回復命令や罰金などのペナルティがあるかもしれない 」と判断され、マイナス評価になってしまう可能性もあります。こういったケースを避ける為...

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ローコストで効果的な空室対策

2013/03/21

...では、どうすればハード面でキメ物にすることができるのでしょうか？原状回復は当然しなければならないとして、次に考えられるのは古い設備の更新です。しかし、最近はお金をかけてリフォーム・リノベーションし...

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『賃料を下げずにすぐに埋まる部屋』ができるまでの試行錯誤

2013/02/19

...不動産投資・賃貸に関する本も何冊か読んでいましたが、原状回復やリフォーム・リノベーションについて、実際に現場を想像できるように詳しく書いてあるものは、あまり見かけなかったと思います。そこで最初のう...

16,971

内輪話が好きな大家さん業界

2012/12/11

...大家さんの世界にはいわゆる「 原状回復ガイドライン 」がありますが、あれと似たような位置づけです。私はこの委員会に委員として参画していますので、そのプロセスや中味についてまたお知らせします。さて選...

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労働力を投入して大家力をUPしよう！〜大家がやるべきDIYと...

2012/12/07

... ・入居者の募集と賃貸管理・原状回復工事や日常修繕・大規模修繕・日常清掃どんなに優秀な大家さんでも、事業的規模で現場の作業を全て一人で行うことは困難です。なにかしらチームを作って大家業を営んでいか...

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滞納と共に去りぬ

2012/08/17

...残置物は片付いても、部屋の原状回復までは、してもらえません・・・。（ 保証会社によって違うかもしれません ）このお騒がせ入居者さんですが、先日、保証会社から送られて来た「 催告書並びに解除通知書 ...

16,614

【前編】「入居者からの紹介」で20年以上空室ナシのライター大...

2012/07/30

...他にも、原状回復ナシで入ってとか、水道管の清掃のときは部屋にいてとか、損害保険は自分で入ってとか、勝手なことを言っています（ 笑 ）。それでも、今まで1ヶ月以上空室になったことはありません。空室が...

11,845

失敗？成功？コンセプト型シェアハウスを手がけてみて

2012/07/04

...に臭い・鳴き声がうるさい（ 特に発情期 ）私の知り合いの大家さんのマンションでは、壁は、壁紙どころか石膏ボードまで削られ、床は下のコンクリートスラブまで糞尿の強烈な臭いが浸み込んで取れず、原状回復...

18,368

苦情殺到！迷惑入居者の夜逃げ騒動

2012/04/10

...かかった原状回復費について、A社さんから連帯保証人に交渉してもらいましたが、「 滞納した家賃はともかく、修繕費までは知らん 」という返事です。入居者さんと同じく、電話・手紙・訪問、配達証明付内容証...

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「この手があったか！」面白いほど入居が決まるマル秘壁紙テクニ...

2012/01/10

...が出たとき、白色（ 500番 ）クロスが綺麗で使い回しできるなら、このような柄物（ 1000番 ）クロスを活かしたデザイン貼りを導入し低費用で劇的にイメージチェンジしてみてはいかがですか？原状回復...

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アパート・マンション巡回撮影員が見た衝撃の光景！

2011/12/06

...《 原状回復放置編 》全然空室が決まらないので様子を見て来て欲しいと依頼され空室の状況を一般確認対処。立地は大変良く建物外装も綺麗にペイントリメイクしてあり素敵です。「 これで埋まらないなんて変だ...

22,438

たった一年で新築がボロボロに（涙）

2011/11/21

...そして、現場を押さえてすぐに追い出しといきたいところでしたが、被害者の女性の退去もあと一週間ほど必要でしたし、部屋の中が荒らされてその原状回復費も回収できるかどうか不安でした。この物件は以前にも書...

30,803

収益アップ！コスト削減！『ワッキー流 遠隔自主管理』の極意

2010/05/24

...また、管理会社を入れていない場合などは、・入居者の退去立ち会い＆鍵の授受・原状回復工事の見積もり作成・入居者との自己負担箇所についての折衝等を、手数料無しで代行してもらえることも多い。もし、入居者...

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もし大家さんから「賃貸中のマンションを買い取って欲しい」と言...

2009/09/24

... まずは、収益還元価格を算出する必要があるので、 「 当該物件を貸し出すとしたらいくらで貸せるか？ 」 を、 「 ネット 」 や 「 複数の賃貸業者さんへの聞き込み 」 で調べたところ、原状回復程...

20,330

わずか2ヶ月で退去に。特約事項でリスクヘッジ。施主支給でコス...

2009/06/12

... 本来なら、 新たな入居者の募集と原状回復にまた費用がかかるので気が重くなるところだが、 今回に限っては、金銭面での損害はあまりない。 理由は2つだ。 まず、 契約時の特約事項で退去前予告を2ヶ月...

13,012

大家も住みたい！室内リフォーム

2008/08/04

...ただの原状回復工事の域を超え、お部屋の持つテーマ性まで表現できるんですね。入居者は、日々、分譲マンションのチラシやモデルルーム、そして住宅リフォームを扱ったテレビ番組などで最新のデザインを目にして...

18,527

“癒し系”リフォームで高利回りを実現

2008/07/07

...私たち不動産投資家にとって、リフォームというと、どうしても壁紙やフローリングの張り替えなど、原状回復工事をイメージしがちです。また 「 リフォームはできるだけ安く済ませたい 」 とか 「 掃除をす...

12,583

「中古アパート管理2」 〜満室を維持するための管理〜

2008/05/28

...載なし ）5年間固定家賃保証管理手数料 8％〜 えっ？ 『 8％？ 』送付物を見てみると “ 綺麗なデザイン入りビニール封筒 ” と “ カラー厚紙カタログ ”｡コメントは ｢ 家賃滞納･原状回復...

11,515

不動産所得とは？

2008/01/21

... また固定資産の修繕費については、通常の維持管理・原状回復のためのものは必要経費に算入することができます。しかしその支出によりその資産の価値が増加したり、使用可能期間が延長するような場合には、支出...

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